不动产的物权登记和善意取得

不动产登记制度是我国关于不动产物权变动的重要制度，保护的是交易的静态安全；不动产善意取得制度是对不动产登记制度的“补充”，保护的是交易的动态安全。不动产登记制度和不动产善意取得制度是一个硬币的两面，共同保护着不动产交易市场的安全、稳定运行。
我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力。即是说不动产的物权变动应以登记为生效要件，一旦不动产进行了物权登记，基于登记的公示公信力，不动产的登记人即对不动产享有所有权，不动产交易人也基于登记的公信力而对登记薄上的登记人产生“登记信赖”。但是，因为我国目前没有统一的不动产登记的法律法规相配套，因此在实践中存在着登记体制不一、登记机关多头负责的情况，这种不统一的不动产登记局面，不仅不利于当事人进行不动产登记，更不利于交易人查阅不动产的登记情况，再加上由于种种原因导致的登记错误或遗漏，存在着不动产登记人和真实权利人不一致的情形，此时，为了保护不动产交易人的利益，不动产的善意取得制度适时的弥补了不动产登记制度的不足。

我国物权法第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。物权法第一次正式将不动产的善意取得写进法律，这与我国日益发展的不动产交易市场有着密切的联系。如前所述，物权登记具有公示和公信的效力，但登记制度并不能完全避免物权登记人与真实权利人不一致的情形，而交易人基于相信登记的公信力而自无处分权的名义登记人处取得了不动产，此时，如何平衡真实权利人与受让人的利益？根据我国物权法的规定，受让人要想取得该不动产的所有权，需具备“三要件”，一是受让人受让该不动产是善意的，二是以合理的价格受让，三是通过一定的公式方法完成了物权的变动。交易人基于善意而取得该不动产，原所有权人无权向受让人追回，只能向无权处分人请求赔偿损失。不动产的善意取得制度与不动产登记制度相辅相成，它经由公示从而产生公信力，然后在公示权利与实际权利不相符的情况下通过受让人主张善意而消除两种权利的冲突，保证不动产交易市场的交易秩序。

在适用善意取得制度的同时，我们还应该注意我国物权法规定了更正登记和异议登记，用于救济登记错误或遗漏。当权利人、利害关系人认为不动产登记薄中记载的事项错误时，可以申请更正，如果不动产登记人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。当利害关系人提起异议登记时，不动产登记薄上所记载的内容将失去公信的效力，不动产的买受人将不能据此主张善意取得。

作者：覃丽文