江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2008）赣中民一终字第X号
上诉人（一审被告）：吕某某，男，X年X月X日生，汉族，江西省崇义县人，农民，住（略）。
被上诉人（一审原告）：王某某，男，X年X月X日生，汉族，江西省崇义县人，农民，住（略），现住崇义县X路X号。
被上诉人（一审原告）：邹某某，男，1974年1月9月日生，汉族，江西省崇义县人，农民，住（略）。
委托代理人：黄蓉，崇义县横水律师服务所法律工作者。
一审原告王某某、邹某某与一审被告吕某某房屋租赁纠纷一案，前由崇义县人民法院于2008年4月9日作出（2007）崇民一（扬）初字第X号民事判决。上诉人吕某某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
崇义县人民法院一审经审理查明：2006年9月25日，原、被告签订一份房屋租赁协议，协议约定：被告租赁原告位于长龙镇X村垇上的店房两层，租赁时间为5年（2006年10月1日起至2011年9月30日），实收四年租金，减免头一年的租金，减免的租金用于被告安装外线开支，外线架设按供电公司标准安装，外线安装好后被告不租用时，电表以内的线路属被告所有；每年的租金为2400元，半年付一次，先付租金后使用；中途如有任何一方终止协议，则赔偿另一方余额所剩余的租金，租房人中途终止协议租金按五年交付；如国家需要，双方无权干涉，可终止协议，如原告要出售，须被告租期满二年后，方可出售，被告无权干涉，不赔偿任何损失；由被告负责自来水安装，两个厨房要安装水龙头（4寸管），被告不租用时，不能拿走；协议书从X年X月X日生效。协议签订次日早，被告了解到安装外线的费用需要3、4千元，接水的费用也要好几百元，与原先了解的费用情况相差较大，认为不合算。被告遂专程到原告家，明确表示不愿承租此房，为表诚意和歉意，被告还特意送了些水果，并提出愿就原告因签订合同的往来交通费、误工费弥补200元的损失。原告则表示双方已经签订协议，终止协议应按协议支付赔偿金。同月X号，被告遂向原告出租房所在地的长龙镇政府、葫芦村委会反映、声明不愿承租原告店房。同年12月，被告通过他人再次向原告表示不愿履约。原告也一直未将店房钥匙给被告。2007年10月1日，原告到被告处索要租金，被告以该协议在生效之前已经终止，拒绝支付租金，后原告诉至人民法院。在本案审理过程中，经法院主持调解，双方均同意终止履行合同，但在赔偿款数额问题上，由于意见分歧较大，而未能达成协议。原告邹某某系原告王某某女婿，租赁店房属两原告所有，原、被告签订租赁协议时，原告邹某某不在场。
崇义县人民法院一审认为：原、被告约定店房租赁协议的生效时间为2006年10月1日，因此该协议是一种附期限合同。本案被告在该协议未生效前就要求解除合同，并就给被告造成的损失愿进行适当弥补，但遭到原告的拒绝，被告遂向当地政府、村委会申明不再承租原告店房；原告始终也未将店房钥匙交给被告。可见，该协议未实际履行。租赁协议系双方自愿签订，在协议未生效前，被告要求解除合同，而协议并无解除合同条件的约定，被告解除合同的理由也非法定理由，故不能形成被告有权自动解除合同的法律效力，该附期限合同期限届至，合同仍然具有法律约束力。生效的合同，双方应自觉、诚信履行，对于违约方，应当依约定或法律规定承担相应的违约责任。本案中双方约定，任何一方终止协议，则赔偿另一方余额所剩余的租金，租房人中途终止协议租金按五年交付。此条款规定的违约金确有些偏高，原告也表示过于苛刻，如被告认为此条款显失公平，那么被告有权提出撤销或变更的请求，但被告未行使该权力，而原告在诉讼中仅要求被告支付违约金1000元，应视为其对协议规定违约金的部分放弃，故对于原告的终止履行双方的租店协议，支付违约金1000元的请求，予以支持。对于原告租房损失的请求，因被告在协议生效前已经表示不再承租该店房，原告明知此情况，而未采取措施防止损失扩大，而且原告也未向被告交付店房，故该扩大的损失由被告来负担，显然理由不成立，不予支持；对于原、被告因签订协议而往返住地与店房地的交通费、误工费等，被告根据当时的实际估算为200元，这一损失由被告负担，予以支持。原、被告在签订合同而合同未生效前发生争议，双方都没有采取较妥善的方法来处理问题，导致本案纠纷的发生，均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决：一、原告王某某、邹某某与被告吕某某签订的租房协议终止履行。二、被告吕某某支付原告王某某、邹某某违约金1000元，赔偿原告经济损失200元，合计1200元，由被告在本判决生效后10日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告负担10元，被告负担40元。
