吉林省磐石市人民法院
行政判决书
(2000)磐行初字第X号
原告元某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人张某，男，X年X月X日生，汉族，住（略），退休干部。
被告磐石市建设局，住所地，（略）X号。
法定代表人孙某，局长。
委托代理人黄某，磐石市建设局房地产科科长。
委托代理人李某，磐石市房屋拆迁管理办公室副主任。
第三人大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司，住所地，大连开发区港西小区X组团X号。
法定代表人许某，董事长。
委托代理人王某，大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司磐石市金太综合楼项目副经理。
原告元某不服磐石市建设局2000年5月4日作出的(2000)X号行政裁决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告元某及其委托代理人张某，被告磐石市建设局的委托代理人黄某、李某，第三人大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2000年4月，磐石市建设局依法受理了申请人大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司与被申请人元某因房屋拆迁补偿安置纠纷的裁决申请。裁决书指出，根据城镇建设总体规划和改造旧城的需要，支持磐石市的招商引资工作和鼓励开发改造一号楼，经政府有关部门批准，磐石市房地产经营公司于今年一月将房产直管住宅房屋一号楼出售给大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司。该公司取得一号楼的房屋产权后，需要拆迁，建设商住楼。被拆迁人元某承租使用的原房产直管砖混结构二等54、41平方米住宅房屋坐落在该拆迁区域的一号楼内，由被拆迁人元某自营天天串小吃部。拆迁工作于2000年3月份开始，3月25日送达了《拆迁证》，3月26日召开了拆迁会议，规定搬迁期限为3月27日起至4月16日止。拆迁工作开始后，虽经反复向元某讲解其所承租使用的原房产直管住宅房屋产权已属大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司，产权已发生转移，原与房地产经营公司的租赁关系已经终止。大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司取得该住宅房屋产权后，未与你建立新的租赁关系，如果回迁也只能根据拆迁的有关政策规定，由原产权人房地产经营公司按住宅房屋予以安置使用，不能按营业房屋安置使用。但元某却坚持超出政策规定提出：要求回迁使用营业房屋。虽经多次协商，但在规定的搬迁期限内，无法就房屋拆迁补偿安置问题达成协议，其行为已严重影响了工程建设的正常进行。为保障拆迁双方当事人的合法权益，磐石市建设局依据《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第五条、第十五条、第十六条、第二十二条、第二十七条、第三十九条之规定和《磐石市城市房屋拆迁安置管理实施办法》第四条、第十四条、第十五条、第二十条、第三十七条之规定于2000年5月4日依法作出了磐石市建设局(2000)X号行政裁决：一、对被拆迁人元某承租使用的原房产直管砖混结构二等54、41平方米住宅兼作营业房屋补偿安置：1、如被拆迁人元某自愿选择继续保持原租赁关系，可安置在大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司新建综合楼的住宅房屋内，由房地产经营公司购买，被拆迁人元某继续享有使用权。2、如被拆迁人元某自愿放弃原租赁关系，其补偿补助费(1)附属物综合补助费544、10元；(2)搬迁补助费400元；(3)临时安置补助费450元；(4)水电设施补助费300元；(5)从业人员生活补助费440元；(6)营业损失补助费300元；(7)有线电视设施补助费500元；(8)特殊装修补助费1055元，以上八项合计3989、10元。二、限被拆迁人元某自本裁决书送达之日起三日内将被拆迁房屋交拆迁办公室验收拆除，否则将申请磐石市人民法院强制拆迁或将申请磐石市人民政府实施行政强制拆迁，强制拆迁所发生的一切费用由被拆迁人承担。三、强制执行时，由拆迁人建设单位提供临时住处，并扣发搬迁补助费和临时安置补助费。四、当事人如对本裁决不服，可在接到裁决书之日起十五日内向磐石市人民法院起诉，但诉讼期间不停止拆迁的实施。
