浅析不动产物权区分原则与《城市房地产管理法》第三十九条的实施

发布日期：2011-05-14 作者：110网律师

浅析不动产物权区分原则与
《城市房地产管理法》第三十九条的实施

沈群刘志强[1]

我国《物权法》确立了不动产物权变动的原因与结果相分离原则，即物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，在发生物权变动时，它们成立生效的依据不同。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是上述原则的具体体现。
    物权变动原因行为成立生效的要件有三个：一是行为人具有相应的行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。物权变动的结果行为不是物权变动原因行为的生效要件，二者相互联系又相互独立。
《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”根据不动产物权变动的原因与结果相区分原则，《城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件应当理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件。不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同是有效的。早在2004年最高人民法院审理终结的（2004）民一终字第46号上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限责任公司土地使用权转让合同纠纷一案中已经采用了将不动产物权变动的原因与结果相区分原则。该判决书认为：“……本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用证，诉争土地具备了进入市场依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属于土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容。故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于开发投资问题，《城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上投资，属于合同标的物的瑕疵，并不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第三十九条的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达25%以上投资开发条件应认定转让合同无效的主张，本院不予支持。”
   无独有偶，最高人民法院终审的（2006）民一终字第26号上诉人河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案中，也已经采用了将不动产物权变动的原因与结果进行区分原则。判决书明确写明：“一、花园公司与鑫苑公司签订的协议书是否有效？依据协议书的约定，在本案诉争国有土地使用权从花园公司变更登记到鑫苑公司之前，花园公司负有缴纳土地出让金、解除土地他项权力抵押的合同义务，但花园公司没有履行。花园公司在收取鑫苑公司支付的6652万元土地使用权转让费后，又以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为依据作为抗辩理由行使抗辩权。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。此外，《城市房地产管理法》第三十九条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，花园公司在收取鑫苑公司部分土地转让费后，以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的上诉理由，本院不予支持。”
    实践中，在土地使用权转让合同签订时，转让的土地使用权常常或多或少地存在一些瑕疵，尚不完全具备转让的法定条件。若遇土地市场价格暴涨，转让方不免受利益驱使违约不履行合同义务。土地使用权变更登记到受让方的名下是转让合同的目的，也是转让方的合同义务，这属于合同履行问题。土地使用权是否变动，能否变动，合同义务是否履行，不影响转让合同的效力，更不是转让合同生效的前提条件。否则，将严重违反合同效力原则，违背诚实信用原则和市场交易秩序，纵容恶意违约，破坏市场交易的基本原则。从最高人民法院的判决可以看出，《城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，并不影响转让合同的效力。第三十九条也没有明确规定，转让以出让方式取得的土地使用权合同，只有经过物权登记的，合同才生效。因此，其只能理解为不符合该条规定的转让条件，房地产不能完成过户登记，但合同本身是有效的。
    《物权法》的实施，使此类问题的解决有了明确的基本法律依据，与《物权法》规定相冲突的《担保法》第四十一条自然不再适用。事实上，最高人民法院在《物权法》实施以前已经自觉或不自觉地适用了不动产物权变动原因与结果相区分原则。这一原则的确立是我国民事立法的一大进步，也启示我们在司法实践中，深入研究法学基本理论，大胆运用法学的基本原理和原则去解决实际问题。

[1] 作者简介：
沈群：1964年9月出生，女，华东政法学院法学学士，现为江苏震阳律师事务所主任律师，主要业务领域为担任政府、企事业单位常年法律顾问及各种民商事纠纷的处置与化解。
刘志强：1978年9月出生，男，四川大学法律硕士，现为江苏震阳律师事务所专职律师，主要业务领域为知识产权法律服务及其他各种民商事纠纷的处置与化解。

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