申请再审人（一审原告、二审上诉人）田某某，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人刘法宏，河南一得律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）武某某，男，X年X月X日出生，汉族，系田某某丈夫。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）张某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人魏某某，女，X年X月X日出生，汉族，系张某某之妻。
委托代理人王建敏，河南君信合律师事务所律师。
田某某因与武某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2006）洛民终字第X号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2009年10月26日作出（2009）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人田某某及其委托代理人刘法宏、被申请人武某某、被申请人张某某的委托代理人魏某某、王建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年8月26日，一审原告田某某起诉至汝阳县人民法院称，原告与被告武某某系夫妻关系，2003年共同在县城杜鹃大道与凤山路交接处投资盖成房屋一座，2004年4月11日被告武某某在不告知原告人情况下，私自将该房屋以7.2万元价格卖给被告张某某，直到2005年5月份，原告在查看新房屋时，方才得知二被告之间的买卖行为，后经原告多次交涉未果，特诉至法院，请求判令二被告签订的协议为无效协议。
一审被告武某某在法定期限内无提交答辩状。
一审被告张某某辩称，一、被告武某某出售房屋原告田某某是知情的。1、被告武某某从答辩人手中购买土地开发权是为了投资需要，武某某从答辩人手中购买土地开发权时，原告田某某并没有与答辩人签订协议，而是由武某某全权代理一人操办，对于投资成果的出售，原告是应当知道的。2、武某某在同答辩人签定房屋买卖协议时，曾向答辩人明确表示原告不仅知情而且同意出售房屋。3、答辩人所购的房屋是武某某出售的毛坯房，既然是共同投资，就不会对投资不闻不问，答辩人买房后对房子进行粉刷、装修，距今已快两年，原告如果不知道，在这快两年时间里为什么不组织人对房屋进行粉刷、装修，显然原告对武某某出售房屋的行为不仅知道而且同意。4、双方买卖房屋协议符合交易习惯，现行交易中都是夫或者妻一方进行，而不是夫妻共同进行的。二、被告武某某处分共同财产的行为符合表见代理的特征，答辩人取得该房产是善意取得，且无过错责任，同时答辩人也有理由相信原告是知情和同意的，不管原告是否知道，是否同意，对善意取得的第三人均为有效。武某某有过错，共有人的赔偿责任只能有武某某承担，善意取得房屋的答辩人不承担法律责任。三、法律应当支持合法有效的交易，在答辩人购房至今已快两年且又投资巨大，已办理房屋产权证，从鼓励诚信、维护法律尊严、保护善意取得的利息出发，请求法院驳回原告田某某的诉讼请求。
汝阳县人民法院原审查明，2002年汝阳县城新扩建设路（现为杜鹃大道）一条，并成立了“汝阳县X路工程建设指挥部”负责对外公开竞拍出售路两边土地开发使用权和开发建设房屋的楼层、样式等设计规划。同年8月14日张某某经公开竞标，以22.5万元购得建设路第26A段土地开发权,因张某某无力投资盖房,先后将所购得的土地开发使用权转卖给贺成六及武某某.武某某投资建成房屋，一楼为门面房，二至四层为单元套房向社会公开出售。武某某于2004年4月11日经朱中锁、郭庆典作证人与张某某签订了房屋买卖《协议书》，将其四间门面房中南两间出售给张某某，北两间自用。协议书规定：甲方武某某愿将自己房屋两间，房屋为临街门面房，卖给乙方张某某为业……。协议签订后，张某某将x元房款交与武某某，武某某写有收条并将房屋交与张某某。张某某于同年9月中旬组织施工队对房屋进行装修至12月完工，并用白色粉笔在门面房两侧写有“空房出租”和联系电话。2005年5月王爱强通过小广告联系租赁该房屋至今。2005年8月张某某将房屋在汝阳县房产管理部门办理了房屋权证（后因申报人申报不实，被房产管理部门公告作废）。田某某以不知该房屋业已出售为由，向汝阳县法院起诉要求确认武某某与张某某所签订协议无效。
汝阳县人民法院一审认为，汝阳县杜鹃大道两侧出售给公民的土地是开发使用权，公民所投资开发的房屋所有权归公民个人所有，公民对房产有处分权。田某某与武某某系夫妻关系，所建房屋虽没有办理房产证，但并不影响公民私有财产的处分权。武某某作为共有人处分夫妻共有财产，根据本案具体案情，按普通人的生活常识、认识能力和交易习惯，使张某某作为第三人有理由相信武某某可全权处理房屋和田某某应当知道出售房屋，且田某某及武某某均不能举证证明张某某在买卖行为中有欺诈行为。张某某支付了价款，是善意有偿取得财产，主观上没有过错责任。根据有关法律规定，第三人善意有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，故田某某主张判令武某某与张某某之间的房屋买卖协议无效的理由不足，不予支持。汝阳县人民法院作出（2005）汝民二初字第X号民事判决驳回田某某的诉讼请求。案件诉讼费3930元由田某某承担。
