小区公共配套设施所有权的认定

案情简介? ２００１年３月，业主乙就购买甲房地产开发公司的Ａ小区２号楼２０３室房屋与甲公司签订商品房买卖合同。根据双方签订的合同约定，乙于同年６月３０日办理了房屋入住手续，并于１２月１４日取得该房屋的所有权证。２００３年６月１８日，甲公司就Ａ小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。乙得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对Ａ小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。

    经查，甲公司与业主乙签订的商品房买卖合同中对Ａ小区内的基础设施的所有权未作出约定。Ａ小区至今未成立业主管理委员会。

    ?争议焦点? 对本案的处理有以下三种意见：

    第一种意见认为，住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。甲公司与丙公司签订的无偿转让协议即使违反法律规定，也是侵害了Ａ小区内全体业主的利益，本案也只能待Ａ小区成立业主管理委员会后，由业主管理委员会代表全体业主向法院提起诉讼。本案中，乙只是Ａ小区内的业主之一，不能代表Ａ小区全体业主意愿。故此，本案因原告主体不合格，应裁定驳回原告乙的起诉。

    第二种意见认为，甲公司出资兴建了Ａ小区，其对Ａ小区内的所有设施、设备均享有所有权，该取得方式为原始取得。甲公司取得Ａ小区的所有权后，通过与业主签订商品房买卖合同的形式将小区内的房屋所有权转让给小区业主。此次转让所有权仅系房屋所有权的变动，Ａ小区内的公共配套设施所有权并不发生转移，仍属于甲公司所有。故此，甲公司有权转让自己所有的财产，其与丙公司签订的无偿转让协议并未侵犯乙的合法权益，本案应判决驳回原告乙的诉讼请求。

    第三种意见认为，甲公司与乙签订的商品房买卖合同中，虽然未对Ａ小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但是根据商品房的价格构成，甲公司为Ａ小区配套建设的公共设施所垫付的成本，均已计入Ａ小区的房屋价款中。作为购房者乙来讲，其所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权。甲公司对Ａ小区内的公共配套设施的所有权随着向业主交付房屋而转移给全体业主。故此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议因甲公司的无权处分而无效。法院应判决撤销甲公司与丙公司所签订的协议。

    ?法理分析? 本案争议的焦点在于Ａ小区内公共配套设施的所有权归属问题。只有确认配套设施的所有权主体，才能判定甲公司无偿转让行为是否构成侵权。笔者同意第三种意见。

    首先，Ａ小区的公共配套设施应归小区内全体业主共有

    一、从房屋价格构成来讲，《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条及《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。

    根据上述法律规定，甲公司已将Ａ小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到Ａ小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，Ａ小区公共配套设施的所有权应归该小区全体业主共有。

    二、从公共维修基金的使用情况来讲，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住宅的购房者应按购房款的２％向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。根据该规定，如果Ａ小区的公共设施的维修经费来源于全体业主交纳的公共维修基金，而小区的公共配套设施却属甲公司所有，这显然违反公平原则。因此，笔者认为，Ａ小区的公共配套设施的所有权归Ａ小区全体业主共有更为合理。

    三、从住宅区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主管理委员会来负责具体管理。当业主管理委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主；业主管理委员会代表业主行使处置权，业主管理委员会委托的物业管理企业行使管理权。

    四、《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定，房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让。按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。

    根据上述规定，笔者认为，本案中Ａ小区的公共配套设施的所有权应归小区内的全体业主共有。

    其次，甲公司的无偿转让行为属无权处分，其与丙公司签订的无偿转让协议应归于无效

    合同法第五十一条、第五十二条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以及违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”根据上述法律规定，甲公司在明知自己不享有Ａ小区公共配套设施所有权的情况下，擅自与丙公司签订无偿转让协议，其行为事前未经小区内全体业主的同意，事后也未得到追认，且该协议违反了我国行政法规的强制性规定。因此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议应认定为无效。

    最后，乙有权以个人名义向法院提起诉讼

    《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第五十六条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”。据此，共有财产的共有权人之一是可以以个人名义起诉的，无须以全体共有人的名义行使诉权。乙作为Ａ小区公共配套设施这一共有财产的所有权人之一，有权以个人名义起诉，具备我国民事诉讼法第一百零八条所规定的原告资格。

曹 阳 朱 华