关于民事不动产与商事不动产的法律思考

为更好适用合同规则和房地产法律规范解决经济生活中日益增加的不动产租赁纠纷，最高人民法院审判委员会于2009年6月22日公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“关于房屋租赁纠纷司法解释”)。

　　该司法解释第十二条确定了房地产租赁合同期限届满时承租人和出租人的权利与义务，以及不动产上附合装饰装修费用的补偿原则，作为人民法官裁判适用的指导原则。该司法解释确定的出租人对“装饰装修费用抗辩权”规则将对商业不动产租赁产生影响，值得法律工作者思考和研究。

　　第十二条的文义解释及其价值取舍

　　随着城市化与工业化的快速发展，城镇房屋租赁合同法律纠纷频繁出现，“关于房屋租赁纠纷司法解释”从司法实践的角度规范了房屋租赁合同中可能存在的若干法律关系。譬如，房屋租赁协议无效时，出租人享有房屋恢复原状请求权、承租人享有房屋租赁解除权和优先购买权、转租法律后果与次承租人的权利等法律纠纷解决机制。

　　第十二条尤其值得思考和研究，该条款确定了租赁合同期限届满时，出租人与承租人对房屋装修及其费用的风险承担机制和权利诉求。该条款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”

　　房屋装饰装修的权属涉及传统物权法关于不动产添附规则。添附包括附合、混合与加工。房屋装饰装修主要针对动产与不动产的附合、通过劳力对不动产进行加工，是所有权人不同的两个或两个以上的有形物相结合。

　　第十二条从有利于社会经济和财富积累的角度出发，规定房屋租赁期限届满，出租人(不动产所有权人)取得添附物的所有权。同时，房屋租赁纠纷司法解释拒绝赋予承租人对装饰装修费用享有赔偿请求权。从私权保护的角度而言，承租人的权利将受到侵犯。按照大陆法系民商分立国家的成文法经验，不动产法律制度区别民事不动产和商事不动产规范分别适用。其规定符合民法添附制度的基本规则，遵循着民商合一的基本理念。

　　对商业不动产租赁活动的影响

　　从我国不动产市场和商事活动实践考察，商业不动产租赁已经成为房屋租赁的重要内容。“关于房屋租赁纠纷司法解释”更多的还是从“民商合一”的思维习惯将民事不动产和商事不动产进行统一规制。而就商事经营关系而言，商业不动产租赁有其自身的特点和属性。

　　在民商分立国家，通常商业房屋租赁关系中对商事不动产进行装饰装修主要是用于营业目的，各国通常将装饰装修物视为添附性营业财产。传统民事财产法规定，不动产添附物归不动产权人所有。但是在商事法律规范中，添附物营业财产所有权通常归添附财产登记权利人所有。

　　具体而言，租赁期限届满营业财产不能适用传统民法的添附规则，营业财产的所有权应属于商业租赁关系的承租人所有。如果出租人以商业房屋租赁合同期限届满为由终止合同，出租人应当以装饰装修物的市场评估价值购买添附物的所有权。

　　从商事关系立法价值考量，对商业不动产的保护应当出于对商事交易安全和交易秩序的维护。在我国商业不动产租赁市场中，出租人显然处于“有产者”的强势地位。出租人不仅可以从房价升值中获取收益，还可以通过商业房屋租赁价格急剧调整获得所有权人额外溢价。而承租人则更多处于“无产者”的弱势地位，绝大多数商业不动产租赁关系的承租人属于维持商业日常活动的中小企业。因此，商事立法和商事司法活动应当从保护交易安全和交易秩序的角度积极规范商业不动产租赁关系中装修装饰物，通过市场化的手段保护装修装饰物等营业财产承租人和权利人的利益。

