上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2009）嘉民三（民）初字第X号
原告嘉定区某某民委员会。
负责人杨某，某某村民委员会书记。
委托代理人戴某某，上海市中天信律师事务所律师。
委托代理人张某，上海市中天信律师事务所律师。
被告上海某某实业有限公司。
法定代表人郭某某，总经理。
委托代理人夏某某，上海世代律师事务所律师。
第三人上海某某有限公司。
法定代表人西某某，董事长。
委托代理人沈某，该公司职员。
原告嘉定区X村民委员会与被告上海某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院追加上海某某有限公司作为第三人参加诉讼。原告委托代理人戴某某、张某，被告委托代理人夏某某，第三人上海某某有限公司委托代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉定区X村民委员会诉称，原、被告于2007年4月签订临时租房协议书，由原告出租位于嘉定区X路某某号7840平方米的厂房给被告作仓库使用，租期两年，自2007年5月1日至2009年4月30日，租金为每月每平方米15元，即每年租金x元，租金于每年年底前支付。合同签订后，原告按约交付房屋，被告却未按约支付租金，至今仍拖欠租金x元。2009年初，原告多次发函被告，明确告知合同到期不再续约，并要求被告租赁期届满后即应迁出。但被告至今既不付款也不迁出房屋。原告认为，被告的上述行为已经侵犯原告的合法权益，故起诉：1、判令被告立即迁出租赁房屋；2、判令被告立即支付租金共计x元及逾期付款利息（按同期银行贷款利息计算，自2009年5月1日起计算至判决生效之日为止）；3、判令被告支付自2009年5月1日至被告迁出之日为止的房屋使用费（按原合同标准每年x元）。诉讼中，原告增加诉请，要求判令被告立即拆除搭建的违章建筑，恢复原状。
被告上海某某实业有限公司辩称，原告不是适格的权利人，原告的诉请缺乏合同基础。被告实际履行的是与第三人的合同，该租赁合同并没有到期，所以不存在迁出房屋。请求驳回原告的诉请。
第三人上海某某有限公司述称，不认可被告的意见，原告与第三人签订合约是为协助被告办理用电过户手续，故合约仅签了一年时间，是临时租约。且该合同根本未实际履行，被告也未支付过租金。第三人对租赁合同第一页15年的租赁期限也有异议。因该合同只签订一份，第三人处没有租赁合同文本。
经审理查明，2005年3月24日，当地某某镇人民政府与第三人上海某某有限公司签订整体搬迁协议，以置换方式有偿取得第三人原所有的全部厂房土地，但未办理过户登记。2006年2月10日，某某镇人民政府出具授权委托书，将第三人原位于某某路某某号内建筑面积为8373.53平方米的房屋全权委托原告管理，包括临时对外出租，租金收取，物业管理等。2007年4月，原告嘉定区X村民委员会与被告上海某某实业有限公司（原企业名称为上海某某木业有限公司）签订临时租房协议书，由原告将位于嘉定区X路某某号面积7840平方米的房屋出租给被告作为仓库使用。租期2年，自2007年5月1日至2009年4月30日。租赁期届满，如无特殊情况，且被告有意向继续租赁，该合同自动延续2年有效。租金为每月每平方米15元，合计每年租金x元，租金于每年年底前支付。约定临时租赁期内，被告上海某某实业有限公司不得在承租之厂区场地上搭建任何违章建筑。临时租用期内，如国家或城镇规划等需使用上述土地则无条件服从搬迁，有关损失等事宜均由被告承担，但原告需提前一个月通知被告。合同签订后，原告按约交付房屋。被告在涉案租赁土地上违章搭建房屋，并将租赁房屋及违章搭建的房屋转租给17家租户。另有转租户再次转租。2008年12月30日，原告发催款函给被告，要求被告于12月底前将拖欠的租金x元支付原告。2009年2月5日，原告向被告发出租赁协议终止通知书，由于嘉定新城规划推进以及市政府A17线道路工程规划施工要求，明确告知被告合同到期不再续约。收到本通知书之日起，请及时交纳相应的费用，并及时清理自己的财物、土地房屋恢复至租赁前原样并随时做好搬迁准备。2009年4月21日，原告发律师函给被告，明确告知被告合同到期不再续约，并要求被告租赁期届满后即应迁出。因被告拖欠租金及未迁出租赁房屋。原告遂涉诉。
另查，2007年7月，被告上海某某实业有限公司与第三人上海某某有限公司签订一份临时租房协议。约定第三人提供所属位于某某路某某号厂房，被告租赁作为仓库和堆场使用。租赁期限15年，自2007年7月1日起至2022年7月31日止。租赁费用，被告每年上交某某村居民委员会管理费外，每年20万元。临时租赁期内，如国家或城镇规划等需要使用上述土地则无条件搬迁，有关损失等事宜均由被告承担，但第三人需提前六个月通知被告。临时租赁期内，被告可根据实际安排，允许分割或部分转租和进行必要的改建。
诉讼中，被告支付原告租金到2009年4月30日。故原告撤回第2项诉讼请求。
本案双方主要的争议焦点是，1、实际履行的是哪一份租赁合同本院认为，在案外人某某镇人民政府与第三人上海某某有限公司达成整体搬迁协议后并经履行完毕，到2007年，虽然涉案租赁房屋的产权没有变更登记，但第三人上海某某有限公司对涉案房屋已经不享有权利，其无权出租涉案房屋。而原告经某某镇人民政府的授权委托，有权对涉案房屋进行管理，包括临时对外出租，租金收取及物业管理。况且，租赁期间被告的租金也是向原告支付的。被告辩称履行的是与第三人之间的协议，未提供实际履行的任何证据。且第三人亦予以否认，故第三人称系为办理相关用电手续而与被告签订合同，本院予以采信。故本院确认本案中实际履行的是原、被告签订的租赁合同。2、本案所涉及的房屋是否已经列入A17快速公路的动迁范围本院认为，从原告提交的相关证据可以确定涉案房屋是在动迁范围内。事实上当地政府亦基于此预先与第三人对该房屋进行了动迁置换，故被告应当按照约定迁出并恢复原状。
以上事实，有临时租房协议、整体搬迁协议、文件、动迁报、某某镇人民政府的通知及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，原、被告均应按约履行。因涉案房屋属于A17高速公路动迁范围，属于临时租房协议中约定的特殊情况，故即使被告有意向继续租赁，该临时租房协议也不再自动延续二年有效。况且原告在租赁期届满前已明确告知被告由于嘉定新城规划推进以及市政府A17线道路工程规划施工要求，合同到期不再续约。故租赁期间届满，被告作为承租人应当及时返还租赁物。因租赁期满后，被告一直占用租赁房屋，被告理应支付占用期间的实际使用费，使用费的标准可参照租赁合同约定的租金标准。关于原告要求拆除违章建筑、恢复原状的请求，因有关部门已介入对该违章建筑的处理程序。故原告该请求，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产迁出某某镇X村某某路某某号厂房土地，返还原告嘉定区X村民委员会；
二、被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告嘉定区X村民委员会2009年5月1日至2010年3月31日期间房屋实际使用费x元及自2010年4月1日起至被告实际迁出之日止的实际使用费（按原合同租金标准每日3866.30元计算）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费x.40元，由被告上海某某实业有限公司负担。（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。）
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长岳华
审判员赵永兴
审判员杨某
二○一○年三月三十一日
书记员甘丽纳
审判长岳华
审判员赵永兴
代理审判员杨某
书记员甘丽纳
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