如何应对新一轮宏观调控时可能爆发的房地产纠纷

2010年3月以来,房地产市场可谓是风云突变。面对持续火热的市场形态，中央和各地方政府似乎终于痛下决心，开始运用包括经济、法律、行政在内的宏观调控手段，以前所未有的力度开始整治房地产市场。目前，调控效果出显。房地产市场整体趋冷，开始进入又一次地观望之中。在市场前景尚不明朗的情况下，可以预见的是房地产市场中的各种法律纠纷必然会集中爆发，律师应该及时采取措施，为客户提供全方位的法律服务。
一、新一轮宏观调控下房地产纠纷的类型和特征
    这一轮宏观调控下，恰逢我国房地产业高速发展之时：整个社会房地产投资不断增长，房价、地价继续延续多年的升势，房产以及土地交易活跃，在建及在售的楼盘都数量巨大。同时由于土地以及建房材料、设备价格高企，导致房屋造价也处于较高的价位。在这样的背景之下，由于国家连续出台一系列抑制房地产投资过热的宏观调控举措，再加上国际金融危机的蔓延和影响，有可能导致整个房地产业形势急转直下：银根紧缩、销售低迷、房屋价格下降，进而开发商资金链断裂，从而引发了一系列的纠纷。概括起来，这些纠纷主要分为以下类型：
    一是土地出让纠纷。主要包括：受让人中标后不能按约支付土地出让金；政府出让土地后因不能按期支付拆迁补偿款或基础设施配套款导致不能按约交地；受让人因资金缺乏或房地产市场不好而延缓开发，导致政府以闲置土地为由收回土地；因政府基础设施大项目导致规划调整而不能继续履行土地出让合同等。
    二是前期开发纠纷。主要包括：开发商因资金不足而逾期支付设计费，或者因延缓项目开发而不上报设计文件导致设计付费条件迟迟不成就；因房屋价格下降、市场风险增加，银行拒绝继续履行以前签订的分期放贷合同等。
    三是施工纠纷。主要包括：施工单位在中标后因资金紧张而拒绝签订施工合同；拖延支付工程款或农民工工资纠纷；建材价格下跌导致发包人要求变更施工合同约定的材料供应方式和计价方法；承包人因资金困难而不能按约垫资施工；因发包人资金不足或市场前景不好导致合同中止或终止履行；因资金不足、价格下跌导致的逾期付款或解除合同等采购合同争议。
    四是房屋销售纠纷。主要包括：因资金不足或开发迟缓产生的房屋交付迟延纠纷；因房价下跌产生的退房纠纷；购房人断供纠纷以及由此引起的开发商承担保证责任纠纷；因房屋销售低迷，房屋销售代理商要求解除代理合同或放松代理费支付条件；包销合同纠纷；假按揭纠纷。
    五是合作开发纠纷。主要包括：项目购买方逾期付款；投资方不能按约支付合作款项；合作方以解除合同或确认合同无效的方式要求退出合作；因房屋价格下降合作方要求调整利益分配比例。
    六是房屋租赁纠纷。主要指各类退租纠纷，包括因原定租金过高而产生的退租纠纷；因企业停产停业而产生的退租纠纷；因土地储备放缓、原使用房屋取消拆迁计划而产生的退租纠纷；另外还有逾期支付租金纠纷等。
    综合上述纠纷，可以看出可能出现的房地产纠纷会基本具备以下特点：一是大量纠纷是因资金不足、房价下跌造成的。二是开发商成为土地部门、施工单位、购房者、代理商等的众矢之的，成为纠纷主要指向的对象。三是要求解除合同的纠纷增多。无论是作为购房者还是合作开发者这时都会尽力寻找合同内容以及对方履约的瑕疵，以达到自身解除合同的目的。四是与项目公司有关的出资人未按期出资、项目公司破产、解散，以及合作开发人之间的纠纷等公司类纠纷增多。
二、宏观调控背景下房地产纠纷的解决途径
    一是灵活解决资金难题。由于房价下跌、购房者预期收入降低、观望情绪浓厚等原因，导致房屋销售迟缓，整个房地产业的风险加大。这就使得一方面银行对房地产业的信贷更加谨慎，房地产公司通过银行寻求资金支持的难度加大。另一方面，通过销售回款的路子有可能被堵死。在这种情况下，如果没有充足的资金储备，房地产公司必然面临工程停工、逾期交房等一系列不利局面。因此必须打破常规的筹资渠道，寻求新的资金来源。目前行之有效的方法包括寻求合作伙伴，主要是对一些在建项目引入新的资金充裕的投资人。另外一个比较快捷的资金回笼方法是对已经具备销售条件的房屋进行阶段性降价促销。另外对于施工单位、材料、设备供应商等合作伙伴，可以采取以房抵债的方法降低债务或取得急需的劳务和物资。
二是尽量通过和解、调解方式解决争议。宏观调控下的房地产纠纷具有普遍性、被动性的特征，相当多的违约方确实没有履行能力，这与正常情况下因主观恶意或其他原因所造成的违约不同，因而也更容易为对方所理解。
    三是本着实事求是的原则正确对待解除合同问题。一旦宏观调控措施有效，房地产行业解除合同的情形较多，有些确实是因一方无力履行而必须解除的，比如购房者急于使用房屋，而开发商因资金问题导致停工，交房遥遥无期。再比如土地使用权转让合同或房地产公司股权转让合同签订后，转让方仍保有土地使用权，受让方无力交纳剩余款项，导致双方都无法对土地进行开发。有些合同只是暂时遇到困难，将来还有继续履行的可能，则可采取中止履行或延缓履行的措施，不必解除合同。对于房屋已经购买并交付，没有正当理由，只是由于市场变化而要求退房者，则一定要维护合同的严肃性。
