经济法：司法考试土地和城市房地产管理法复习指导

（一）国有土地使用权的取得

　　1、出让土地使用权

　　（1）含义与特征（城市房地产管理法7）；（2）方式（城市房地产管理法12）；（3）年限：居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年、其他50年；（4）用途改变（城市房地产管理法17）；（5）出让用地限期开发（城市房地产管理法25）

　　2、划拨土地使用权

　　（1）含义与特征（城市房地产管理法22）；（2）范围（城市房地产管理法23）

　　3、房地产建设规划管理

　　我国实行城乡规划管理制度，其中的重要内容就是建设规划许可。建设规划许可分为建设用地规划许可、建设工程规划许可和乡村建设规划许可。

　　（二）房地产交易（转让、抵押、租赁）

　　1、交易的一般原则（城市房地产管理法31）：房地同一原则。

　　2、转让：（1）出让用地转让条件（城市房地产管理法38）；（2）划拨用地转让条件（城市房地产管理法39）

　　3、抵押：（1）抵押权客体（城市房地产管理法47）；（2）划拨用地抵押的处理（城市房地产管理法50）；（3）新增房屋处理（城市房地产管理法51）

　　4、租赁：划拨用地租赁的处理（城市房地产管理法55）

　　（三）土地用途管制制度（土地管理法4）

　　国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　（四）集体土地使用权

　　1、农用地使用权（土地承包经营权）－《农村土地承包法》

　　农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

　　（1）家庭承包

　　家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。

　　①承包合同（土地管理法20、22）

　　承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。

　　②土地承包经营权的流转（土地管理法32、37）

　　通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

　　（2）其他方式的承包

　　2、非农用地使用权

　　（1）非农经营用地使用权（土地管理法60）：投资取得；

　　（2）非农公益用地使用权（土地管理法61）：拨付取得；

　　（3）宅基地使用权（土地管理法62）：分配取得，无偿无期限，身份限制，建设自用房屋，一户一宅。

　　（五）耕地保护（土地管理法37）

　　（六）建设用地

　　建设用地是指用于建造建筑物或构造物的土地。

　　1、建设用地的取得（土地管理法44）

　　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，非农用地除外。

　　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。除此之外，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　2、建设用地的类型

　　我国将建设用地分为国家建设用地和乡（镇）村建设用地。

　　（1）国家建设用地（土地管理法45）-土地征收制度

　　（2）乡（镇）村建设用地-审批权限

　　①非农经营用地：县级以上人民政府批准。

　　②非农公益用地：先经乡（镇）人民政府审核，再由县级以上人民政府批准。

　　③宅基地：先经乡（镇）人民政府审核，再由县级人民政府批准。

　　（3）临时建设用地（土地管理法57）

　　建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当支付临时使用土地补偿费，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过2年。