上诉人吕某某不服该判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、上诉费由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、被上诉人未交付钥匙。上诉人签订协议第二天即不同意，请求村委会、乡政府，要求在他们的主持下，解除双方的合同，但两次通知被上诉人时其却置之不理，也不作任何答复，其态度完全可以认定其已同意了就此解除合同，协议也终止履行。被上诉人依然没有将房屋交付给上诉人使用。2、双方签订协议时，其房屋仍然在与他人租赁期内，根本无法交付上诉人使用。3、邹某某不是租店房协议书的当事人，也未提供证据证明其是店房所有权人，其成为适格的诉讼主体于法无据。4、双方所签订的合同无效。
被上诉人答辩称：1、上诉人称合同签订次日就表示不愿承租该房，那么何来多次要求被上诉人交付房屋而被上诉人不交付房屋之说，显然自相矛盾。2、上诉人向基层组织申明、反映的事实，不能证明被上诉人同意了解除合同的意思表示。3、被上诉人没有同时将房屋出租给他人的事实，本合同不具有无效之情形。4、邹某某是该房屋的所有权人之一，因其在外务工，不能参加一审庭审。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人向法庭提交以下两份证据：第一份是2008年8月10日长龙镇X村委会出具的证明，证明上诉人对本案争议的情况向村委会反映过，但是村委会并未进行协调。本案争议房屋在06年9月至07年10月没有再出租给第三人；第二份是农历1998年2月6日王某某与邹某某签订的《立卖房屋字据》，证明邹某某是争议房屋的所有权人之一，具有本案的诉讼主体资格。本院对该两份证据的真实性、合法性和关联性予以认定。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人在2006年9月25日签订的房屋租赁协议是一附生效期限的协议，该协议不具有《合同法》第五十二条规定的五种无效之情形。本案中，上诉人于签订合同第二天，即表示不同意履行该合同，虽然当时该合同尚未生效，但依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故该合同虽未生效但仍然具有约束力，未经协商一致，上诉人不得单方面解除合同。上诉人在履行期限之前即表示不同意履约，是一种预期违约行为，依据《合同法》第一百零八条之规定，上诉人应当承担违约责任。合同约定的“租房人中途终止协议租金按五年交付”是一种违约责任的约定，该约定金额明显偏高，可适当调整。一审中被上诉人起诉的诉讼请求为租房损失3400元及违约金1000元，其要求的金额为4400元。因违约金与违约损失不能并用，故可理解为被上诉人要求的违约金为4400元。一审判决支持了违约金1000元以及经济损失200元，共计支持了1200元，未超过诉讼请求的数额，其中的200元也可理解为是一种违约金。上诉人称被上诉人未交付房屋，其未向法庭提供证据证明，且与上诉人主张的次日即向基层组织反映不再履行合同的事实不符。被上诉人提交的证据证明了被上诉人没有同时将房屋出租给他人的事实，也证明了邹某某是房屋的所有权人之一。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕某某负担。
本判决为终审判决。
审判长袁海
代理审判员郑小兵
代理审判员黄中林
二○○八年八月二十一日
书记员王某
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