周某等诉金某等房屋租赁合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:上海市徐汇区人民法院

原告周X，女，X年X月X日生，汉族，无业，住上海市X路X号X室。

原告周X，男，X年X月X日生，汉族，无业，住址同上。

原告熊X，男，X年X月X日生，汉族，退休，住址同上。

原告熊X，男，X年X月X日生，汉族，无业，住址同上。

四原告共同委托代理人董X，上海市X律师事务所律师。

被告金X，男，X年X月X日生，汉族，住浙江省X县X镇X村X组X号。

被告王X，男，X年X月X日生，汉族，住浙江省X市X区X镇X村X号。

被告王X的委托代理人朱X，男，X年X月X日生，汉族，上海X皮革有限公司，住上海市X路X弄X号X室。

被告王X，男，X年X月X日生，回族，住青海省X县X乡X村X号。

被告王X的委托代理人刘X，上海X律师事务所律师。

原告周X、周X、熊X、熊X为与被告金X、王X、王X房屋租赁合同纠纷一案，于2009年8月4日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪超峰独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭。2009年8月14日被告王X提出管辖权异议，本院裁定驳回被告王X对本案管辖权提出的异议，被告王X不服上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。2009年8月21日四原告撤回对王X的起诉。本院于2010年1月22日、2010年3月1日分别公开开庭进行了审理，原告周X、熊X、熊X及四原告共同委托代理人董X、被告金X、被告王X的委托代理人朱X、被告王X的委托代理人刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周X、周X、熊X、熊X诉称，四原告系上海市X路X、X号一、三、四房屋的产权人。2003年11月5日四原告与被告金X签订房屋租赁合同，约定，将上海市X路X-X号房屋一层至四层房屋（以下简称系争房屋）出租给被告金X租赁，租赁期限为2004年1月5日至2009年1月5日，合同约定了租金的给付方式及违约责任。之后，被告金X因装修房屋经四原告同意租赁期延长半年。租赁期间，被告金X虽按约履行支付租金的义务，但擅自将系争房屋转租被告王X、王X、王X。租赁合同到期，被告王X、王X、王X以系争房屋不是四原告出租为由，拒绝搬出系争房屋。四原告认为，四原告是系争房屋的所有人，原、被告间租赁期限届满，被告金X应当归还系争房屋，由于被告金X擅自转租，造成四原告无法收回系争房屋，被告金X的行为严重侵犯了原告的合法权益，故要求1、解除四原告与被告金X签订的房屋租赁合同书，2、被告金X、王X、王X、王X归还上海市X路X-X号一层、三层、四层房屋，3、被告金X、王X、王X、王X支付给四原告自2009年7月1日起至系争房屋归还原告之日止的租金（以每月人民币55,000元计算）以及承担系争房屋占有期间水、电、煤气等费用，暂计人民币500元（按实计算），4、受理费由被告承担。2009年8月21日四原告撤回对王X的起诉。审理中，原告变更、调整部分诉讼请求为，1、解除原告周X、周X、熊X、熊X与被告金X所签上海市X路X号－X号一至四楼的租赁合同书。2、要求被告金X、王X归还原告上海市X路X号-X号一层及二层X室房屋。3、被告金X、王X、王X应支付给原告2009年7月1日起至房屋归还之日止系争房屋的租金（以每月55,000元计算）以及承担系争房屋占用期间的至2009年12月止的煤气费计1,152.40元、电话费计449.30元。2010年1月26日，四原告收回上海市X路X-X号房屋内二层（除X室）、三层、四层房屋，故又变更、调整第3项部分诉讼请求，即要求被告向原告自2009年7月1日起至2010年1月26日止系争房屋每月55,000元的租金及自2010年1月27日起至实际归还原告之日止系争房屋内一层、二层X室房屋每月3,750元的租金。

被告金X辩称，被告金X承租后，在系争房屋内开设X旅馆，于2006年1月1日退出X旅馆的经营，并将股份出售给案外人卢X；之后，系争房屋内发生的房屋使用情况不清楚。被告金X对其与四原告签订的房屋租赁合同书租赁期至2009年6月30日届满之事实无异议，并认为，2009年7月1日起，系争房屋的实际使用人占用系争房屋属违法，故同意原告的诉讼请求，但认为，租金等费用应该是谁用谁付。另外，被告曾支付了保证金60,000元，在合同履行中保证金已抵扣被告方应支付的相关费用，故不要求返还保证金。

