房屋解押约定不详引发不可抗力致使合同履行不能

杨某欲出售房屋，通过房屋中介与路某签订房屋买卖合同，双方对房屋的过户期间有约定但对处于按揭状态的房产解押约定不详，银行延缓解押成为不可抗力因素致使合同履行不能。2009年11月10日，中原区法院依法作出判决，驳回原告路某要求被告双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求。
2009年8月7日，被告杨某与原告路某、第三人某不动产公司签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定，原告路某自愿购买被告杨某的位于中原区伏牛路的房产一套；原、被告经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为45万元；自本合同签订时，原告路某向被告杨某支付定金2万元；被告杨某同意该定金在办理完房产过户手续前由第三人代为保管；被告杨某上述房屋所有权证交由第三人不动产公司保管，作为对房屋的真实性提供担保。合同第六条约定立契过户时间为：“原、被告双方应在合同签订之日起25个工作日内，提供真实有效的证件共同到房管局立契并办理房产过户手续”。第十二条约定：“经原、被告协商，由原告路某负责解押”。另查，上述房屋属按揭房，权利种类为抵押，权利人为交通银行郑州分行文化路支行，房产尚处于抵押中。

2009年8月10日，被告杨某为上述按揭房屋提前还贷到交通银行郑州分行文化路支行进行预约，并按该银行要求填写了《个人贷款提前还款申请书》，同时在该银行《个人贷款提前还款签名确认表》上签名确认，因该银行抵押品上系统，其为被告杨某指定预约还款时间为2009年10月20日。当日，被告杨某将银行指定的预约还款时间告知了第三人某不动产公司，第三人随将该预约时间通知了原告路某。但就2009年10月20日是否去银行办理解押及如何办理等问题，当事人双方未达成一致意见。2009年9月24日，原告路某以被告杨某不依约办理房屋过户手续，其行为违反合同约定为由向本院提起诉讼，要求被告杨某双倍返还其定金4万元，并赔偿其损失1万元。

法院经审理认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。经庭审查证，该合同作为原、被告约定为将来订立商品房买卖而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。由于本案当事人在订立该预约合同第六条条款时，对原、被告在签订合同之日起25个工作日内双方持有效证件到房地产部门办理立契、过户手续与约定办理解押的时间没有作详细的约定，未考虑到不可抗力因素。当被告杨某到交通银行郑州分行文化路支行为涉案按揭房屋申请提前还款时，因该银行抵押品上系统，出现了本案当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，致使合同无法正常履行。之后，当事人又未对办理解押等手续的时间达成一致意见，故不认定被告杨某违约。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第122条之规定，因不可抗力致使主合同不能履行的，不适用定金罚则，但收取定金的当事人一方应将定金返还对方当事人。经庭审释明，原告路某不同意变更其诉讼请求，故对原告路某要求被告杨某双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。遂作出以上判决。

郑州市中原区法院 徐红展 刘煜伟