磐石市建设局于2000年5月4日向元某送达该裁定书。元某于2000年5月15日向本院提起行政诉讼，请求依法撤销磐石市建设局(2000)X号行政裁决。原告元某诉称：(1)自己所承租使用的原房产直管住宅用房，月租金为8、10元，1997年6月20日磐石房地产管理所通知将一号楼一楼改为营业用房并实际按营业用房收缴月房租金为160元某拆迁前，故应视为营业用房而不应按住宅兼营业用房对待。(2)原告元某认为：从公告一号楼拆迁到下“裁决”，拆迁人与被拆迁人没有直接就拆迁补偿安置问题协商过，拆迁程序违法。(3)因将营业用房认定为住宅兼营业用房，故适用法律错误。被告磐石市建设局辩称：一号楼是我市1979年建设的全市第一栋公有住宅楼，从建成使用至今其房屋的使用性质一直是住宅用房(有住户持有的公有房屋住房证和房屋租赁合同为凭)，进入90年代特别是90年代中期，一楼的住户未经房产部门批准，擅自拆改其承租使用的房屋从事营业或转租经营生产活动，从中谋取高额利润，在社会上造成很大影响。在房产部门多次制止无效的情况下，根据我国《房地产管理法》第五十三条、第五十四条和建设部第X号令《城市房屋租赁管理办法》第九条、第二十三条之规定于1997年6月20日给一号楼一楼的使用户下达了书面通知，即：“凡住宅改为营业用房的，必须按营业用房起租，并到房产部门办理租赁手续。”“通知”是要式法律行为，房产部门规定该地段营业房屋的月租金标准为每平方米660元，转租经营的月房租金标准为每平方米8、03元，原告在接到通知后没有按要约履行且亦没有按通知要求重新办理租赁手续、签订租赁协议。实际交纳的租金远远低于规定的营业用房租金标准。原告虽擅自改变用途做营业房屋使用，但对“通知”的要求没有执行，属自动放弃，故对其承租的住宅房屋的使用性质这一事实不能改变。根据《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第三十九条之规定：住宅房屋兼作营业房屋的，拆迁时按照住宅房屋安置；关于元某提出从未与拆迁人见面协商补偿安置问题并违反国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条和吉林省《城市房屋拆迁安置管理条例》第十三条规定，我们认为，根据吉林省《城市房屋拆迁安置管理条例》第十一条规定：“房屋拆迁可由当地人民政府组织统一拆迁，也可由拆迁人自行拆迁或委托拆迁安置”。一号楼的拆迁就是按照吉林省城市房屋拆迁安置管理条例这一规定采取的委托拆迁形式，由大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司委托磐石市拆迁服务站具体实施的。拆迁服务站接受委托后即可全权代表拆迁人依法实施拆迁的整个过程。因此，委托拆迁与大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司见不见面不是法定程序。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十四条和《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第十五条的规定，拆迁人与被拆迁人因补偿安置问题在搬迁期限内未达成协议而没有签订拆迁补偿安置协议书的，由当地房屋拆迁主管部门裁决。本局就是在原告元某在规定的搬迁期限内未与拆迁人达成协议的情况下依法裁决的。本局对裁决认定事实清楚，适用法律正确。
第三人大连经济技术开发区蓝田房地产开发有限公司认为磐石市建设局对元某下达的(2000)X号行政裁决完全正确。
本案诉讼的争议焦点有两个：一是原告元某所承租使用的公有住宅房屋在被拆迁前是按住宅兼营业用房对待还是按营业用房对待；二是原告元某认为在拆迁过程中未让其与拆迁人直接进行协商签订拆迁补偿安置协议，被告包办代替拆迁人强制拆迁，违反法定程序。在本院庭审中，各方当事人围绕上述争议焦点问题进行了举证和质证。
一、就第一个焦点问题，原告元某向法庭提供了磐石房地产管理所1997年6月20日通知：“根据国家房地产政策的有关规定，凡住宅改为营业用房的，必须按营业起租，希望您们接到通知后，在六月二十五日前到房产所办理租赁手续，否则，回收房屋使用权，由此而引起的一切后果自负。”对此证据原告认为：“通知”已承认将住宅房改为营业用房，且我已按营业房交纳了房租金至拆迁前，这已形成了事实，应视为房管部门已经默认，至于没有签协议，因该房屋产权属房管部门，责任不在承租户而是房管部门的责任。因此，该房屋的使用性质应按营业用房对待。被告磐石市建设局对原告提交的证据作了说明，认为“通知”是要式法律行为，“通知”规定：“凡住宅改为营业用房的，必须按营业用房起租，并到房产部门办理租赁手续”。原告在接到通知后，没有按要约履行，既没有足额交纳营业用房租金，也没有到房管部门签订协议，属自动放弃，故不能改变该住宅房屋的使用性质，仍应按住宅房屋对待。被告磐石市建设局提交了《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第三十九条的规定：“住宅房屋兼作营业房屋的，拆迁时按照住宅房屋安置”。