转让产权尚未过户的房屋所得差价归谁？

【案情】
2006年8月，经一家房产中介介绍，王某把自己的一套房屋卖给张某，三方签订了《房产买卖合同》，约定房价为12万元，由该房产中介负责办理房屋过户手续。同年9月，张某将房款交给王某，王某则与经办这笔业务的房产中介员工李某签订委托书，委托李某办理过户手续。不料，在房子尚未过户给张某的情况下，张某又委托李某出售此房。于是，在同年10月，李某以王某名义（因产权证上还是王某名字）将房屋卖给另一买房人段某（已过户），李某将段某支付的13万元购房款交给张某。这样，比起原来付出的12万元，张某赚得差价款1万元。王某得知房屋被二次出售后，认为1万元差价应属自己所有，遂起诉至法院。

【分歧】

转让产权尚未过户的房屋所得差价归谁？

第一种意见认为，差价归王某所有，房屋第二次出卖时，房屋所有人还是王某，并且出卖时也是以王某名义出卖。

第二种意见认为，差价归张某所有，因为第一次房屋买卖合同合法有效，并且张某已经实际履行付款义务，王某也已经交付房产并委托李某办理房屋过户给张某，只是尚未最后办理。而且第二次出卖房屋的意思表示人实际上也是张某。

【管析】

笔者同意第二种意见。 理由如下：

王某、张某、中介的三方房屋买卖合同除没有过户外，三方其他权利义务都已经履行完毕。在第二次出让房屋时，王某对于房屋除了权证记有名字外，是没有其他实体权利的。王某此时是该房屋“法律上”的所有人，但房屋实际所有人是张某。一旦王某对房屋行使其他权利，基于第一份房屋买卖合同，王某就要承担违约责任。

第二份房屋买卖合同张某的处分与典型意义上的无权处分是存在区别的，因为张某的处分行为不是完全没有根据的，那么这种“无权处分”王某能否追认呢？实际上是不能的。因为第二份房屋买卖合同存在逃税问题，属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同。此时，张某的“无权处分”行为由于合同的无效，不存在王某追认合同有效的问题。故此王某不能以自己是第二份合同的主体为理由，获得差价款。合同无效，各自返还所得，即不存在差价款了，但段某基于善意取得，获得房屋所有权，其购房款不予返还，故仍存在一万元差价款。

那么此时，王某能否以是房屋所有人要求取得差价款呢？笔者认为是不能的，因为第一份合同合法有效，王某对房屋的一切权利已经通过第一份合同转让给张某了，因此一万元差价款应该属于张某。但对张某和中介的逃税行为，应该进行相应行政处罚。

作者：萍乡市中级人民法院 聂奇能