云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
（2008）昆民三终字第X号
上诉人（原审被告）昆明通发实业有限公司（以下简称通发公司）。
住所地：昆明市X路X号武成商业步行街南楼九层。
法定代表人符某，董事长。
委托代理人张金某、陈某某，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）昆明通发房地产经营开发有限公司（以下简称通发房地产公司）。
住所地：昆明市X路X—X号南楼九层。
法定代表人胡某，总经理。
委托代理人张金某、陈某某，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）朱某，女，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，在昆明国际旅行社工作，住（略），身份证编号x。
委托代理人林丽、金某，云南刘胡某律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人通发公司及通发房地产公司因与被上诉人朱某买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年12月24日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。在审理过程中，双方当事人向本院申请庭外调解，本院予以准许，并依法扣减审理期限。现已审理终结。
一审法院确认：2004年3月8日被告通发房地产公司受被告通发实业公司的委托以自己的名义与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告通发实业公司将昆明市X路X—X号北楼B幢一层N109—X号房屋(套内建筑面积4.1196平方米)出售给原告，售价x元；双方同意在签订本房屋买卖合同的同时另签订房屋租赁合同，双方签订租赁合同后即视为上述房屋已交付原告。同日原告与被告通发实业公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告通发实业公司，租期为2004年3月8日至2014年3月7日，年租金某原告购房实际总价的8％计算。原告遂支付了购房款x元。2004年11月4日云南省第二公证处对上述《房屋买卖合同》作出(2004)云二证字第x号公证书，载明：本案讼争的房屋已被通发实业公司用于为通发房地产公司向昆明市商业银行营业部的借款提供抵押担保；通发实业公司的出售行为已征得抵押权人昆明市商业银行营业部的同意，通发实业公司承诺出售房屋所得款项全部用于归还借款并将上述情况告知原告。该公证书附有昆明市商业银行营业部出具的证明。2005年12月13日被告通发房地产公司受通发实业公司的委托以自己的名义与原告签订《退房协议》，明确因未能按时办理产权证，原告提出退房要求，约定通发实业公司分四次退还原告购房款x元：第一次于2005年12月25日退还原告购房成交价的20%计x.60元、第二次于2006年2月25日退还原告购房成交总价的20%计x.60元、第三次于2006年3月25日退还原告购房成交总价的30％计x.90元、第四次于2006年4月25日退还原告购房成交总价的30％计x.90元；租金某计算：1、按年为单位，执行《商铺租赁合同》第三款，按8％年利率支付，凡不满一年的，按年利率的6％支付，计算到月、日。2、租金某支付在上述第一款分批支付本金某一并支付；原双方《房屋买卖合同》和《商铺租赁合同》的解除日定为2006年4月25日，但前提是通发实业公司退款完毕；任何一方违反任何一条款项将向守约方支付合同成交总额的10％作为违约金。2006年3月7日原告签署的收条载明“今收到昆明通发房地产经营开发有限公司退房款总价的20％，金某x.60元，付利息金某人民币272.12元(2006年3月8日—3月15日8天)。”2006年8月21日通发房地产公司以通发实业公司代理人身份向包括原告在内的部分退房户承诺退房余额于2006年12月31日前逐步退款并全部结清。2007年5月18日通发实业公司、通发房地产公司与退房代表(会议签到名单中有原告签名)签订的会议纪要中明确经双方友好协商，达成如下履约结论：2005年12月2日所签订之《退房协议》所有条款在通发房地产公司未退完房款前依然有效；通发实业公司承诺还款时间、批次及比率如下：1、2007年6月30日前退房款总价的20％并同期利息。2、2007年9月20日前退房款总价的30％并同期利息。3、2007年12月15日前退房款总价的30％并同期利息；若通发实业公司未能在2007年12月15日前退款完毕，将承担未退房款总额20％的违约金某其同期利息。2007年7月10日通发实业公司退还原告购房款x元。现原告起诉要求二被告退还购房款x.4元及违约金x.88元。
