承租人的优先购买权 不平等的债权

依据《〈民法通则〉适用意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”，赋予了承租人的优先购买权。

在实践中，由于承租人的优先购买权在法理上的争议性，导致纠纷冲突不断，而且对于法院统一适用法律、实现同案同判产生了不良的影响。

一、承租人的优先购买权是债权，而非物权。

承租人的优先购买权到底属于债权还是物权，关系甚大！出租人

将房屋出卖给第三人，签订房屋买卖合同，属于合同之债。

2007年10月1日施行的《物权法》，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利，故承租人的优先购买权亦属于债权，由于债权天生具有平等性，在同一标的之上可以存在多个债权。故多个债权不因成立时间或因存在多个债权而在效力上有所差别，多个债权均合法有效。

所以，遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第58条第1款第（4）项规定（（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的）和《合同法》第52条第（2）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。

二、承租人的优先购买权是不平等的债权。

承租人的优先购买权属于债权，出租人向第三人出卖房产亦属于

债权，两个债权相互平等，不存在先后之分。但在两者并存的实践中，出租人只能选择其一而履行。

但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

出租人将房屋出卖给近亲属情形，按照债权原理应当和出租人将其出卖给任意第三人没有任何区别。但我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的“熟人社会”，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。

故本来出租人将房屋出卖给第三人之债应当和承租人优先购买权之债相平等，但由于第三人具有的特殊亲属身份，最终导致承租人优先购买权之债成为了劣后于其他债权的不平等债权。
 
【作者简介】
齐精智，陕西诺尔律师事务所律师。