“买房受贿案”如何认定“明显低于”市场价

 

　　以市场价格与内部优惠均价之间的交易价格低价买房，仅属于低于市场的价格，而不属于“明显低于”市场价格，不能以受贿论处。

 

　　以低于开发商内部优惠加权平均价买房的，符合“明显低于市场的价格”的要求，应以受贿论处。

 

　　低价购房受贿属于新型受贿犯罪中的多发性案件。国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，必须是以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的，才能以受贿论处。实务部门对于低价买房受贿案件如何认定“明显低于”市场价格陆续提出了相对比例说、绝对数额说、数额比例结合说、交易成本说等判断规则。但上述观点存在不同程度的实践障碍，有必要研究更为可行的查证方案。

 

　　笔者认为，查证国家工作人员低价买房是否属于明显低于市场价格，必须重点查询房产开发商内部的优惠销售记录，通过加权平均法计算内部优惠价格，国家工作人员在此价格以下购买房屋，属于“明显低于市场的价格”，应以受贿论处。

 

　　根据价格法及相关价格规范性文件的规定，房地产开发商具有自主定价的市场主体权利，但该价格必须向当地价格管理部门备案。价格管理部门根据地段、楼盘质量等标准，以上述备案价格为基础计算相同档次房产的市场价格，定期发布房地产市场调节价，并确定偏离幅度。因此，房地产开发商的备案价格不—定与市场价格完全相符，但必定在偏离幅度的范围之内，属于合法价格。超越市场偏离幅度的房产价格属于非法价格，国家工作人员以该价格购买房屋，在价格法的层面构成违法，但检察机关并不能就此直接认定该非法价格属于“明显低于市场的价格”。由于超越市场偏离幅度的房产价格具有受贿行为的潜在痕迹，在经过价格法违法性标准的—次判断之后，还必须接受最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》“明显低于市场的价格”犯罪性标准的二次判断。

 

　　“明显低于”与“低于”在数量上的界限相当模糊，其中涉及的价格技术性分析与量化判断超出了司法机关的能力范围，故不能直接求证相关非法价格是否属于“明显低于市场的价格”，必须在“明显低于”与“低于”之间另行确定—个可比价格作为衡量明显低于市场价格的数量指标。可比价格不能遵循市场价格的核定模式——以非特定化的方式从类似开发商的类似楼盘中予以确定，而是应当以特定开发商的特定非法价格为中心进行判断。

 

　　购买房地产开发商低价房屋的并不仅仅只有某—国家工作人员，完全可能另有相关人员以超越市场偏离幅度的非法价格购买房产。因此，应当着重查询房地产开发商售房价格记录，有针对性地分理出超越房地产销售备案价格偏离幅度的“内部优惠价格”，通过加权平均的方法计算均值。落位于市场价格与内部优惠均价之间的交易价格，属于低于市场的价格，不能以受贿论处；查实国家工作人员以低于开发商内部优惠加权平均价买房的，属于经由市场价格、内部优惠均价双重考察的非法价格，既满足了“低于”标准，又充分了“明显”条件，符合“明显低于市场的价格”的要求，应以受贿论处。以内部优惠加权平均价为标准核实“明显低于市场的价格”，不仅能够在查案阶段准确筛选最具受贿性质的低价买房交易，而且有利于合理控制打击面，防止将所有以“内部优惠价格”购买房屋的行为人纳入追究受贿罪刑事责任的范畴。

【作者简介】
谢杰，上海市宝山区人民检察院。