一审法院认为：本案系买卖合同引起的诉讼纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故通发房地产公司作为通发实业公司的委托代理人以自己的名义与原告签订的《房屋买卖合同》、《退房协议》直接约束原告和通发实业公司。依《退房协议》、约定解除《房屋买卖合同》的条件为2006年4月25曰通发实业公司退款完毕。而2007年5月18日原告与通发实业公司形成合意的会议纪要对退款时间、金某、违约责任的约定应视为对《退房协议》相应内容的变更约定。会议纪要约定购房余款分三次即2007年6月30日前退房款总价的20％、2007年9月20日前退房款总价的30％、2007年12月15日前退房款总价的30%，而迄今通发实业公司仅于2007年7月10日退还x元的行为已构成违约。依《退房协议》内容，原告与通发实业公司就解除《房屋买卖合同》达成合意，一审法院对此予以认可。故通发实业公司应退还原告购房余款x.40元。会议纪要约定通发实业公司未能在2007年12月15日前退款完毕，将承担未退房款总额20％的违约金某同期利息。虽然会议纪要约定的最后一次退款期限尚未届满，但通发实业公司未按约退还前二次房款的行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。一审法院认为通发实业公司承担未退房款x.40元的20％的违约金某能弥补原告的损失，故对原告的利息主张不予支持。原告诉请通发房地产公司对返还房款并支付违约金某担连带责任于理于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：一、解除原告朱某与被告昆明通发实业有限公司于2004年3月8日签订的《房屋买卖合同》，由被告昆明通发实业有限公司于本判决生效后立即退还原告朱某购房余款x.40元；二、由被告昆明通发实业有限公司于本判决生效后立即支付原告朱某违约金x.88元；三、驳回原告朱某的其它诉讼请求。
宣判后，上诉人通发公司及通发房地产公司不服一审判决，向本院上诉称：一审法院判决上诉人支付被上诉人未退房款20%的违约金x.88元。上诉人曾以会议纪要的形式明确“若昆明通发实业有限公司未能在2007年12月15日前退款完毕，将承担未退房款20％的违约金某其同期利息”，而现在尚未到2007年12月15日，因而违约金某计算应该以《退房协议》中所约定的10％作为标准。请求二审法院：1、撤销昆明市五华区人民法院(2007)五法民二初字第X号民事判决第二项，并依法改判。2、由被上诉人承担本案二审的诉讼费用。
被上诉人朱某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审经审理确认的事实与一审法院确认的事实一致，本院依法予以确认。
本案双方当事人争议的焦点是：上诉人通发公司是否应承担20%的违约金。
本院认为：本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》、《退房协议》及《会议纪要》，系双方在平等、自愿的基础上达成的契约，且不违反法律规定，故上述契约合法有效，双方均应按约定全面、认真的履行义务。本院在此明确，双方于2007年5月18日签订的《会议纪要》，系对双方原《退房协议》执行问题的重新约定，即对于上诉人通发公司退房款给被上诉人的时间和数额，以及对违约责任重新进行约定，故上诉人通发公司所应履行的义务以该《会议纪要》的约定为准，若其未按该《会议纪要》约定的期限退房款，将承担退房款总额20%的违约金。而现上诉人通发公司仅在2007年7月10日退还给被上诉人x元的房款，其这一行为已构成对于双方签订的《会议纪要》的根本性违约，故应按照该《会议纪要》的约定，由上诉人通发公司承担20%的违约金。由此，二上诉人认为被上诉人提起本案诉讼时退款的最后期限尚未届满，其不应承担20%的违约责任的上诉人请求不能成立，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币516.37元，由上诉人昆明通发实业有限公司负担；上诉人昆明通发房地产经营开发有限公司交纳的案件受理费人民币516.37元，予以退还。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行；向人民法院申请强制执行的期限为二年。
审判长杨章亮
审判员陶磊
审判员余锋
二○○八年四月二十四日
书记员吴帅
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
