部分房屋的承租人对整体出售的房屋是否享有优先购买权
发布日期:2011-02-10 作者:110网律师
2005年3月,某商厦的所有权人A公司将该商厦的一层东侧出租给B公司经营,租赁期限为8年,出租部分面积为410平方米。B公司将承租房屋进行了装修并对外经营。2007年1月,A公司将该商厦整体出售给C公司(总建筑面积7985平方米,占地面积3572平方米),总价7300万元。双方办理了产权过户手续,C公司取得了土地使用权证和房屋所有权证。A公司向B公司发出通知,告知B公司该商厦已经整体出售给C公司,承租商户尽快与C公司签订新的租赁合同,并将租金直接支付给C公司。
B公司收到通知后,认为A公司出售房屋未尽告知义务,侵犯了其优先购买权。遂起诉至法院,要求确认A公司与C公司之间的房屋买卖合同无效。
判决结果:A、B公司之间存在房屋租赁合同,B公司对其承租的房屋在相同条件下依法享有优先购买权,但由于A公司将商厦整体出售,虽然该商厦也包括B公司承租的房屋,但已经超出了B公司的承租范围,与B公司承租的房屋不属于同一标的物。判决驳回B公司的诉讼请求。
李煜琰律师提示:
承租人的优先购买权有一个重要前提:同等条件。同等条件主要指:标的要相同,价格要相同。标的物相同,是指所卖房屋的部位、数量与承租人承租的房屋部位、数量一致。超出其承租的部位和数量的,承租人不享有优先购买权。
价格相同则包括房屋价格相同,且支付方式相同。如第三人同意一次性支付所有房款,承租人就不得主张分期付款,也应当一次性付款。
而且,承租人的优先购买权,其立法本意是保护法律上的相对弱势方,因为在早期,出租人租赁房屋目的单一,主要是用于自住。承租人房屋相对于出租人来说,经济条件相对较差。如此立法,意在平衡双方的利益,全世界均认可出租人的优先购买权。但随着社会经济条件的不断发展,一方面,房屋租赁的目的日益多元化,居住不再是唯一的租赁目的,很多人已经开始用于经营;另一方面,房屋资源日益丰富,承租人如需购买房屋,有更多选择,购买第三人的房屋可能会有更加便利的条件。因此,优先购买权不应再成为束缚权利人的理由,也不应成为损害善意第三人利益的借口。
(本文作者北京盈科(上海)律师事务所资深律师李煜琰律师,如需转载请注明作者及出处)
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