农村违法建筑纠纷的法律救济

所谓农村违法建筑，是指没按我国土地管理法的规定，未经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，依法取得土地使用权证或者虽取得宅基地使用权，但不符合乡（镇）土地利用总体规划而擅自动工兴建的各种建筑物。农村违法建筑虽包括各种违法建造的建筑物，但主要是指住宅。依其“违法”的程度不同，主要可分为两种情况：一是建造人在他人取得合法土地使用权的土地上建造违法建筑物；二是建造人未取得宅基地使用权便兴建住宅，即建造人不按审批权限或程序，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，依法取得土地使用权证后再兴建住宅。本文主要针对第二种情况予以分析探讨。　

　　一、农村违法建筑的归属和利用问题　

　　农村村民若依法取得宅基地使用权，在宅基地上建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人能自由行使权利。但是，无法取得宅基地使用权，建筑物的建造人因其违法建筑不能取得建筑物的所有权，也不能取得使用权。　

　　对违法建筑的归属和利用问题主要有以下两种观点：（１）动产所有权说，即认为违法建筑作为不动产者，因其违法性不可能得到国家的认可，故由此派生的权利不可能得到法律的保护，但构成违法建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护。（２）占有说，即建造人对违法建筑物的占有，是基于占有的意思而控制物的一种事实状态，受法律保护，除执法机关依法处理违法建筑外，建造人自己可以对违法建筑为占有、使用和收益，禁止他人侵犯建造人对违法建筑的占有。　

　　笔者认为，土地管理法第七十七条规定农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。也就是说，违法建筑物在被人民政府土地行政主管部门责令拆除之前，建造人享有着对该违法建筑的实际的占有，而建造人对违法建筑的这种占有是一种事实状态。确认占有为一种事实状态，可以有效的实现占有的保护功能，即占有是对物的事实的支配，占有一旦存在就应当受到保护。占有不仅包括了合法的占有，也包括了非法的占有，任何人未经法律的授权，不得剥夺他人的占有。占有人因占有可能取得占有权甚至是所有权，即使不能形成权利的占有，在法律上也可获得保护。因此，占有说符合物权法原理，是可取的。　

　　二、农村违法建筑纠纷的法律救济　

　　土地管理法第七十七条规定农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。由此可见，对违法建筑的认定和处理，是政府行政主管部门的职责和权限。因此，各地法院大体认为，凡属关于违法建筑的认定与处理方面的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门申请解决；因违法建筑引起的以违法建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，可以受理。而对于非政府行政主管部门拆除、侵占违法建筑等引起的纠纷却持保守态度，认为政府主管部门对当事人的非法用地行为和违法建设行为的处理结果可能直接影响当事人之间的财产、人身关系，在政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理前，当事人之间的财产、人身关系尚处于不确定状态，法院实际上难以较好地对民事纠纷进行审理，因此，应先由政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理后，法院再对民事纠纷进行审理较为妥当。　

　　既然，在政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理前，当事人之间的财产、人身关系尚处于不确定状态，那么，是否任何人都可以占有呢？笔者认为，对于违法建筑物，尽管建造人不能取得权利，但可以占有。这种占有是一种事实状态，对当事人来说，是一种利益，其他人不能任意侵害。　

　　三、受理拆除（或损毁）、侵占农村违法建筑纠纷的对策　

　　虽然政府主管部门对当事人的非法用地行为和违法建设行为的处理结果可能直接影响当事人之间的财产、人身关系，在政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理前，当事人之间的财产、人身关系尚处于不确定状态，法院难以较好地对民事纠纷进行审理，但为维护社会财产秩序和生活秩序的稳定，制止各种暴力行为，防止恶性事件的发生，我们应分别情况给予处理：　

　　１．如果未经政府行政主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理，当事人向法院起诉的，可告知其先申请政府行政主管部门予以处理。　

　　２．如果政府行政主管部门对非法用地行为和违法建设行为因为某方面（如涉及范围广、历史遗留等）的原因不予处理（或暂不处理）的，当事人持有这方面的证明向法院起诉的，法院应该受理后予以处理。　

　　３．如果当事人先申请政府行政主管部门处理，但政府行政主管部门不予受理，当事人起诉到法院又无法提供已先申请政府行政主管部门处理的相关证明的，法院立案前可发函征询政府行政主管部门的意见。政府行政主管部门要处理的，可告知当事人申请政府行政主管部门予以处理；政府行政主管部门不予处理（或暂不处理）的，法院应该受理后予以处理。　

　　四、几类农村违法建筑纠纷案的处理意见　

　　根据以上分析，笔者就买卖、拆除（或损毁）、侵占农村违法建筑纠纷案提出下面的处理意见：　

　　１．买卖农村违法建筑纠纷案的处理意见　

　　由于出卖人对违法建筑物无法取得所有权，当事人转让违法建筑物的行为属于无权处分，故买卖协议无效。在买卖协议被确认无效后，应当双方返还财产，但买受人一方返还给对方的房屋，是恢复其对违法建筑物占有的事实状态。　

　　２．拆除（或损毁）农村违法建筑纠纷案的处理意见　

　　对违法建筑的认定和处理，是政府行政主管部门的法定职责。其他任何公民、法人都没有这种职责和权力，都不能以违法建筑不合法为由，故意实施毁损行为。这种违法行为的结果，给建造人的合法权益造成了实际损失，行为人应当承担相应的民事责任。考虑到建造人的擅自建房行为同样具有违法性，故对建造人“恢复原状”的诉讼请求一般不应予以支持，而是对行为人拆除（或损毁）违法建筑物造成建造人占有违法建筑物的实际经济损失予以评估后，判决由行为人予以赔偿。　

　　３．侵占农村违法建筑纠纷案的处理意见　

　　虽然建造人擅自建房的行为具有违法性，所建的住宅属违法建筑，但在政府行政主管部门认定并限期拆除之前，其对所建楼房的占有，作为一种事实状态，受法律保护，可以对所建楼房为占有、使用和收益，禁止他人侵犯对其所建住宅的占有及任意侵害，行为人因没有占有该违法建筑的根据，故应恢复建造人对违法建筑物占有的事实状态。李统才