浦东律师：上海动迁房解禁后对市场影响有限

上海动迁配套房成交均价在4000元/平方米，而有些机构发布的二手房交易和动迁房购入价格已经接近1万元/平方米。3年解禁房对商品房市场有何影响 ?
　　最近，有关动迁房解禁的政策出台，引起业内关注。动迁房交易时限缩为3年，大多数专业人士认为动迁房大量流入商品房市场的可能性不大，只能说购房者在购买二手房的时候又增加了一个选择，对于房地产市场的影响也非常有限，对于增加楼市供给这方面也不会产生太大的影响。 　　动迁房成交均价4000元 　　目前浦东周康和宝山顾村有挂牌二手动迁房均价约1.1万-1.2万元/平方米，较周边同面积房源低出1000-2000元/平方米。有一位不愿透露姓名的动迁户向新浪乐居透露，他打算买江桥的房子，政府给他们的价格是在8800元/平方米左右。 　　据中国房产信息集团的资料，2010年1月份至10月份，上海动迁配套房成交均价在4000元/平方米左右，这与机构发布的二手房交易和动迁房购入价格相去甚远。 　　对此，易居中国分析师薛建雄分析，动迁配套有两种形式，一种是市政配套动迁，例如世博地块及道路市政用地；另一种是商品房动迁。补偿方式为实物补偿，动迁房成交价格就低，现金补偿然后购买动迁房价格相对较高。 　　薛建雄表示，在配套动迁房建设中，有更多房源是在外环外金山、崇明等区县，动迁房价格甚至低至几百元，江桥板块房子属于动迁房中价格相对较高房源。成交均价只是动迁房整体成交的体现，但不能代表所有个案价格。 　　解禁后不会大量流入市场 　　上海市住房保障和房屋管理局10月27日下发的两份细则通知，动迁房交易时限缩为3年。21世纪不动产数据显示，浦东周康板块有5%左右的动迁房满三年。 　　在某二手房网站，搜索动迁房，约有1400套挂牌房源，有不少房东标明是三年或即将解禁。 　　今年年初，上海规土局编制2010年住宅用地供应计划，明确今年计划供应住宅用地不少于1100公顷，保障性住宅用地770公顷。其中，经济适用房用地119公顷，公共租赁房用地14公顷，动迁安置房用地590公顷，中小套型普通商品住宅用地41公顷，商品住宅用地184公顷。 　　“上海每年的动迁安置居民有七、八万户左右，每年产生了巨大的住房需求，一方面动迁出来的土地以高价流入了市场，另一方面七、八万户的动迁安置房又对住房产生新的需要，这是上海一直以来促进房地产市场发展的重要组成部分。”薛建雄介绍。 　　华燕分析师张宏伟也同样认为动迁房大量流入商品房市场的可能性不大。目前动迁房的拥有者往往是以自住需求为主的客群，即使动迁房满3年解禁，多数动迁房拥有者还是以自住需求为主要目的，没有多余的房产供其居住，这也就意味着多数动迁房拥有者难以将其转入商品房市场套现。 　　动迁房满三年解禁，动迁房流入商品房市场，只能说购房者在购买二手房的时候又增加了一个选择，当然这些购房者也都是以自住需求为主的客户。目前不会有大量动迁房流入商品房市场，对于房地产市场的影响也就非常有限，动迁房流入商品房市场对于增加楼市供给这方面也不会有太大的影响。 　　不会拉低成交均价 　　从当前动迁房挂牌价格来看，比周边房源便宜至少好几万元。据调查显示，目前已有七至八成的购房者把目光投向这种优惠房源。 　　据中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周全市商品住宅成交均价为22329元/平方米。动迁房流入商品房市场不会改变目前“高房价”的局面，华燕分析师张宏伟认为，从数据上来看貌似很多，但是最后执行结果是什么样子目前还难以考量。也就是说在未来，这些出让的土地是不是真正开发保障房，或者在有效时间段内是否可以上市。动迁房流入商品房市场只是从结构上改变了楼市供给状况，对于目前高端楼市拉升房价的局面来讲，没有实质的影响。商品房市场实质上目前及未来仍将维持“高房价”的局面。 　　薛建雄也表示，上海动迁房政策目的并不在于调节房价，也不能改变当前高房价局面，更多的目的在于市中心的人口导出。由于这部分对于上海的楼市价格走向没有产生重要的影响，所以这部分房产并没有引起外界的高度重视。 　　他认为，新加坡保障房覆盖率为80%，香港公屋覆盖率50%左右，是因为其土地面积较小。但是现在上海在计算保障性住房中，将动迁安置房土地纳入这一范畴，从而导致上海土地供应中，七、八成用地供给于保障房。 　　来源：上海劳动报/作者：王德毓