违反建设用地使用权出让合同的规定应承担责任

【关键字】建设用地使用权  违约责任

【案情简介】

　原告：东营市国土资源局。
　　被告：山东河口经济开发区管理委员会。
　　被告：东营市河口金鹏大酒店。

  被告：金国樑。

  1998年12月15日，原告东营市国土资源局与被告山东河口经济开发区管理委员会签订东土合字（1998）210号《国有土地使用权出让合同》，约定将位于山东省东营市河口区辛河路以西，永胜路以北面积为7930.7平方米的国有土地使用权出让给山东河口经济开发区管理委员会作为"金色大厦"项目用地，土地出让金为654282.75元，签订合同之日山东河口经济开发区管理委员向东营市国土资源局交纳出让金30%，余款于2000年12月15日前全部付清，若不能按合同支付款项，从应付款之日起每日按应交费的3‰支付滞纳金。合同签订后，东营市国土资源局履行了合同义务。但山东河口经济开发区管理委员会一直未交纳相应土地款项。2000年6月20日被告山东河口经济开发区管理委员会又将土地转让给被告东营市河口金鹏大酒店，并约定由东营市河口金鹏大酒店承担该土地款项。2000年6月26日，东营市河口金鹏大酒店负责人金国樑书面承诺向东营市国土资源局交纳该宗土地款项409224.12元，原告东营市国土资源局在该承诺书上签字认可。
　　被告东营市河口金鹏大酒店系被告金国樑私营独资企业，2007年1月25日该企业被吊销营业执照。
    原告东营市国土资源局诉称，1998年12月15日，被告山东河口经济开发区管理委员会与原告签订东土合字（1998）210号《国有土地使用权出让合同》，约定将位于山东省东营市河口区辛河路以西，永胜路以北面积为7930.7平方米的国有土地使用权出让给山东河口经济开发区管理委员会作为"金色大厦"项目用地，土地估价为1023060.3元，优惠地价为654282.75元，签订合同之日交纳出让金总额的30%，余款于2000年12月15日全部付清，同时约定若不能按合同支付款项，从应付款之日起交纳滞纳金。办理产权手续后，山东河口经济开发区管理委员会又将该土地转让给东营市河口金鹏大酒店，并与东营市河口金鹏大酒店负责人金国樑约定该宗土地出让金由金鹏大酒店缴纳。2007年1月25日，东营市河口金鹏大酒店被吊销营业执照。三被告一直未支付土地出让金和滞纳金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判令三被告向原告支付土地出让金654282.75、滞纳金1258510元并承担本案诉讼费用。
　　三被告均未答辩。

 【裁判要点】

  经法院审理认为，原告东营市国土资源局与被告山东河口经济开发区管理委员会签订的土地出让合同系当事人的真实意思表示，内容、形式不违反法律、法规的有关规定，为有效合同。合同签订后，被告山东河口经济开发区管理委员会未按合同约定向原告支付土地出让金，已经构成违约，按照合同约定，被告应向原告支付土地出让金654282.75元并承担相应违约责任，双方签订的土地出让合同第十五条约定：如果乙方不能按合同约定支付出让金等应付款，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的3‰缴纳滞纳金。逾期60日而未全部付清的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。法院认为，在已逾期的情况下，原告未行使合同解除权，使约定的滞纳金在实际履行中已明显高于本金，已违背合同原意，造成对承担者的明显不公，因此法院认为参照当事人合同约定的内容，滞纳金计算从约定支付土地款起每天按土地款总额3‰计算60日，然后按银行同期逾期贷款利率计息至应付款之日为宜。被告山东河口经济开发区管理委员取得该宗土地使用权后又转让给被告东营市河口金鹏大酒店，被告东营市河口金鹏大酒店负责人金国樑书面承诺交纳土地款项409224.12元并征得了东营市国土资源局的同意，金国樑系独资企业东营市河口金鹏大酒店的私营业主，因此被告东营市河口金鹏大酒店及被告金国樑应承担交纳土地出让金409224.12元的责任。法院对原告东营市国土资源局主张东营市国土资源局、被告东营市河口金鹏大酒店及被告金国樑共同承担全部土地出让金及滞纳金责任的主张不予支持。各被告应根据自己在本案中应支付土地出让金及违约金的份额承担相应责任。被告山东河口经济开发区管理委员会、东营市河口金鹏大酒店及金国樑经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对相应诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十条之规定，判决如下：
　　一、被告山东河口经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内向原告东营市国土资源局支付土地出让金654282.75元及滞纳金（自2000年12月15起每天按654282.75元的3‰计算至2001年2月15日， 2001年2月15日后按银行同期逾期贷款利率计算至本判决生效之日止）；
　　二、被告东营市河口金鹏大酒店和被告金国樑对本判决第一项山东河口经济开发区管理委员应支付东营市国土资源局土地出让金中的409224.12元承担连带清偿责任。
　　

