定金不等于订金
所谓定金，是一种合同履行的担保。我国担保法第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这也就是通常所说的定金双倍返还规则。
但对于“订金”，法律没有明确规定。房屋买卖合同中，它通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成一致，约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，购房者需在此期限内与开发商签署正式合同，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。因此，“订金”有时也被称作为“认购金”或“诚意金”。其与定金的区别主要在于：“定金”具有担保性质，而“订金”不具有担保性质，只作为预付款。交付和收受“订金”的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果。“定金”的数额在法律规定上有一定限制，不得超过主合同标的额的２０％，一旦超过２０％，超过部分则应视为订金；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
生活中，由于“定金”与“订金”读音相同，当事人在没有书面约定的情况下，很容易发生争议。为此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”建设部《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
正是定金与订金的法律性质和法律后果截然不同，一些开发商就故意设下陷阱让消费者钻。有的开发商故意不明确购房者所交款项的性质，一旦购房者不与开发商签订正式买卖合同，开发商就以所交款项为“定金”而不予返还；有的开发商故意将“定金”写成“订金”或预付款，再将同一套房屋以同样的手段向其他人推销，最终以最高价位卖出。无法购买同套房屋的购房者，也仅仅是收回房地产公司退回的“订金”，既得不到房屋，也不能要求房地产公司双倍返还定金；有的开发商在认购书中明确该款项为“订金”，但其出具给购房者的收据上却记载为“定金”，以此来混淆款项的性质，一旦购房者因种种原因放弃购房，开发商就会以收据上为“定金”而不予退还，而一旦自己不与购房者签订合同，则以认购书中写明的是“订金”而不予双倍返还。
因此，消费者在购买商品房签订认购书、意向书、预订合同时，应认真考虑签署正式商品房买卖合同的可能性，正确选择适用“订金”还是“定金”，最大限度地维护自己的合法权益，从而避免掉入开发商故意混淆的“订金”或“定金”陷阱。如果你还拿不定主意，就不要急于交钱，即使交钱，则可尽量与开发商协商为“订金”，这样一旦在约定期限内没有签署正式购房合同，购房者还可以收回“订金”。如果你觉得开发商的房子值得购买，害怕开发商一房两卖，就要让开发商在认购书中写明为“定金”，一旦开发商不与你签订合同，你就可以要求开发商双倍返还“定金”。
河南省南阳市中级人民法院 卢国伟
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