田某某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定被上诉人武某某出卖共有房屋经过田某某同意没有任何证据，一审法院不以事实为依据，认定事实明显错误；2、张某某购买武某某、田某某夫妻共有房屋，以生活常识、认识能力和交易习惯，应当征得田某某的同意，这是常识问题，但张某某并没有征得上诉人同意；3、武某某在出卖房屋时，没有经过共有人书面同意，也没有取得房屋所有权证书，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，该房屋不能出卖，因此，买卖协议无效。请求撤销原判，改判二被上诉人所答协议无效，上诉费由被上诉人承担。
武某某未答辩。
张某某答辩称，武某某和田某某是夫妻关系，根据有关规定，不论田某某是否知道武某某与张某某买卖房屋，武某某的行为都是有效的，张某某也有充分理由相信武某某的房屋能卖，证人证言的真假对协议效力无影响。该房产所在土地是经汝阳县政府授权转让给张某某，张某某转让给武某某，是有过登记的，等于权属证书已经有了。本案应适用婚姻法的相关规定，认定武某某的代理行为有效。而且，擅自处分夫妻共有财产，侵害田某某利益的是武某某，田某某以张某某为被告提起诉讼不当。请求维持原判。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审认为，讼争房屋系武某某与田某某夫妻共同所有，武某某与张某某签订房产转让协议符合日常生活经验及交易习惯。张某某有理由相信武某某转让共有房屋的行为代表夫妻双方的共同意愿，田某某以武某某转让该房产未经其同意为由要求确认该房产转让协议无效的理由不能成立。张某某与武某某之间所签订的房地产转让协议是以房地产的实际转让为目的的原因行为，《中华人民共和国城市房产管理法》第三十七条是对协议的结果即房地产的实际转让所做的管理性规定，其目的并不是禁止房地产的转让，而是为了规范房地产交易，该条对房产转让的限制性规定并不必然导致房产转让协议无效。依据诚信原则，武某某与张某某在平等自愿的基础上签订房产转让协议后，应积极促成房产转让条件的实现，亦即武某某可以通过取得田某某的书面同意以及办理房产证使其与张某某的房产转让协议得以合法履行。武某某的过错使该房产转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，但该过错并不导致其与张某某之间房产转让协议无效的后果，而是在该房产不能实际转让时承担过错赔偿责任。综上，原审查明事实清楚，适用法律并无不当。本院作出（2006）洛民终字第X号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2884元，由上诉人田某某负担。
田某某申请再审称，2002年8月申请再审人田某某与被申请人武某某夫妇在县城购买地基一块用于建房，2003年12月建成粉刷完毕，在这期间，申请人田某某与被申请人武某某因家务事经常吵架、打架，矛盾相当恶化。被申请人张某某借申请人夫妇矛盾恶化，乘人之危，在被申请人武某某没有征得申请人同意，又无房权证的情况下，2004年4月11日同意被申请人武某某签订买卖房屋协议，以7.2万元的价格购买了申请人田某某与被申请人武某某共同所有的价值15万元的两间房。2005年申请人出租房屋时才发现被卖掉，被申请人张某某不属善意取得；一、二审法院在没有充分证据的情况下，以生活常识，认识能力和交易习惯推定作出判决，与事实不符，显失公平。原判决事实不清，认定、判决错误，请求撤销二审买卖协议。
被申请人武某某辩称，其同申请人田某某系夫妻关系，工资都是申请人田某某领取，买地时就说盖房可自己用也可出租。房屋盖成后被申请人张某某说要我房子，当时还签个协议，被申请人张某某7.2万元买被申请人武某某两间房子。此事确实没有同家里人说，田某某不知情，因这事也没少生气。现认识到自己的做法不对。
被申请人张某某辩称，申请人田某某与被申请人武某某系夫妻，二人共同生活，共同劳动，均有代表对方或家庭从事民事行为的权利。基于存续的夫妻关系而实施的代表夫妻另一方的行为，即为法律上的代理行为，对另一方有约束力。被申请人张某某是通过被申请人武某某在其房上打的售房广告，经联系协商一致，并于合同成立时支付了符合当时行情的价金，购买房屋时，并不知道他们夫妻关系是否紧张，更无侵犯申请人田某某财产权的故意，房产受让的过程符合法律规定，又符合民风、民情。申请人田某某申请再审显属不当。
本院再审查明的事实同一、二审查明的事实相同。
本院再审认为，武某某与张某某签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，所卖房屋虽没有办理房产证，但不影响公民私有财产的处分权。田某某与武某某系夫妻关系，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。张某某有理由相信武某某卖房是夫妻双方其同意思表示，田某某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，其要求确认武某某与张某某房屋买卖协议无效的理由不能成立。张某某取得房屋是善意取得，主观上没有过错，过错责任在武某某，田某某的损失可向武某某另行主张。一、二审判决认定事实清楚，证据充分，处理并无不当；田某某申诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2006）洛民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长钱利平
审判员裴文娟
审判员冀新强
二○一○年六月三日
书记员张蕾
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