【争议焦点】
本案中两被告承担责任的形式如何？

【法理评析】

作为建设用地使用权出让合同纠纷案，主要关注的是出让合同。本案即是如此，因原告东营市国土资源局与被告山东河口经济开发区管理委员会之间签订了建设用地使用权出让合同，被告山东河口经济开发区管理委员会又将土地转让给被告东营市河口金鹏大酒店，并约定由东营市河口金鹏大酒店承担该土地款项，但几位被告均未按期交纳出让金，因此而起纠纷。

本案的焦点问题即为两被告承担责任的形式如何？法院判决被告山东河口经济开发区管理委员会向原告东营市国土资源局支付土地出让金654282.75元及滞纳金并判决被告东营市河口金鹏大酒店和被告金国樑对本判决第一项山东河口经济开发区管理委员应支付东营市国土资源局土地出让金中的409224.12元承担连带清偿责任。我们认为法院的判决存在一定的问题。

首先，被告山东河口经济开发区管理委员会与原告签订合同，合同内容约定签订合同之日山东河口经济开发区管理委员向东营市国土资源局交纳出让金30%，余款于2000年12月15日前全部付清，若不能按合同支付款项，从应付款之日起每日按应交费的3‰支付滞纳金。但被告山东河口经济开发区管理委员会一直未支付相应款项，即便连出让金30%也未支付，虽然2000年6月20日被告山东河口经济开发区管理委员会将土地转让给被告东营市河口金鹏大酒店，未超过2000年12月15日的期限，但出让金的30%这部分是违约的，应向原告缴纳相应的滞纳金，法院的判决书中未对此点明确。

其次，被告山东河口经济开发区管理委员会将土地转让给被告东营市河口金鹏大酒店，东营市河口金鹏大酒店负责人金国樑书面承诺向东营市国土资源局交纳该宗土地款项409224.12元，原告在该承诺书上也签字认可了。这可以认定为被告山东河口经济开发区管理委员会已经脱离了与原告之间的合同关系，现在的合同关系只存在于被告东营市河口金鹏大酒店与原告之间。因此，在被告东营市河口金鹏大酒店一直未支付原告相应款项的情况下，应认定被告东营市河口金鹏大酒店违约，而不能认定被告山东河口经济开发区管理委员会违约。然而，本案判决几位被告均需要承担责任，显然违背了相应的法理。

综合来说，法院应判决被告东营市河口金鹏大酒店承担违约责任，被告山东河口经济开发区管理委员会并不需要向原告东营市国土资源局支付土地出让金654282.75元及滞纳金。

   【法律风险提示及防范】

法律界网站提示：合同当事人应尊重建设用地使用权出让合同的相关规定，切实履行合同约定的义务。在合同一方违反约定时，往往应依据合同约定的责任条款承担相应责任。

【法条链接】

1、《中华人民共和国民法通则》

第八十五条  合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

第一百零六条  公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
　　公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
　　没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

第一百一十一条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

2、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

 李进