城镇与农村房地产纠纷解决全攻略(一)

北京律师 冯立华 电话13391805320
    近年来，随着房地产市场的冷与热，房地产纠纷越来越多。因其标的额大，又关系人的基本权利，所以被受关注。而相关法律法规的不统一，也使案件的争议较大。下面，我总结几点与大家交流。
    一．谁是房地产的权利主体？
    1.根据法律规定，土地所有权归集体及国家，即单位及个人没有土地所有权。
    2.房屋所有权的归属。
    （1） 国有土地上的房屋一般情况下归属由房产证证明。若房产证与房管局的登记簿不一致，则以登记簿为准。
    （2） 集体土地的房屋一般情况下由集体土地使用证证明。但确实有错误，也可以推翻。但，集体土地的房屋与集体土地并未完全区分，所以一般情况下，两者统称为宅基地，归具有本村户籍的农民。
    二．两者的审批程序有区别。
    1.国有土地建设房屋，须具备以下条件：
    （1） 必须是出让的国有土地。
    （2） 出让的方式：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
    （3） 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
    2. 集体土地建设房屋的条件：
    农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
    三．两者的买卖要求不同。
    1.国有土地房屋的买卖。，下面几条注意：
    （1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
    （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
    转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
    （2）不得转让的：
    （一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
    （二）依法收回土地使用权的；
    （三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
    （四）权属有争议的；
    （五）未依法登记领取权属证书的；
    （六）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
    特别注意：（五）未依法登记领取权属证书的。但实际上，现有的法律法规及司法解释已突破了此规定。另外，本规定属于城市房地产管理法的规定，而此法属于管理法的范畴，而违反本规定并不必然导致合同无效。
    另外，还需注意（三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。也已被现有法律突破。物权法规定了善意取得制度：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
    （二）以合理的价格转让；
    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
    2.集体土地的买卖：
    现有法律无明确限制，但一些法规及地方法院的规定对此限制非常严格。在土地管理法中，只是原则性的规定：
    （1） 卖做建设用地。一般要先转国有土地。除非，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，可以不用转。
    （2）宅基地买卖。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
    农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
    国务院规定：1999年，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
    2007年，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
    北京、山东高院: 合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。