妨碍“眺望”　就得买单——从一起案例谈地役权与相邻权的区别

【编者按】  尽管地役权与相邻关系有很多相似或共同之处，如调整目的、制度构成等基本相同，但是二者毕竟是相互独立的两种法律制度，它们在设立依据、权利性质、法律效力等方面都有明显的区别。本文从一起有关“眺望权”纠纷的案例入手，以“眺望权”为例，阐释了地役权的法律特征，剖析了地役权与相邻关系的不同之处。目的在于使大家注意二者的区别，以便准确适用两种不同的法律制度认定案件性质。

      案情  原告：张某，男，垦利县人。

　　被告：某房地产开发公司（以下简称“房产公司”），驻垦利县城。

　　张某因需购置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房产公司”开发的某住宅花园相看住宅楼房。其间，张某看中了位于花园大门后第一排的一栋住宅，该房位于一楼最东头，东邻花园中心路，门前就是宽敞的花园大门。尤为重要也是张某最为看中的是，宣传图片及小区模型显示该房前面的大门内侧没有任何建筑物，住进去以后，在房间里就可以自由欣赏街前的景色。张某向售楼人员说明了自己的真实意思，售楼人员也向其保证将来也不会增添新的建筑设施，为了这一点张某接受了相对价格不菲的条件，签订了购房协议，交付了首期房款。2007年9月，张某交足房款住进去不久，发现“房产公司”在花园大门处搭起了脚手架，经了解得知，是要在大门内侧增建二层楼高的门楼。这样一来，就挡住了张某欣赏街前美景的视线，也有违他购买此房的初衷。张某找到“房产公司”要求停止施工，“房产公司”认为在自己开发的小区内按照变更后的设计方案搞建设，与张某无关，张某无权阻拦其施工。双方相持不下，张某起诉到法院，要求“房产公司”停止施工，并支付违约金3.5万元。

    争议  对于本案的处理，存有三种不同的意见：

　　第一种意见认为，被告在规划区内建造花园大门，既没有妨碍原告权利的行使，也没有对原告构成侵权，与原告无关，原告的诉讼请求应当驳回。

　　第二种意见认为，原、被告之间属于相邻关系，被告擅自增建门楼的行为侵犯了原告向前方眺望的权利，应当承担停止侵权的责任。

　　第三种意见认为，原、被告之间通过合同的形式为原告设定的是一种他物权——地役权，被告违背合同约定，侵犯了原告所享有的地役权，原告除去能够要求被告承担违约责任之外，还有权要求被告承担停止侵权的物权侵权责任。

　　笔者同意第三种意见。

    评析  本案原告张某在与“房产公司”签订房屋买卖合同时，向“房产公司”表示，自己之所以购买该处楼房，一个重要的原因就是看中宣传图片及小区模型显示这栋楼房虽然位于一层，但却是在花园大门后的第一排，花园大门内侧没有任何建筑设施，非常宽敞，有利于自己欣赏门前美景，也正因为如此，自己才接受了这个位置和这个价格。“房产公司”知悉张某的这个意思后，也表示以后不会在该房前增添其他建筑设施。因此说，被告出示的宣传图片、小区模型以及原告的购买意图和被告的承诺都是该楼房买卖合同的内容，并已经生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。也就是说，原、被告双方通过商品房购买合同约定，原告所购楼房前的土地使用权虽然属于被告，但被告却不得擅自在此增建其他建筑设施而影响原告向前眺望。如今，被告擅自加盖建筑设施，违背合同的约定，对原、被告设定的原告张某所享有的“眺望权”造成了损害，被告应当承担停止损害地役权的违约责任。

　　此案中的“眺望权”是地役权的一种具体形式。

　　地役权是指土地权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。

　　在我国，地役权是《物权法》所创设的法律制度，在此之前没有关于地役权的法律规定。我国《物权法》第一百五十六条第一款规定：“地役权人有权依照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”地役权中的“役”就是使用的意思，如通行他人土地、由他人土地引水、禁止他人在其土地上建筑一定的建筑物等。地役权所涉及的两块土地中，需要役使他人土地的地块称为需役地，供他人役使的地块则称为供役地。需役地的所有权人或者使用权人成为地役权人，地役权对他来说是一种权利；供役地的所有权人或者使用权人成为地役人，对他来说，地役权则是一种负担或义务。在本案中，张某是地役权人，“房产公司”则是地役人。

　　地役权是用益物权的一种，具有以下法律特征：

　　（1） 地役权是对他人所有或者使用的土地加以利用的用益物权，因此权利主体既可以是土地所有人，也可以是土地的使用人。我国《物权法》规定的地役权是以用益物权的形式出现的。由于我国的土地实行的是国家所有或者集体所有的形式，用益物权大都用于调整土地使用权人之间的关系，地役权也是如此。因此，在使用权人不同而所有权人一致的两块土地上仍有设立地役权的必要。在我国，地役权人既包括土地所有权人，也包括土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人。

