未经出租人同意的转租合同的效力

《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在？其合同效力是认定为有效？无效？亦或效力待定？却在理论和实务界有着不同的观点。

一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定
 
就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够独立存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：（1）发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，（2）效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；（3）转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在；主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让；（4）消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止；（5）法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如独立的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益；（6）如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。
 
从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在独立于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。
 
二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析
 
对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；意见二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。
 
对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。
 
对于意见二，该种意见代表着一种对于转租涉及到的无权处分行为的理解问题。该种观点认为未经出租人同意将租赁物转租他人是一种无权处分行为，如果出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，即认定该转租合同是一种效力待定的合同。
 
我国合同法51条规定了无权处分对于权利人的侵害的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条参考了《德国民法典》第185条的规定，但《德国民法典》第185条奠基于物权行为理论之上，依其理论，债权人为履行合同债务而实施的旨在引起物权变动效果的行为<处分行为>是与其基本法律行为<负担行为>相对独立的特殊行为，处分行为的效力之发生与债权合同之生效属于两个不同的判断。因此德国法上所谓的无权处分行为系指无权处分人实施的与债权合同相分离而直接引起物权变动效果为目的的法律行为。在其物权形式主义的物权变动模式之下，处分行为一旦生效即生物权变动的效果，为权利人利益考虑，确有以处分能力作为处分行为生效要件的必要，其无权处分制度确实肩负着权利人保护的使命。《德国民法典》第185条以权利人事后追认、处分取得标的物等作为处分行为效力瑕疵的完补事由，系权利人保护与相对人利益维护之衡平政策的表现。而我国合同法在立法语言上即刻意显示其不采用物权行为理论，而对负担行为与处分行为一体把握的立场。物权变动的模式采用的是债权意思主义，在这种模式下的无权处分是针对债权行为而言的，如果承租人确属无权处分的话，那么所订立的转租合同也就是效力待定的合同。
 
这种观点似乎有着合理性，但是通过仔细分析，该观点的不合理之处也是存在的：“处分”是一个基本的法律概念，它包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指原物体加以物质上的变形，改造或毁损的行为，如摔碎一个玻璃杯；法律上的处分是指使物体的权利形态发生变化，如出卖一个玻璃杯。法律上的处分是使物体的权利形态发生变化，通常是限制或扩大权利的效力范围，仔细分析转租行为却并非如此，出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权，具体的权能体现承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物；相对而言，租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制，比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利。承租人对租赁物进行转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生影响，对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用。所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分，相反却是对承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得的占有、使用、收益权利的处分，是一种对自己权利的处分，是一种有权处分，所以对于转租合同应认定为有效的合同。只要当事人具有行为能力、意思表示真实、标的确定、可能、适法及正当，租赁合同即可生效。出租人是否同意所影响的是其与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无关。
 
对于意见三，笔者赞同。首先，根据我国现行的相关法律规定和立法精神，未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此，出租人是否同意不影响转租合同的效力。其次，从对意见二的分析可以未经出租人同意的转租行为不是一种无权处分行为，不能将未经出租人同意的出租合同认定为一种效力待定的合同。最后，从保护次承租人的利益和保护出租人的利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效或效力待定。根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同当然也应当终止。转租合同终止之后，对于次承租人而言，转租合同若被认定无效，则该合同自始不发生效力，善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张，严重损害了次承租人的利益。若认定转租合同的效力为效力待定，那么出租人不追认，转租合同也无效，同样无法保护次承租人的利益。所以从出租人和次承租人双方利益的保护上，我们仍应当认定未经出租人同意的转租合同为有效的合同。

 江苏省泰州市高港区人民法院  黄松