    四是对利益已变得严重失衡的合同通过签订补充协议进行适当调整。我国《合同法》虽然没有确认情势变更原则，但在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条中规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况决定是否变更或者解除。”笔者认为，即便没有发生诉讼，在发生市场整体波动这样的特殊情况下，对于有些合同，比如履行期较长的施工合同，由于钢材等建材价格变动过大，如果继续履行原合同对于一方明显不公平，则另一方也应考虑对利益进行适当调整，以保证合同能够顺利履行下去。
    五、申请延期开发。宏观调控措施可能使大部分开发商都放缓了新项目开发速度，这就使得土地闲置的问题开始变得突出。由于法律规定超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，因此开发商必须注意防范土地闲置风险。首先开发商在新签出让合同时，要注意动工开发日期的约定，不要将出让合同签订时间约定为动工开发日期，为出让合同签订后的规划设计、办理施工许可证等前期工作留有足够的时间余地。其次，对于送交有关部门的申请和回复的时间，要保留必要的证据，以便于发生争议时能够证明时间耽搁的原因。第三，要充分利用现有《国有土地使用权出让合同》文本中的约定。现行《国有土地使用权出让合同》文本约定：“不能按期开工建设的，应提前３０日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年”，因此在因故不能按期动工开发时，应适时提出延期申请，为自身争取更多的时间。
    三、关于房地产业健康发展的思考
    今后房地产行业要继续健康发展，必须在以下几方面进一步下功夫：
    一是融资计划要周全。房地产行业是高风险、高回报、资金密集的行业，对融资的要求较高。房地产企业在决定开发一个项目时，必须制订详实周全的资金计划，确保自身拥有足够的资金准备。不能在交了土地出让金后，仅仅依靠承包商垫资和提前收取购房款来维持开发。另外在预感到资金有可能要出现问题时，要早做准备，否则仓促情况下很难找到及时雨，而一旦资金链条断裂，所产生的纠纷，将会是一系列的，由此产生的财产和名誉损失可能远远超过采取合作开发或促销等应对措施所让出利益。
    二是土地储备要适当、科学。房地产公司必须保有一定的土地储备，但因土地储备耗用资金量大，国家对土地有严格的开发建设期限的制约，因此土地储备量必须要适当，不能超出自身的资金承受能力。同时在进行土地储备时，要对房地产市场做好充分深入的调研，找准自身的目标客户，进行科学储备。本次危机中，房地产市场的一个显著特点是城市中心区域、人口密集区域无论在销量和价格上受影响都较小，而环境优美、人口稀少的边缘区域则受冲击较大。
    三是合同内容要制订完善、公平。完善、公平的合同是合同得以顺利履行的重要保证。如果合同利益过分偏重一方，表面上看一方沾光，但这种合同在履行过程中很容易出问题，容易导致另一方中途解约、偷工减料、以拖延履行等各种方式要挟调整合同等情形发生，实际上最终对双方都不利。尤其是对于履行期长、标的巨大的施工合同，一定要平衡好发包、承包、劳务分包等各方的利益；要对材料价格变动这种可能的风险有充分的评估，并在合同预先设定好防范措施。另外，对于比较容易出现纠纷的《商品房买卖合同》的内容，要非常重视合同内容的设定，尤其是对于合同中约定的交付房屋、办理房产证的时间，约定时一定要留有足够的期间。对于逾期交房、逾期办证的责任，最好与拖延时间的长短成正比，并约定一个合理的违约金比例，避免因违约金比例过高而诱发诉讼。对于房屋的规划和质量，合同中不要做出言过其实的承诺，避免为此发生争议，也容易在市场向下波动时成为购房人解除合同的导火索。
    四是要严格履行合同。当房地产市场平稳发展时，由于产销两旺，解除合同的几率较低。当因金融危机而利益受影响时，受损失方很可能通过解除合同的方式降低自身损失。此时其首先要做的工作便是寻找对方以往履行合同的瑕疵。因此严格履行合同会降低对方中途解约风险。当然严格履行合同也可有效避免其他诉由的诉讼风险。
    五是要加强法律风险防范。目前最为行之有效的方法是聘请律师提供项目全过程法律服务，由专业律师参与合同订立和履行的全过程，对合同内容、合同的执行、合同变更、纠纷调处进行全面审查把关和参与，最终实现避免纠纷和有效及时化结纠纷的目的。