    （2） 地役权的客体通常是土地。我国的地役权客体不包括建筑物。当然并不一定是一块完整的土地，可以是一块土地中的一部分。

    （3） 地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的惯常效用之上的便利而设定的用益物权，如从他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。这里所谓的“便利”并不限于经济上或者财产价值上的方便利益，具有精神上或者感情上的利益也包括在内，如眺望地役权。

    （4） 地役权是依照双方当事人的合同而设定的一方当事人使用对方当事人土地的权利。由于地役权的内容超出了需役地的正常利用价值，提高了需役地的效益，从而对供役地所有权或使用权作出额外的限制，因此需要通过双方当事人的约定对两块土地的利用作出调节。

　　我国在出台地役权相关法律规定之前，对与此相似的权利义务是通过相邻关系来规范的。《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”这样的法律规定目的就是要使相邻各方存在于不动产之上的权利行使得以正常化，做到物尽其用，实现对土地作出最低限度的调节与规制。然而，即使最高法院的司法解释对此作了进一步的明确与细化，但是随着社会的不断发展，人们物质精神追求程度的不断提高，相邻关系也越来越复杂，这些最低范围内的调节规范已经远远不能适应对于不动产更加有效利用的法律规范调整的需要。因此能够突破相邻关系并提高土地利用效益的法律制度——地役权法律制度的构建就显得很有必要了。在一定程度上讲，相邻关系就是法定的地役权，二者很容易混淆，其实二者存在着明显的区别。

　　1. 对他人土地的利用程度不同

　　相邻关系中，提供便利的目的仅仅局限于对方生产、生活的必需，没有这种便利的提供，土地所有权或者使用权就无法正常利用，是对土地利用关系最低限度的调节；而地役权法律制度不再是为满足对他人土地最低限度的利用，而是在实现需役地惯常效用的基础上，进一步额外提高需役地的利用价值，没有供役地提供便利，需役地的权利也能够得到实现，只不过是不能实现需役地效益的增加，而且这个效益的增加是以增加供役地的负担为对价的。

　　2. 设立的渊源不同

　　相邻关系是依照法律规定而设立的，其本身不是一项独立的民事权利，而是属于所有权的内容。因此，相邻权行使的条件、方式、范围等都是法定的，不能依照当事人的意思而定。地役权是依照当事人之间的约定而设立的独立的用益物权。因此，地役权的行使范围、方式等都是由当事人协商确定。

　　3. 对土地位置要求不同

　　无论是相邻权还是地役权，都涉及两块土地，但二者对这两块土地的位置关系要求是不同的。在相邻权中，是以两块土地相邻为前提的，因此，两块位置上紧密相邻的土地才有可能产生相邻权关系。而在地役权中的两块土地并不一定紧密相连，中间即使有第三人土地的两块土地之间也有可能产生地役权关系。

　　4. 经济效益不同

　　相邻权是一种法定权利，是基于所有权价值实现而产生的最为基本的、最低限度的要求关系，是维持所有权的本质而所必需的，是所有权的延伸，本质上仍属所有权，具有效力，通常情况下，权利人无需支付对价，都是无偿的。地役权是否有偿依赖于当事人的约定。需役地的所有权或者使用权在正常行使的情况下，为了增加其利用价值而设立地役权，地役权人支付一定的对价也符合效益原则，因此，地役权一般是有偿的，但也有排除当事人之间出于对感情或者其他因素的考虑，而约定为无偿。总之，是否有偿由当事人自由选择。

　　5. 法律效力不同

　　由于相邻权本质上仍然是所有权，其依附于土地本身，因此相邻权因土地的存在而固定地、长久地存在下去，而且对世人都有天然的对抗性。而地役权的设立源自于当事人约定，根据合同的相对性原理，其效力仅在相对人之间产生。其是否能够对社会上的其他主体产生约束力，依赖于当事人是否以登记的方式将地役权的相关事项公之于众，只有登记的地役权才能够产生对抗第三人的效力。而登记与否取决于当事人的意思。

　　本案中，被告增添建筑设施的行为，并没有为原告行使其不动产使用权造成障碍，其所要行使的“眺望权”不属于不动产间最低限度的范围，也就是说并非实现其不动产权的必须，而是为了促使原告在实现最低限度的不动产之上，为了进一步提高其不动产的利用价值，而通过合同的形式约束被告行使其不动产权。因此，本案中原告所主张和享有的眺望权是地役权，而并非相邻权，被告违背约定擅自在其大门内侧增添建筑设施，损害了原告的地役权，原告可以直接提起地役权受损害的请求。

　任玉峰