浅议“一房二卖”现象的民法规范

一、问题的提出
　　近年来,随着我国房价的不断走高,不少人为谋取更高的经济利益,将自己所有的房屋“一房二卖”,由此带来的一系列法律问题正日益引起司法审判机关的重视。
　　所谓“一房二卖”,就是指房屋产权人先后与两个人(包括自然人和法人)签订房屋买卖合同,将其房屋卖给该两个人的行为。因此,以同一房屋为标的两个买卖合同,出卖人选择其中一个完全履行,另一个合同即陷入给付不能,买受人的债权无法得到实现,合同目的落空。在此情形下法律赋予买受人何种救济途径呢?基于有效成立的买卖合同,买受人主张出卖人承担违约责任是最为常见的方式。然而这只能在出卖人有支付能力的前提下,买受人才能得到实际的补偿。对于实践中为数不少的缺乏诚信又资信不足的出卖人,买受人再采用此救济途径,其权利将无法得到实际的保障。对此,有两种救济方法:一、向第三人主张侵权责任;二、主张债权人的撤销权而请求撤销后一合同。这些救济都是事后弥补,作用不可抹煞,但是这些救济无法避免“一房二卖”现象的发生。消除“一房二卖”现象的根本办法是不动产预告登记制度。
　　以往我国尚未完全建立不动产预告登记制度。2007年颁布的《物权法》第20条明确规定了不动产预告登记制度。可以预见,这将对我国从根本上解决房屋双重买卖问题起到决定性作用。
　　二、“一房二卖”的法理分析
　　物在买卖交易关系中的发展包含两个阶段: 一是双方订立给付标的物并移转所有权的买卖合同;二是双方履行合同,实现其给付标的物并移转所有权的允诺。前一阶段设立的买卖合同虽然是后一阶段所有权转移的前提,但后一阶段的履行行为并非是前一阶段的自然延伸。买卖合同的履行不是简单的事实行为,而是一个独立的法律行为,不仅有转移标的物所有权的行为,而且必须有移转标的物所有权的意思。从以上引起物权变动的变动过程可以得出,交易实践中存在独立于债权行为之外的物权行为。在不动产交易过程中,双方订立买卖合同,出卖人负担给付标的物的债务,使买受人获得请求给付的请求权,为债权行为。双方履行该买卖合同,出卖人直接处分对标的物的所有权,使买受人获得现实的物的权利,为物权行为。
　　债权行为仅能产生债权债务,并不能引起物权变动。物权变动须基于物权行为。物权行为是物权合意这一法律行为与登记或交付这一法律事实相结合构成的法律效果,故债权合同的效力判断与物权变动的效果是否实现的判断是两个独立的判断。不发生物权变动的法律效果,不能在逻辑上推导出债权合同不发生效力的结论。债权行为只要当事人的允诺不违反法律和公序良俗,法律就不应当否定。当事人是否有处分权,是否能发生物权变动,不影响合同的效力。在双重买卖中,先后签订的买卖合同,无论其合同标的物的所有权是否发生转移,只要具备合同生效的一般要件,都是有效合同。不动产物权的变动以登记为要件。登记使该买受人取得对抗第三人的物权,另一买受人不得以债权合同成立在先而否定物权变动的效力。
　　三、无法得到房屋的买受人的权益保护
　　以《合同法》、《物权法》为依据,“一房二卖”中,前后两个合同都是有效的。但是在此情况下,出卖人在履行了一个合同后,另一个合同的买受人无法获得合同的履行,无法得到房屋,对其权益的保护可以采用如下办法:
　　(一)要求出卖人承担违约责任
　　依《合同法》规定,房屋的买受人在无法得到房屋时,可以依据有效的房屋买卖合同要求出卖人承担相应违约责任,赔偿因其违约而给自己造成的损失。
　　(二)解除合同并要求出卖人赔偿损失
　　房屋重复买卖中,出卖人的行为构成根本违约,符合《合同法》规定的合同解除条件,这时无法取得房屋的买受人可以解除与出卖人的房屋买卖合同,要求出卖人退还购房款本金及利息,并可请求出卖人赔偿因合同解除而给自己造成的损失。
(三)请求惩罚性赔偿
　　惩罚性赔偿是由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。为了有效制裁商品房出卖人欺诈、恶意毁约等违背诚实信用原则的行为《商品房解释》规定了商品房出卖人的惩罚性赔偿制度:“对在商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人的恶意违约行为和出卖人故意隐瞒房屋已经出售的事实,又与其他买受人签订房屋买卖合同的欺诈行为,而致房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以在请求出卖人返还预付房款及利息、赔偿损失之外,另行主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
　　四、预防“一房二卖”的法律策略---预告登记制度
　　前面论述的法律救济,实际是对已发生的房屋双重买卖的事后救济。虽然其事后救济可以减少损失,但其作用是有限的,无法根除房屋双重买卖所产生的消极影响。因此,如何从制度角度来预防房屋双重买卖的发生,是亟待解决的现实问题。
　　《物权法》明确确立了物权变动的预告登记制度,该制度是将物权的公示公信制度应用于债权法领域,将登记这一权利的公示形式,适用于将来发生不动产物权变动的请求权,使该请求权取得公信力的保护,对后来发生的与该请求权内容相同的物权处分行为产生排他的效力,确保将来只发生请求权所期待的法律后果,从而从根本上解决出卖人双重处分的恶意行为问题。
　　预告登记制度的排他效力,使违反预告登记的不动产变动无效,保证债权请求权得以顺利实现。预告登记基于此效力,还具有顺位保证效力,即当同一物上设立多个并存的物权行为,预告登记将各项权利按照时间的先后顺序排列,并按该顺序为每一物权确定实现的顺序。
　　相信随着《物权法》在审判实践中的广泛适用,对于房屋买受人的保护制度将随着实践的发展日渐完善,另外,对于预告登记制度的进一步理解和应用,将对司法实践中从根本上解决房屋双重买卖问题起到决定性作用。
　　
　　参考文献
　　1、王利明、房绍坤、王轶著:《合同法》,中国人民大学出版社2002版,第121-128页。
　　2、王利明著:《物权法研究》,中国人民大学出版社2004版,第210-215页。
　　3、陈文著:《如何防范房地产买卖中的风险》,法律出版社2004版,第213-218页。
　　4、刘武之著:《房地产交易法律问题研究》,法律出版社2002版,第132-136页。