此条规定证明对原告元某所承租使用的未经批准、擅自拆改兼作营业的住宅房屋，拆迁时按照住宅房屋安置。对被告提交的证据，原告质证时提到：正因为是房产所将住宅改为营业用房并按营业用房收缴租金，事实上就确立了营业用房的性质。被告强调没办营业用房租赁手续，就改变营业用房性质是没有道理，也没有法律依据。本庭认为，根据吉林省高级人民法院吉高法复(1999)X号关于如何理解《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》有关规定问题的答复：在法律中《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第三十三条规定的“被拆除非住宅房屋使用人必须具有该住宅房屋所有权的证照或租赁手续”，应理解为具有其中一个证照即可对被拆迁人将住宅房屋改作营业房屋并且未进行变更登记的，应按该条例第三十九条即“住宅房屋兼作营业房屋的，拆迁时按住宅房屋安置的规定处理。因为被拆迁人未能按时进行变更登记，本身有过错，应承担相应的责任。房产部门在进行安置时按照房产证照所载明的房屋性质进行安置亦无不妥，故对磐石市建设局向本庭提交证据认定有效。
二、就第二个焦点问题，被告磐石市建设局提供的主要证据材料有：1、《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第十五条，即“拆迁人与被拆迁人因补偿安置等问题在搬迁期限内未达成协议而没有签订《拆迁补偿安置协议书》的，由当地房屋拆迁主管部门裁决”。2该“条例”第十六条规定：到达房屋拆迁公告规定的截止日期，或者到达根据本条例第十五条第一款规定作出裁决的搬迁截止日期，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，县以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不搬迁的，由县以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆除。对上诉证据，第三人未提出异议，原告对被告提交的证据质证时，虽然仍坚持认为“拆迁程序违法”但没能提供更有效的证据予以证实，本庭对磐石市建设局提供的证据予以确认。
本院根据庭审举证、质证和有效证据，认定以下事实：
原告元某所承租使用的原房产直管砖混结构二等54、41平方米住宅房屋在拆迁前未经批准，擅自拆改兼作营业房屋，早在1997年6月20日磐石房地产管理所就书面通知“凡住宅改为营业用房的，必须按营业用房起租，并到房产部门办理房屋租赁手续。”原告接到通知后，既没有足额按营业用房交纳房屋租金亦没有到房产部门重新签订租赁手续，对“通知”的要求没有执行，故没能改变其住宅房屋的使用性质。磐石市建设局依据这一事实，根据吉林省城市房屋拆迁安置管理条例第三十九条的规定“住宅房屋兼作营业用房的，拆迁时按住宅房屋安置”。被告磐石市建设局于2000年5月4日接受了拆迁人的申请，依据《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第五条、第十五条、第十六条、第二十二条、第二十七条、第三十九条作出了(2000)X号行政裁决，该裁决书于当日送达，元某不服该裁决，在法定期限内向本院提起行政诉讼。
综上所述，本院认为：(一)根据吉林省城市房屋拆迁安置管理条例第三十三条规定的“被拆除非住宅房屋使用人必须具有该住宅房屋所有权的证照或租赁手续”，原告元某未经批准，擅自将其所承租使用的原房产直管砖混结构二等54、41平方米住宅房屋拆改兼作营业房屋使用，不按磐石房地产管理所1997年6月20日的通知要求：“凡住宅改为营业用房的，必须按营业用房起租，并到房产部门办理房屋租赁手续”去执行。其承租使用的住宅房屋性质没能改变。因此，磐石市建设局依据《吉林省城市房屋拆迁安置管理条例》第三十九条的规定作出的行政裁决事实清楚，主要证据充分，适用法律正确；(二)磐石市建设局依据吉林省城市房屋拆迁安置管理条例的有关规定，依法裁决并依法送达、告知了诉权，其裁决程序合法，本院予以支持。
根据以上理由，本院认定：磐石市建设局2000年5月4日作出的(2000)X号行政裁决认定事实清楚，主要证据充分，程序合法，适用法律得当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款之规定，判决如下：
维持磐石市建设局2000年5月4日作出的(2000)X号行政裁决。
诉讼费100元某原告元某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判长宋守宗
审判员国玉江
审判员陈秀杰
二零零零年七月十一日
书记员司桂春
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