谈物权法对开放式小区公共设施保障的缺失----由一个自行车库的存亡想到的

 

　　一、  问题的由来

 

　　问题的关键性矛盾在于：一方面小区居民拥有房屋的所有权，拥有小区内公共设施的使用权；另一方面房产局代国家享有小区内公共设施之一——自行车库的所有权。如此一来，产权人房产局将自行车库出售，是合法地处置其物权。即使这一处置行为与小区居民的生活密切相关，实际上是对小区内公共设施的使用权遭到了侵犯，但是小区居民却没有救济途径，任何干涉行为都是违法的。

 

　　这一矛盾的产生源于我国房产政策的变化。一般旧式的开放式小区的房屋均是国有或是集体财产，由房产局或是国有、集体企事业单位代管，居住人交纳租金。而房改之后，居住人交纳了房款，取得了房屋的所有权。然而与之相配套的公共设施的所有权却仍旧是房产局所有，并没有像建筑物楼道、走廊等公共部分成为小区居民的共同共有权。这就造成了使用权与所有权的分离。而且这种分离没有通过任何的约定，就是现实形成了而已。这便是矛盾形成的症结。

 

　　二、物权法无法解决这一矛盾

 

　　（一）《物权法》确定了权利归属

 

　　《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中对公共设施的保障做了专门规定。即七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。从条文中似乎可以找到公共设施的权利归属。然而，讨论开放式小区公共设施的归属又必须解决七十三条中所规定的“建筑区划内”的理解问题。“建筑区划”，该词是第一次在法律中出现，为建筑学上的术语，是指对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分；可简单理解为“物业小区”。 [①]开放式小区按照上述“建筑区划”概念理解，应该属于物权法所规定的建筑区划，那么建筑区划内的公共设施就应该归业主共有。所以，根据《物权法》，前述案例所涉及的自行车库的权利归属问题就很清晰了，自行车库应该归所有建筑区划内的业主共同共有。

 

　　（二）共同共有如何实现

 

　　小区里的业主是自行车库的共同共有人，但是他们该如何实现自己的权利呢？如果在新近建造的封闭式小区，业主在购买住宅房屋的时候，房款中就已经包括了公摊面积和封闭小区内各项配套设施的份额。可以说，小区内的公共设施至始至终的主人都是全体业主。然而在占城市相当部分的旧式开放式小区，业主行使公共设施的所有权就并非易事了。业主在购买住宅房屋的时候并没有交纳公共设施的份额，所有权仍旧是国家的，那么所有权可以无条件的移交吗？业主可以免费地成为这些公共设施的主人吗？如果答案是肯定的，那么就意味着国有资产的流失，如果答案是否定的，由小区居民出资购买，那么如何交纳、交纳多少、居民是否认同等等，可以说是问题重重。

 

　　三、建立公共设施特殊的使用权制度

 

　　《物权法》确定了权利的归属，却没有提供解决矛盾的办法。笔者认为，现有的条件是：一、小区业主具有对自行车库的使用权；二、房产局代国家对自行车库行使所有权；三、自行车库的拆除将影响小区居民的正常生活。综合以上条件，笔者认为最简洁的解决之道就是不改变自行车库的权利归属，仍旧国有，但是由于自行车库对小区居民的重要性，设立针对公共设施的特殊使用权。

 

　　实现这一特殊使用权需要借助《物权法》完成。将“建筑区划”作进一步的细分，分作新式封闭式住宅小区和旧式开放式住宅小区。在旧式开放式小区中，各种配套设施，公共设施的所有权归国家所有的，仍旧归国家所有。小区业主仅具有使用权，但是这个使用权需要《物权法》做出特别规定进行保护。具体说来就是规定公共设施的所有权人行使处分权时，须经过使用权人，即全体业主的三分之二同意。以此来保障业主对公共设施的使用权。

 

　　特殊使用权的实质就是使用权对所有权形成一定的限制。这种限制可以是由法律原则强制保护的，也可以是经双方约定的，在物权原则中都能够寻到踪迹。一是“买卖不破租赁”原则。这是一项由来已久的物权原则。承租人的使用权不因所有权人的改变而改变。这种使用权就构成了所有权的限制；二是地役权的约定。地役权可以由双方约定。一旦达成协议，需役地所有权人的各项处分行为都不能对抗地役权人。显然地役权构成了对所有权的限制。公共设施的特殊使用权就可以仿效第一种，在双方没有约定的情况下，由法律强制规定。

 

　　四、结语

 

　　从《物权法》到国务院的《物业管理条例》再到各个地方的物业管理相关规定，笔者没有找到有关旧式开放式小区公共设施使用权如何保障的规定。大多数的行政法规、地方性法规、规章都在总则部分规定，只适用于选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。确切地说也就是适用于新式的封闭式小区。然而，在当代中国，无论是几个大城市还是其他地方都存在着大量的旧式开放式小区，公共设施的保障问题也屡屡出现纠纷。其实解决这个问题并不复杂，然而不解决却关系着千家万户的日常生活。谨以拙文，抛砖引玉，找到更为简洁、节约的办法，解决这一看似细微却关系民生的“小大事”。

【作者简介】
唐晶晶，于2005年毕业于兰州大学法学院民商法专业，获得硕士学位。之后进入沈阳市人民政府法制办公室工作至今。

【注释】
[①] 《物权法释义》 http：//www.lawtime.cn/article/lll323982329076oo5970