经适房困境引出了司法困境

　　随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，由此引发的诉讼案件亦有增多之势。据管辖全国最大的经济适用房项目回龙观和天通苑地区的北京昌平法院回龙观法庭的调研，仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷，就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。而在审判过程中，法庭却遇到了适用法律和具体判决上的两难，让司法陷入十分尴尬的境地。(4月8日《北京青年报》)

　　从司法实践看，经适房案件主要是两种类型，即“借名买房”和“黑白合同”。前者是指没有经适房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经适房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人，私下约定待政策允许后再办理产权过户手续。后者则指对购买不满5年、不允许上市交易的经适房，双方订立按原价交易合同的同时，又订与商品房价格一致的合同或附件，从而规避政策限制。对此，法院在审判过程中遇到的难题，主要是适用法律还是规章的问题，即到底是适用《合同法》还是适用部委规章《经济适用房管理办法》。如果适用前者则会遭遇胜诉方无法办理过户手续问题，而如果适用后者则明显违背诚信原则及法律效力高于规章的法律适用原则。法庭最终往往作出尴尬判决，即对“借名买房”一般判决实际出资人享有长期居住权，而对“黑白合同”则依据《经济适用房管理办法》认定买卖合同无效。

　　这些表面上看是由法律与规章的冲突造成的法院在审判中无所适从，其深层原因在于我国整体社会保障制度的理论、观念、立法、执法和司法严重滞后。

　　首先是理论和观念的滞后。社会保障制度特别是其中的公共福利制度长期以来没有受到重视，从实践到理论都缺乏研究，缺乏系统的理论指导，更缺乏一整套原则规则体系据以遵守。因此，我们在具体操作中往往与完全市场化的商品交易混为一谈，这也是法院适用法律困难的根本原因。其实，经济适用房属于政策性住房，是公共福利制度的重要组成部分。而公共福利则是政府动用纳税人的钱向贫弱群体提供物质帮助和救助的基本方式，决不能等同于市场化交易。从这个意义上讲，接受救助的人没有权利通过公共福利的享受获得高额收益，更不能将所享有的公共福利当成暴利工具。这就要求必须建立不同于市场化的交易规则，不能无条件适用《合同法》规定。

　　此外，社会保障立法滞后，尤其是住房保障法的欠缺，也使我国整个住房保障法律体系缺少“领头法”和支架法。这等于在没有法律和行政法规的情况下，只有部门规章和地方规章，用以规范我国当前的住房保障制度建设。这一立法缺陷的后果，不仅造成保障性住房建设的缓慢，以及分配出售领域的丑闻不断，而且也给执法和司法公平解决相关纠纷造成思想和行动上的混乱，经常性地混淆保障性住房与普通商品房的本质差别。严格来讲，本不该出现适用法律困难的局面，因为《合同法》对于经适房的不适用，正如它不能适用于行政管理领域用来解决行政许可纠纷一样，它们不属于相同的法律部门。

　　总之，要化解经适房诉讼中的司法两难，需要在科学理论和先进观念的指导下，加快住房保障立法。