对《物权法》车位、车库权属规定的几点看法
一、对现行规定的理解
《物权法》第七十四条对车位、车库权属的规定共有三款。
第一款规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”从该款“首先满足业主的需要”的用语看，它要解决的是车位、车库优先权问题。即一个建筑区划内的车位、车库，当区内业主与区外单位或个人均需要时，区内业主就享有优先权。立法者考虑的是物业管理的便利和区内秩序的稳定。这种立法价值取向当然是正确的。
第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一款规定了车位、车库物权的归属途经，即可以通过“出售、附赠或者出租等方式约定”解决。很明显，立法者没有把车位、车库的物权像土地、河流等自然资源的物权样作强制性规定，而是把这种物权归类于可交换的商品，由当事人自由约定，可以买卖，可以赠与，可以出租。这符合市场经济规律和体现了民事意思自治原则。
第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这款很明确地规定了区内公共场所的车位归区内业主共有。也就是，业主对共有车位按共有关系享有权利，承担义务。具体内容除有法律规定外，还可以通过业主委员会或业主代表大会进行规制。
二、立法上存在的问题
尽管《物权法》第七十四条对车位、车库的权属问题作了规定，但该法条还存在疏漏，在实际生活中还将遭遇尴尬，有些疑难问题无“法”可依。
第一、第一款与第二款的“优先权”与“自由约定”不协调。第二款列举了三种车位、车库权属处理（约定）方式：出售、附赠、出租。“出售”和“出租”是有价格的。同等价格，区内业主享有优先权，无可厚非，但立法上未对业主的优先权加以限制，似乎给了业主绝对的优先权。这既违背了市场经济规律，同时损害了原始物权人的合法权益。既然原始物权人可以自由“出售”、“出租”，那么业主只有支付了同等价格，才能获得“满足需要”的优先。再看“附赠”行为。“赠与”是以赠与人与受赠人有情感因素为前提的，是完全自愿行为，而不能强制。既然车位、车库原始物权人可以对车位、车库“附赠”，那么车位、车库原始物权人既可以将车位、车库赠与区内业主，也可以赠与区外人。因此，就“附赠”而言，区内业主应该不享有优先权。
第二，在多次交易情况下，区内业主是否再享有优先权，立法未明确。现实生活中，有的车位、车库是依附于主楼的，有的是独立的；有的是与住宅和商务房并价，不加区分，有的是各有独立价格。问题是，当业主首次获得住宅和商务房后再次交易，区内其它业主是否还享有优先权？从现行立法看，这一层面的意识并未含括，而仅仅停留在原始物权处理层面上。可见立法上应该对多次交易情况下业主是否享有车位、车库优先权问题作出明确规定。
第三，多余的车位、车库区内业主是否享有优先权问题，也应该明确。所谓“多余的车位、车库”，是指区内一户相配套的一个车位或车库外，还剩余的车位、车库。如一住宅小区有1000户业主，但车位或车库有1100个，这100个车位或车库即是多余的。从“首先满足业主的需要”立法之规定看，它是指首次交付时满足“业主的需要”，而不是满足业主将来的、发展的“需要”。因此，对“多余”的车位、车库，业主是否享有优先权问题，也应该在立法上加以明确。
第四，车位、车库的原始物权人应明确规定。《物权法》第七十四条，第三款明确了“公共场所”的车位归区内业主共有。但非公共场所的车位、车库原始物权归谁所有却未加明确。事实上，人们完全可以从第二款“出售、附赠或出租”字面上推断，车位、车库原始物权人就是房地产开发商，因为原始出售人、附赠人、出租人就是开发商。立法上没有必要回避这一问题。既然是《物权法》，就应该对车位、车库的原始物权人作出明确规定。
三、修改与完善立法的建议
根据上述分析，笔者建议对《物权法》第七十四条作如下修改与完善：
1、对区内业主享有的车位、车库优先权加于限制，即车位、车库原始物权人出售、出租车位、车库，区内业主只有在同等条件下，才享有优先权。
2、车位、车库原始物权人，将房产连同车位、车库附赠或单独赠与区外人，区内业主不享有优先权。
3、区内业主将房产连同车位、车库或独单将车位、车库再次或多次出售、出租，区内业主是否享有优先权应予明确规定。
4、原始物权人对“多余车位、车库”进行处分时，区内业主是否享有优先权，也应该通过立法加以明确规定。
作者：赣县法院 赖虔国
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