被告王X辩称，被告王X未与四原告签订租赁合同书，根据合同相对性原则，故被告王X没有与四原告建立租赁关系。被告王X于2008年1月1日起承租系争房屋内三至四层房屋，于2010年1月8日将系争房屋内三至四层房屋交还给案外人卢X、离开系争房屋，被告王X已付清所有的费用。故请求驳回四原告的诉讼请求。

被告王X辩称，被告王X与四原告不存在租赁关系，也没有占用系争房屋。系争房屋内一层及X室房屋由王X使用，水、煤气、电话等费用均由王X支付，故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，上海市X路X号一层（建筑面积44.37平方米）、上海市X路X号三层（建筑面积363.01平方米）、四层（建筑面积363.01平方米）房屋的权利人为四原告。

2003年11月5日四原告（甲方）与被告金X（乙方）签订合同书，约定，甲方提供其所有的上海市X路X-X号一层（44.37平方米）、二层（700平方米）、三层（363.01平方米）、四层（363.01平方米）建筑面积的场地（即系争房屋）租赁给乙方使用，乙方向甲方承诺该场地仅作其旅馆经营使用（含足浴、棋牌）、乙方在该场地的租赁期限为五年，自2004年1月5日起至2009年1月5日止，双方议定该场地月租金为55,000元，年租金为660,000元，先缴后租，乙方于2003年11月5日之前首付280,000元（含月租金及保证金），其中保证金为60,000元，场地租金每二个月支付一次，采取先缴后租方式，以后每期场地租金于下月开始日前五天以转帐支票形式或现金支付甲方，逾期十天未交付，则视作违约，甲方无需另行通知乙方，可单方终止合约，且乙方承担违约责任；如因乙方未履行本合同所产生的违约金、滞纳金或其他费用，甲方均可在保证金中抵扣，并要求乙方在十天内补足保证金，但乙方不得将保证金充当租金用，合同期满，乙方如不续租约必须付清一切费用后，甲方退还保证金；甲方随该场地同时交付乙方水源、电源、煤气源设施供乙方使用，并代为申请电话两门；该场地交付后，所发生的水、电、煤气费、电话费、营业税费、社区服务费等费用由乙方支付，物业管理费由甲方支付；在租赁期内，乙方须经过甲方书面同意签字可有效，可将承租的该场地部分或全部转租或转包给他人，或与他人合作经营场地，否则甲方有权收回该场地，且乙方将承担违约责任；甲、乙双方若有一方违反本合同之规定，守约方向违约方提出书面或口头警告并限期改正，否则守约方有权单方终止合同，同时追究违约方的违约责任，如甲方违约，则甲方付给乙方违约金捌拾万元整，如乙方违约，则甲方扣除乙方之全额保证金陆万元整充当违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告金X使用，并向被告金X提供电话号码为x、x、x、x、x电话五门及水、电等设备设施；被告金X向原告支付保证金60,000元及相关的租金等费用。被告金X自2009年7月1日起未按约支付租金，并欠付自2009年12月起至2010年1月止电话号码为x的电话费计92元、电话号码为x的电话费计93.50元、电话号码为x的电话费计50.50元、电话号码为x的电话费计107.60元及电话号码为x，2009年11月（本金30.20元，违约金3.40元）、12月（本金34.20元，违约金0.70元）、2010年1月（本金37.20元）的电话费计105.70元，2009年2月-12月煤气费计1,152.40元。为此四原告起诉至本院。

被告王X曾使用系争房屋，于2010年1月20日支付了2009年12月的电费6,294.92元，于2010年1月26日前离开系争房屋。

以上事实，除双方庭审陈述外，另有四原告出示的房屋租赁合同书、房地产权证；被告王X出示的电费发票等书证佐证，本院予以确认。被告王X出示的被告王X与庞X、卢X、陈X签订的全权委托管理协议书、补充协议、收条、被告王X给庞X、卢X、陈X的通知，因庞X、卢X、陈X不是本案当事人，被告金X也未提供其将系争房屋转由案外人卢X等承租使用的相关证据，故上述材料真实性无法确定，本院不予认定。

本案在审理过程中，2009年8月14日被告王X提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告王X对管辖权提出的异议；被告王X不服上诉，2009年10月15日上海市第一中级人民法院（2009）沪一中民二（民）终字第X号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。

2010年1月26日本院汇同双方进行现场勘察，系争房屋一层及二层X室房屋由被告王X自称是王X经营的兰州拉面馆使用，二层、三层、四层房屋已搬空，装修被拆得无法正常使用。当天，四原告收回了系争房屋除一层、X室外的二、三、四层的房屋。

