原告冯某甲，男，生于一九八一年，土家族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，务农，住（略）。委托代理人王志鸿，重庆市绿荫律师事务所律师。被告冯某乙，男，生于一九五三年，土家族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，个体工商户，住（略）场上。委托代理人陈芳、李章华，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。原告冯某甲诉被告冯某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院经审查原告冯某甲所提交的民事起诉状及附带起诉证据，于二00七年七月十二日依法受理，并决定按普通程序组成合议庭审理。本案于二00七年八月二十八日、九月十二日两次进行了公开开庭审理，原告冯某甲及其委托代理人王志鸿、被告冯某乙及其委托代理人陈芳、李章华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯某甲诉称，二00五年七月二十五日，原、被告双方在中间人见证的情况下，通过自愿、平等协商，就被告冯某乙所属的位于（略）场上的房屋三间（在该乡计生服务站对面，原为梅子垭蚕茧收购站房屋）的买卖事宜达成书面协议。协议约定，被告冯某乙将其所有的前述房屋“以现有地基为准，以西边为准起共三间”卖给原告冯某甲，其房屋总价款为x元，由原告冯某甲分三次向被告冯某乙付清，被告冯某乙于二00五年十月一日向原告冯某甲交付房屋。协议签订后，原告冯某甲依照协议按期向被告冯某乙支付了全部购房款，但被告冯某乙至今却无故拒绝向原告冯某甲履行房屋交付义务。为此，特诉请人民法院确认原、被告双方所签订的房屋买卖合同有效，责令被告冯某乙向原告冯某甲履行房屋交付义务。被告冯某乙辩称，原告冯某甲诉称的合同签订时间、卖房三间、房屋价款x元已付清、房屋未交付等基本事实属实。但是，彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司（以下简称永鸿公司）虽于二00五年二月一日签订合同，将其所诉房屋卖与被告冯某乙，现被告冯某乙又转卖给原告冯某甲，可永鸿公司与被告冯某乙就其房屋产权未办理过户登记，其房屋产权现仍属永鸿公司，故被告冯某乙实为无权处分。同时，被告冯某乙未征得家人同意，便将家庭共有房屋三间卖给原告冯某甲，其买卖行为无效。根据原告方的起诉、被告方的答辩，双方无争议的事实为：二00五年七年二十五日，原告冯某甲、被告冯某乙签订《房屋买卖合同书》，将（略）场上原为梅子垭蚕茧收购站房屋三间（在该乡计生服务站对面，“房屋边界以现有地基为准，以西边为准起共三间”）作价x元卖与原告冯某甲。原告冯某甲已付清了房款，但被告冯某乙并未按约定时间（即二00五年十月一日）交付房屋。本院对上列双方无争议事实，依法确认为本案法律事实。原、被告双方争议的焦点在于：1、诉争房屋现是否属永鸿公司所有；2、被告冯某乙卖房是否征得了家人同意。围绕此争议焦点，原、被告双方进行了举证、质证。（一）原告方提供了以下书证：（1）永鸿公司出具的《关于申请撤销第三方诉讼的请求》一份，载明：“我司所属梅子垭蚕茧站的房地产已于2005年2月1日卖给冯某乙，房款已付清，房地产权属已归冯某乙所有。我司于2007年4月25日将房地产权证办好，大约在2007年6月20日前已按合同约定由我司办公室工作人员石子奎交给了冯某乙之子冯某波，由冯某乙自行到相关部门办理过户手续，并负责有关费用。为此，我司在梅子垭蚕茧站的房地产不存在任何所有权。之后，冯某乙对房产的处置与我司无任何关系。”（2）永鸿公司与被告冯某乙于二00五年二月一日签订的《房产买卖合同》一份，载明：“一、买卖标的物，甲方（永鸿公司）所属梅子垭蚕茧站的房屋所有权、土地使用权，具体位置为：梅子垭乡场上。……四、过户手续的办理，因本合同标的物的所有房产、地产手续由县丝绸公司破产还债清算组过户给甲方，故过户手续不能立即完成。甲方承诺：在县丝绸公司破产还债清算组将本合同标的物的所有房产、地产手续过户给甲方后五日内，甲方将所有手续交与乙方（冯某乙），由乙方自行到相关部门办理，并负责有关费用。”（3）被告冯某乙与原告冯某甲于二00五年七月二十五日所签订的《房屋买卖合同书》一份，载明：“……甲方签字：冯某乙，乙方签字冯某甲，证明人（签字）：何祖伦、李春、谢刚平。”（4）被告冯某乙收取房款收据四份。其中№x收据载明：最后一次收款时间为“2006年9月10日”。被告方质证认为，原告方所提供的三份书证客观属实，无异议。（二）被告方提供了下列证据：（5）彭水县房地证2007字第X号房地产权证一份，载明：“权利人永鸿蚕业公司（即永鸿公司）、坐落梅子垭乡X组（场上）、房地籍号PS-X-X-X”。