房管部门房产登记出错怎么办？

【关键字】房屋登记 产权 形式审查 实质审查

【案情简介】

原告：粟某某

被告：深圳市国土资源和房地产管理局宝安分局

第三人：沙某某

原告、第三人原为男女朋友关系，恋爱期间购得XX花园一栋506号房产，经申请于2002年6月19日取得深房地产第5000067014号《房地产证》，登记权利人为原告粟某某，原告的身份证和房产证原件均放置在第三人处。2003年4月第三人和程某某结婚，2003年12月22日第三人和程某某以买卖转移为由，在原告不在场的情况下，持原告粟某某身份证原件和房产证原件向被告申请房地产转移登记。经庭审查明《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市房地产买卖合同》中“转让人”和买卖合同“甲方”处均并非原告本人签名，且第三人并无原告公证或书面授权委托。被告经书面形式审查后于2003年12月22日作出深房地字第5000105538号《房地产证》，核准了XX花园一栋506号房产权利的转移登记申请，将该房屋的权利人转移登记为沙某某，第三人领取了该房产证。原告称其2008年5月才知道涉案房屋被转移登记，认为被告的具体行政行为侵害其合法权益，故诉至法院，请求撤销被告转移登记的具体行政行为。第三人称原告2007年就已经知道房产被转移事宜，但并未提供相关证据。

另查，第三人在取得深房地字第5000105538号《房地产证》后，已经将该涉案房产出售给周某某，被告已经于2007年10月11日做出转移登记，注销了深房地字第5000105538号《房地产证》，向周某某颁发了深房地字第5000295625号《房地产证》。

【裁判要点】

本院认为，被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局作为房地产主管部门，负有对本行政区域内申请登记的房地产进行审查和确权，以及颁发房地产权利证书的职责。被告对相关材料进行核查后，依法定程序做出深房地字第5000105538号《房地产证》，已经尽到形式审查义务，其具体行政行为在程序和法律上并无不当。被告核准转移登记后做出深房地字第5000105538号《房地产证》的具体行政行为缺乏真实的事实基础，故不宜维持，应依法予以撤销。

被告已经于2007年10月11日做出转移登记，注销了深房地字第5000105538号《房地产证》，原告所诉的具体行政行为已不具有可撤销内容，对被告作出深房地字第5000105538号《房地产证》的转移登记行为，本院依法确认违法。

综上，依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决如下：

确认被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局作出深房地字第5000105538号《房地产证》的转移登记具体行政行为违法；

本案案件受理费50元，由被告深圳市国土资源和房产管理局宝安分局负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

【争议焦点】

本案关于被告在房产登记转移中制作形式审查而忽视实质审查违法吗？

【法律评析】

本案涉及的就是一个房产部门办理的一个房屋权属登记形式审查而未做实质审查而导致的一个违法行政案件，并且由于房产部门的疏忽而导致了房产部门的行为违法并伤害了真正权利的合法权益。所以基于此，让笔者先来分析以下问题。

根据《房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，房管部门负有房屋权属登记、颁发房屋所有权证以及对本辖区范围内房产进行他项权登记的法定职责。但是涉及房管部门对当事人提交的他项权登记手续材料是进行形式审查还是实质审查，虽然法学家有各种不同的说法，但是法律还是对相当的行政行为该进行形式审查还是实质审查做了严格要求。关注本案，被告的形式审查和权限都是法定且合法的，但是实质审查就存在相当问题。

先注意下形式审查和实质审查的概念。形式审查就是：仅限于登记颁证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的登记材料是否具备、齐全。而实质实质性审查，即除了形式审查外，还要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效作全面的审查。依据深圳的地方法规，房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等与房地产登记由有关当事人共同申请，但是本案中，第三人在没有深房地产第5000067014号《房地产证》房产权利人即原告的公证或者书面委托授权，且原告未到场的情况下，在《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市房地产买卖合同》中代替原告签字，并和程某某持原告身份证原件和深房地产第5000067014号《房地产证》原件向被告申请涉案房产的转移登记。虽说第三人有欺骗的故意，但是房地产部门的行为才对权利产生实质影响。我国城市房屋权属登记管理办法一般是规定 “房屋权属登记依据以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。所以，房管部门必须依照法律规定，对房屋他项颁证应具备的事实要件和要求及程序进行审核即可。如：房产权属是否清楚，相关权属证明文件是否齐全房管部门在作出他项权抵押登记具体行政行为的时候更注重的是效率， 为的是高效便民，这也是行政许可法的根本前提和基础。但是由于房产登记对一般公民来说，是一项重大的财产变更，所以行政机关还是要进行实质审查，这是一种义务。

虽然被告对相关材料进行核查后，依法定程序做出深房地字第5000105538号《房地产证》，已经尽到形式审查义务，其具体行政行为在程序和法律上并无不当。但因第三人和程某某申请时并无原告在场，亦没有原告的书面授权委托，且相关申请材料并非原告本人签名，被告核准转移登记后做出深房地字第5000105538号《房地产证》的具体行政行为缺乏真实的事实基础，所以行为违法，是可以撤销的行政行为。

【法律风险提示与防范】

法律提示：关注本案后，大家注意到原告之所以最好要承担房屋产权已经变更的事实，很大一部分原因是和自己的行为有关，身份证原件保留在男朋友身边，所以相当于给予了别人代理自己的某些权利。而作为第三人的男方，如果确实对女方做出放弃房产的行为进行了给付，那么应该进行了一个书面文件的立案，或者当场留下证据什么的，这样不至于最后对簿公堂时，举证对自己不利。

【法条链接】

《城市房屋权属登记管理办法》

第七条

　　县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。

第八条

　　国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。 　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。 　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

第九条

　　房屋权属登记分为： 　　(一)总登记； 　　(二)初始登记； 　　(三)转移登记； 　　(四)变更登记； 　　(五)他项权利登记； 　　(六)注销登记。

第十条

　　房屋权属登记依以下程序进行： 　　(一)受理登记申请； 　　(二)权属审核； 　　(三)公告； 　　(四)核准登记，颁发房屋权属证书。 　　本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第十一条

　　房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请； 　　权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。 　　共有的房屋，由共有人共同申请。 　　房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。 　　房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

第十二条

　　权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。

第十三条

　　权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。 　　代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。