如何签订房屋预售合同

发布日期：2009-12-21 作者：张浩律师

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为什么要买期房? 优点：1.价格便宜 2.位置好缺点：不确定因素多，风险大由于购房者与开发商的权利义务关系是由预售合同约定的，一旦一方违约，另一方就可以根据合同追究对方的违约责任，如果合同签得笼统大概，则一方违约时，另一方追究违约责任就比较困难。尽管现在都使用合同示范文本，但因为合同条款中约定部分和补充条款一般是开发商预先拟定的，购房者一般又不是房产方面的专家，往往签订的合同对购房者不利。因此预售合同的签订是购房的关键。 签订房屋预售合同时的注意事项：对合同条款分析时总的原则： 1.对等原则。对违约责任的承担、合同单方解除权的约定等要对等 2.明确化原则，对各种可能出现的情况约定的越明确越好 3.尽量详尽原则，对风险和各种情况的合理估计越详尽越好在签订合同前应该到房地产交易中心查一查所要购买的房屋的权属情况，是否存在抵押和出租等情况。在签订合同前应首先检查售楼方的四证，主要是预售许可证，看一看售楼方是否有主体资格，避免产生无效合同。另外要检查一下资质证书是否经过年检，一般而言，没有经过年检的要特别小心。在签订合同之前，销售商往往要求客户预付一部分房款和订金或定金，根据建设部和上海房地局的规章规定，销售商预收房款是不合理的，并且规定订金要在房价的千分之五以内。如果不要房屋，对预收款和订金全额没收是不行的，但签约定金是法律规定的（定金不同于订金），仍然适用定金罚则，因此在付了定金后，由于合同条款谈判不通，是不适用定金罚则的，但要注意的是要有在期限内去谈判合同的证据。第一条：土地使用权证中注明的土地使用年限应该为70年，若为50年，则该土地性质原不是居住商品房用地，而是办公用房等性质的用地；若没有注明年限，则一般为划拨所得的地块，不是出让所得的地块，因而开发商的开发成本也不一样，售价也应该不一样。另外土地使用证上标明的日期也比较重要，这表明剩余可以使用的实际年限。房间的位置如果位于较低的位置时应该注意其地下的层数，尤其是地下车库的出口，因为出口处的雨棚会对视线及采光通风等产生很大影响，另外，水泵房，配电房离住房的距离也很重要。第二条：公用分摊建筑面积一定要求开发商提供测量系数表第五条的2中，希望允许的误差越小越好，目前国家指导为3% 第七条与第十二条中追究违约责任的方式的选择应该一致，违约金的计算方法应该要求相同第八条的附件二中的建筑设计的平面图应该是有出处的，最好要有尺寸（有一定难度）。第九条的附件四的小区平面图应该是有出处的，应该与规划批准的图纸核对一下。第十条的交付约定一般选一或二，也可以根据个人的需求不同将一些特殊要求（主要是附件中说明的某项设备要求，例如：宽频网络等）作为交付的必要条件。第二十九条必须确定生效后的多少时间内去备案，一般要求出售方承担备案责任。备案以后的合同可以对抗善意第三人，按揭付款时开发商也希望尽快备案，可以早日抵押，回笼资金。签订附件一的附加条款时要与第七条结合起来，这是购房者特别要注意的地方。因为购房者主要的义务就是付款，这一部分就是对购房者履行义务约定，而第七条又是对购房者付款违约时责任约定，一不注意，将会导致承担高额违约金赔偿的可能。尤其是按揭付款的情况下，银行贷款放款可能由于各种原因延迟放款，甚至不放款。因此必须要注明在非购房者主观原因造成的延期付款的违约金不得按第七条处理。签订附件三时要特别注意电源功率的提供、煤气管的直径、电梯的品牌、以及一些个人需要（如宽频）等。因为社会的发展对电力的需求越来越高，小容量的煤气供应对一些大容量的热水器等供应是无法满足的。签订附件四时要特别注意无抵押和租赁和要有有出处的小区平面图以防以后在小区中增加其他建筑。签订附件五时应注意电梯维修及保障时限等，可以注明合同期限等业主委员会成立后由业主委员会签订物业管理服务合同。在签订补充条款时可以要求将预售广告、售楼书作为合同附件，避免实际与宣传差距太大，受骗上当。总之，购买期房是有很大风险的，而风险的大小主要取决于房产开发商的实力，房产开发商资金实力越强，工程预期完成的可能就越大，风险越小。反之，风险越大。另外，在实际过程中，若无法对开发商作出一个准确判断，可以观察一下开发商的经营情况。房屋卖得好的企业（例如星期日和星期六签合同的人很多的，业务员将合同交给你慢慢地看，自己却忙着去接待其他客户的），资金周转快，一般不会发生太大的问题。

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