（6）证人赵某（云）的书面证言（赵某系冯某乙之妻），证言证明：“……冯某乙与冯某甲房屋买卖时，我们一家人根本不知道，他们把合同签了后我们才知道的。知道后，我和儿子等全家都不允许将房屋卖给冯某甲。这样，我们就和冯某甲闹矛盾，不允许他搬进我的房子……。”（7）证人冯某的书面证言（冯某系冯某乙之子），证言证明：“……我父亲未经我们家庭成员任何一人同意就将房屋卖给了冯某甲，我们都是事后知道的……。”原告方质证认为，对被告方所提供的房屋产权证的真实性不持异议，但所提供的两位证人均为其家庭成员，其证言的真实性不可靠。同时，原告冯某甲当庭陈述，签订协议时除何某、李某、谢某在场签名外，“没有签字的有被告的妻子赵某、冯某（被告的二儿子）、冯某某（原告的父亲）”；被告冯某乙回答“是正确的”，当庭进行了承认。本院根据双方当事人的举证、质证，以及当庭陈述，依照证据规定，对其争议焦点综合分析判定如下：1、诉争房屋是否属永鸿公司所有围绕此争议焦点，原告方提供了（1）、（2）号证据，被告方提供了（5）号证据。由于双方均提供的为书证，且对其真实性不持异议，本院依法采信。从双方所提供的上列证据综合分析看，虽然诉争房屋的房地产权证载明其权利人为永鸿公司，但是永鸿公司与被告冯某乙所签订的房屋买卖合同已明确约定，“甲方（永鸿公司）将所有手续交与乙方（冯某乙），由乙方自行到相关部门办理”。事实上，被告冯某乙已向永鸿公司付清房款，永鸿公司不仅已将原梅子垭蚕收购茧站的房屋交付给被告冯某乙实际居住、使用，而且已按约定将房地产权证交付给被告冯某乙，双方已按合同约定履行完毕。现房地产权证的户名（权利人）是否变更、何时变更，其决定权在于被告冯某乙。但是，房地产权证的户名不予变更，从形式上讲，仅是影响该房屋对外的公示效力，并不能够以此确定该房屋现仍属永鸿公司所有；从客观事实上看，自被告冯某乙付清房款，永鸿公司交付房屋起，已属被告冯某乙所有。2、被告冯某乙卖房是否已征得家人同意围绕此争议焦点，原告所提供的（3）、（4）号证据，被告无异议，本院依法予以采信。被告方所提供的（6）、（7）号证据，因其证人与被告冯某乙分别为夫妻、父子关系，不仅原告方对其证人证言内容持有异议，而且本院对其证人证言在无其他证据相互印证的情况下，对其真实性也持有疑虑，也难以采信。本院根据签订协议时，除有双方当事人外，还有双方当事人的家人在场，以及双方早于二00五年七月二十五日签订协议，至迟于二00六年九月十日被告冯某乙最后一次收取房款这些均无异议的事实，不仅能够证明被告方所举示的两份证人证言不具有真实性，而且足以证明被告冯某乙卖房已取得家人同意。综上所述，本院认为，被告冯某乙在实际取得原属永鸿公司位于（略）梅花村X组（场上）的房屋财产所有权后，与原告冯某甲签订书面房屋买卖协议，将其中房屋三间卖与原告冯某甲，其《房屋买卖合同书》不仅订立程序合法、内容具体真实，而且订立时有其家人及其他在场人见证，有双方当事人签名确认，应当合法有效。合同订立后，原告冯某甲按照约定已付清房款，但被告冯某乙却不按约定时间交付房屋，显然应当承担相应的违约责任，即应当继续履行，限期交付房屋。另外，对于永鸿公司是否为本案第三人。因永鸿公司与被告冯某乙之间的房屋买卖，双方均按协议约定履行完毕，其房地产权变更（过户）也应由被告冯某乙自行办理，且永鸿公司已向本院书面明确表示，“我司在梅子垭蚕茧站的房地产已经不存在任何所有权，之后冯某乙对房产的处置与我司无任何关系。”鉴于此，本院依照《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》所列不应作为第三人之情形“4、已经履行义务，或者依法取得了一方当事人的财产，并支付了相应对价的原、被告之间法律关系以外的人”之规定，不应将永鸿公事司作为本案第三人。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告冯某甲与被告冯某乙于二00五年七月二十五日所签订的《房屋买卖合同书》有效；二、由被告冯某乙将位于（略）梅花村X组（场上，该乡计生服务站斜对面）的房屋三间（“房屋边界以现有地基为准，以西边为准起共三间”）交付给原告冯某甲，限本判决生效后十日内履行完毕。本案案件受理费1145元，由被告冯某乙负担（此诉讼费用已由原告冯某甲预交，被告冯某乙在执行本生效判决时，应当一并向原告冯某甲支付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是自然人的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审判长庹德鸿审判员谢光泽人民陪审员员郁永久二00七年十月十日书记员张维仲
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