未经出租人同意房屋能否转租

    赵某在某小区租了一套两室一厅的房屋用于居住，合同中与出租人约定租金每月400元，租期为一年，双方还到房管部门办理了登记手续。三个月后，赵某在出租人不知情的情况下，将两室中的一室以200元每月租给李某用于居住。不久，出租人得知此事后，以赵某转租未经其同意为由，要求与赵某解除合同，并赔偿其因此遭受的损失。

   【分歧】

    未经出租人同意，房屋能否转租？

    第一种观点认为，赵某因为租赁关系而取得对该房屋的合法占有，以合法占有为基础，其可以在不取得出租人同意的情况下，将房屋的部分转租给第三人。

    第二种观点认为，赵某如将房屋转租第三人，必须经过出租人同意，否则出租人有权解除双方的合同，并要求赵某赔偿因此遭受的损失。

   【管析】

    笔者同意第二种观点，理由如下：

    根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得收益。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

    本案中赵某未经房主同意，擅自将房屋转租他人，违反了有关法律的规定，出租人有权解除合同，收回房屋。出租人如因此遭受损失的，可以要求赵某予以赔偿。

 江西省永修县人民法院：胡应军