离婚遭遇按揭购房该如何分割

2004年5月，胡某支付首付，并贷款34万元购买了一处总价为43万元的房屋，同年10月入住。2005年1月，胡某与邹某登记结婚，婚后双方共同居住在该房屋内。婚姻存续期间，两人共同偿还贷款7万余元，2005年7月颁发的房屋所有权证登记所有权人为胡某。2007年9月，双方经法院判决离婚。离婚后，邹某拒绝搬出上述房屋，胡某只得另行租房居住。 胡某遂起诉至一审法院，表示愿意给付邹某共同偿还贷款的一半钱款，要求确认上述房屋归其所有，邹某腾房。邹某辩称，上述房屋有其出资，属于其和胡某的夫妻共同财产。
一审法院经审理判决：诉争房屋归胡某所有；胡某给付邹某补偿款3.7万余元。一审判决后，邹某不服，以两人婚姻存续期间共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，由此产生的房屋收益应属夫妻共同财产为由上诉到二中院，要求改判房屋增值部分属夫妻共同财产，并依法进行分割。
二中院经审理认为，诉争房屋属胡某婚前购买，虽房屋所有权证于婚后颁发，但购房合同系胡某婚前与开发商签订，首付款亦于婚前交纳。关于邹某称其交纳了房屋的首付款，因其未提供充分证据，对其该主张不予采信，故诉争房屋应属胡某婚前财产。关于邹某称共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，由此产生的房屋收益应属夫妻共同财产的主张。法院认为，因诉争房屋系胡某婚前财产，虽有婚后夫妻还贷之情形，但该还贷行为只是双方用夫妻共同财产对个人债务的偿还，而非对房屋的投资，不能转化成为房屋的增值，亦不能由此推论房屋增值即是夫妻共同财产，故邹某要求法院确认房屋增值部分属于夫妻共同财产，并依法进行分割的上诉请求，法院不予支持。
争讼房屋不属于财产投资
本案系离婚后财产纠纷案件，涉案的标的为一套女方于婚前签订买卖合同、婚后取得房产证并共同偿还贷款的房屋。双方争议的焦点归纳为诉争房屋的权属性质及婚后共同偿还该房贷款之行为的性质。
关于争讼房屋的权属性质问题。双方争讼之房屋系胡某婚前购买，虽然房屋所有权证于婚后颁发，但购房合同系胡某婚前与开发商签订，首付款亦于婚前交纳。我国物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据该规定，胡某系于婚前与开发商签订了房屋买卖合同，该合同已发生法律效力，即使购房者未拿到房屋所有权证，其也是房屋实质上的权利人。房屋产权证仅是一个由行政管理机关颁发的权属证明文件，这个文件的基础是生效的合同，是对权利人以外的其他人证明该房屋的权属状态，故争讼房屋应属胡某婚前财产。根据婚姻法第十八条规定夫妻一方的婚前财产属于个人所有。邹某上诉称其交纳了该房屋的首付款，因其未提供充分证据，对其该主张不予采信。故诉争房屋应属胡某婚前财产。故该房所有权应归属于胡某。
关于婚后共同偿还争讼房屋贷款之行为的性质问题。邹某主张共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，现该投资表现为房屋的增值，故要求分割该增值部分。
我国现行法律法规及相关的司法解释仅对投资收益予以明确规定，未对孳息、增值予以阐述。《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’（一）一方以个人财产投资取得的收益……”根据本案所查明的事实可知，本案争讼的房屋属于家庭居住自用，并非基于投资盈利的目的购置，故不属于婚姻法解释中所描述的投资性财产的范畴。故，即便该争讼房屋存在增值，该部分财产也不属于婚姻法上述规定所指的个人财产投资收益，不应认定为夫妻共同财产。
如前所述，争讼房屋系胡某婚前财产且系以按揭贷款的形式购买，其与银行签订了个人贷款合同，其与银行之间就形成了债权债务关系，该债务应属于胡某的婚前个人债务。邹某与胡某结婚后，用夫妻共同财产偿还的房屋贷款针对的是胡某的个人债务，系双方用夫妻共同财产对个人债务的偿还，而非对房屋的投资，用夫妻共同财产偿还一方婚前债务，在离婚时只可能形成原夫妻之间的债的关系，不能推论为房屋增值即是夫妻共同财产，故邹某关于确认争讼房屋增值部分属于夫妻共同财产，并依法进行分割的上诉请求，不予支持。故此，二中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。
婚姻关系是特殊的人身关系，不是商品交换、市场经营，鉴于这种特殊身份关系而产生的财产关系不同于一般的物权或合同关系，有其特定的法律规则，不能简单地适用合同法、物权法，而要以婚姻法和继承法为原则。为了避免因涉及身份关系而导致财产价格较高的不动产权属不明的现象产生，甚至激化基于特殊身份关系而联系在一起的各方的矛盾，同时也为了防止财产权利人利益受损。
若婚前双方共同出资全款购买的房屋，可在办理房屋产权证时，要求登记机关将该房屋登记在双方名下；若婚前系以按揭贷款方式购买房屋，夫妻双方可就财产的权属问题进行书面的约定，约定房屋归一方所有或双方共有。因为根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。将婚姻关系存续期间或婚前所得房屋约定其归属，是双方意思自治的体现，具有法律效力。