审理中，被告王X向本院提交了电话号码为x的2009年11月（本金30.20元，违约金4.60元）、12月（本金34.20元，违约金2元）、2010年1月（本金37.20元）的电话费计108.20元之付款凭证；对此，四原告表示，真实性无异议，其主张的电话费中扣除上述已付费用，并提出，从被告王X出示的上述付款凭证可印证系争房屋内一层、X室房屋由被告王X使用。

经法官释明，四原告坚持撤回对王X的起诉，不在本案中主张王X迁让。

针对系争房屋的装修问题，四原告表示，其在收回上海市X路X－X号二层（除X室）、三层、四层房屋时，上述房屋装修已被破坏，无法再利用，一层房屋装修不再利用，故不考虑装修补偿问题；被告金X表示，装修已被破坏，无法利用，故不主张系争房屋的装修赔偿；被告王X表示不主张涉案房屋的装修赔偿。

本院认为，四原告与被告金X签订的房屋租赁合同书是双方真实意思表示，且于法无悖，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约全面履行自己的义务。被告金X提出，其于2006年1月离开系争房屋，未实际使用系争房屋之答辩意见，由于被告金X至今未提供其将系争房屋转由案外人庞X、卢X、陈X承租使用的相关书证，而被告王X出示的其与案外人庞X、卢X、陈X签订的全权委托管理协议真实性无法确认，故被告金X上述答辩意见，本院不予采纳，本院认定，被告金X使用系争房屋至今，并将系争房屋转由被告王X承租使用。因本院汇同本案当事人对系争房屋进行现场勘察时，被告王X到场，且被告王X至今未提供系争房屋一层、二层X室由王X使用的相关证据，故被告王X提出，其未使用系争房屋内一层、二层X室房屋，该房屋由案外人王X使用之答辩意见，本院不予采信；本院认定，系争房屋内一层、二层X室房屋由被告王X使用。根据合同法的相关规定，四原告与被告金X间租赁合同书约定的期限至2009年1月5日，合同到期后，被告金X继续使用系争房屋，并支付相关租金至2009年6月底，因此四原告与被告金X间租赁合同书继续有效，租赁期限为不定期。被告金X自2009年7月1日起未支付租金，已构成违约，现四原告要求解除与被告金X签订的房屋租赁合同书，被告金X表示同意，并无不妥，应予准许。因租赁合同书解除，鉴于被告王X已离开系争房屋，故四原告要求被告金X、王X迁出系争房屋内一层及X室房屋及被告金X支付自2009年7月1日起至2010年1月26日止系争房屋每月55,000元、自2009年1月27日起至迁出之日止系争房屋内一层、二层X室房屋每月3,750元的租金、2009年2月-12月煤气费计1,152.40元及2009年12月至2010年1月间电话号码为x、x、x、x电话费之诉讼请求，理由正当，应予支持；但原告计算电话费用有误，具体由本院依法判处。由于四原告至今未提供其与被告王X、王X有租赁合同关系的相关证据，故四原告要求被告王X、王X支付租金及煤气、电话等费用之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。四原告放弃部分诉讼请求，并无不妥，可予准许。被告金X表示，其已支付的保证金60,000元在租赁合同履行中已抵扣相关费用，不要求返还之意见，并无不妥，本院可予准许。鉴于被告金X逾期支付租金已构成违约，被告王X、金X均表示，不主张装修赔偿，被告王X虽对装修问题未表态，但否认使用系争房屋，现四原告表示对系争房屋的装修不再利用，故本案装修损失不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：

一、解除原告周X、周X、熊X、熊X与被告金X签订的上海市房屋租赁合同；

二、被告金X、王X于本判决生效后二十日内迁出上海市X路X-X号房屋一层、二层X室房屋，该房屋由原告周X、周X、熊X、熊X收回；

三、被告金X于本判决生效后十日内向原告周X、周X、熊X、熊X支付2009年7月1日至2010年1月26日间每月人民币55,000元的租金及自2010年1月27日起至被告方迁出之日止每月人民币3,750元的租金；

四、被告金X于本判决生效后十日内向原告周X、周X、熊X、熊X支付电话费计人民币343.60元、煤气费计人民币1,152.40元；

五、驳回原告的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币7260元，由被告金X负担7220元，被告王X负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长汪俭蓉

审判员倪超峰

代理审判员傅荣

书记员印旭晴