　　对完善商业房屋租赁纠纷法律规制司法适用的建议

　　我国《物权法》未规定添附规则。在现实社会生活中已经大量出现涉及添附的案件。房屋租赁关系因添附物归属引发的纠纷不时诉到法院要求裁判，这样就使司法实践中法官自由裁判留下了相当大的空白。而第十二条确定的装饰装修添附物的归属更多是追求“定分止争”的效果。但是，如果不对房屋租赁关系中装饰装修物权利人补偿机制作出明确约定可能会导致法院更多的诉讼纠纷产生。综上所述，“关于房屋租赁纠纷司法解释”的司法适用应当从下面几个方面得到进一步的完善。

　　区分商业不动产和民事不动产设立不同的保护规则。

　　伴随着我国房地产市场的发展，为了适应商业活动需求的商事不动产成为房地产交易关系和租赁关系的重要内容。在发展市场经济的过程中，规范商业不动产市场可以有效地改善市场环境和交易秩序。在商事不动产交易规则方面，我国应当借鉴大陆法系民商分立国家的成功经验和实践。

　　民商分立国家立法和司法实践中，民事不动产与商事不动产制度规则的设定有着不同的价值趋向。民事不动产倾向于实现“居者有其屋”的理想状态；商业不动产的保护应当将营业财产保护和商事交易秩序做为核心内容。在商事不动产租赁关系(譬如，写字间或门面租赁关系)中，商事不动产的产权人或出租人属于“有产者”的法律地位，其可以通过房屋增值和租金获取收益；而承租人属于相对“弱势群体”，其要对商事不动产通过装饰装修进行再投资。当租赁关系期限届满，承租人的权利就处于风雨飘摇之中。

　　传统大陆法系民商分立国家对添附财产根据民事关系和商事关系适用不同的法律规范。譬如，法国《房地产法典》中传统民事不动产(民事居住房)装饰装修物适用民法添附规则，添附物所有权属于房屋不动产权人所有；而商业不动产中的装饰装修物通常认定为特殊商事营业财产，通过商事财产登记制度确定添附财产登记权利人。

　　确定营业性房屋租金合理调整机制。

　　针对民事不动产与商事不动产装饰装修物适用不同的财产权保护机制，传统民事不动产装饰装修物仍然根据传统物权添附规则予以保护，添附物所有权归不动产所有权人享有；而商事不动产装饰装修物确定商事登记制度加以保护，赋予登记的添附财产为特殊商事登记财产，可以通过流通转让和登记公示实现商事财产的价值。

　　与对商事不动产装饰装修物进行添附财产商事登记相配套，为了避免商事不动产租赁契约期限届满出租人与承租人就租金无法达成意思一致所引发的纠纷，商事不动产租赁法律规范应当确定营业性房屋租金合理调整机制。这也是大陆法系国家在规范商事不动产租赁关系普遍采取的立法和司法规制措施。

　　譬如，营业性房屋租赁期限届满后租金涨幅不得超过当地国内生产总值增长率。此种强制性规范有利于保护弱势承租人维持租赁关系和商事活动的商法基本原理，规避商事不动产租赁关系终止后引发的权利纠纷。

　　将商业不动产装饰装修物界定为营业财产，通过市场化评估实现财产保护。

　　在规范营业性房屋租金合理调整机制，并确定了商事不动产中装饰装修物为特殊商事登记营业财产的保护方法后，商业不动产的装饰装修物就具备了特殊的商事添附财产属性，可以通过资产转让规则和登记公示手段使其成为独立于房屋的特定“流通性财产”。商业不动产装饰装修物的流通转让可以由登记权利人与交易第三人通过市场化评估手段确定“商事添附财产”的价值，出让人与受让人根据意思自治达成交易合意。

　　在大陆法系商事不动产法律关系中，由于商事装修装饰物形成的商事添附财产更多的要考虑经济利益和商事交易维持等商事规范的基本原理。因此，商事不动产法律制度没有完全奉行传统民事物权法确定的财产权添附规则。譬如，大陆法系的法国通过成文法和司法判例确定了商事添附财产登记制度和商事租金调节机制。我国商事不动产法律制度应当借鉴法典化国家成功经验完善我国商事房地产法律规范。

　胡军