浅析《物权法》第106条关于不动产善意取得制度的规定及完善

一、《物权法》第106条关于善意取得制度的规定
《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本文讨论的是不动产，因此，笔者将结合《物权法》第106条的规定，从不动产的角度，来分析不动产善意取得制度的构成要件。
1.受让人受让该不动产时是善意的。这是对受让人主观方面的要求。善意是相对于恶意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易。
2. 以合理的价格转让。这是对受让人受让方式的要求。善意取得必须支付合理的对价。不动产的善意取得制度，是牺牲财产交易静的安全来维护动的安全，是牺牲原权利人的利益来保护善意第三人的利益。受让人如果不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人如果要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成一定的影响或不必要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要牺牲原权利人的利益来保护受让人的利益。
3.通过一定的公示方法完成了物权的变动。这是对受让人受让形式的要求。依照《物权法》第106条的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不动产登记的时间为该不动产所有权转移的时间。
以上三点是关于不动产善意取得制度构成要件的简要分析，跟2005年的《物权法草案》相比，删除了“转让合同有效”这一要件。笔者认为，这一做法是科学的， “三要件”说比“四要件”说更加合理。关于转让合同的效力问题，《合同法》第五十一条有明确的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《物权法草案》“转让合同有效”的规定，其实事实上是通过物权法的规定修改和补充了《合同法》第五十一条的规定。而合同的效力问题是属于合同法的范畴，应该通过合同法的完善来完善，而不能通过物权法来加以规定。
二、《物权法》第106条对不动产善意取得制度的规定及完善
在简单分析了不动产善意取得制度的构成要件之后，接下来笔者将结合该构成要件谈一谈《物权法》第106条对不动产善意取得制度规定存在的缺陷，并在分析其缺陷的基础上提出几点看法。
（一）关于善意的问题
首先是关于善意与否的标准问题。《物权法》规定善意取得必须是基于善意，但并没有指出善意的标准，即如何才能认定为善意。这是因为善意是一个主观的心理活动状况，不显于外部，很难进行认定。这种关于善意规定的模糊性，在现实案例中不利于法官的操作。
针对善意的标准这一问题，笔者觉得可以从两个方面进行考虑：首先，从是否是恶意的角度来考虑。既然善意与否难以确定，那我们可以从善意的相对面即恶意来考虑。台湾学者史尚宽提出关于恶意的证明方法可以从以下几个事实来考虑：（1）以不当之低廉价格买受其物；（2）让与人属于身份可疑之人，例如由有寄藏赃物嫌疑的旧货店买取其物；（3）授受行为，行于近亲属之间，可以确定其让与人为恶意的；（4）善意取得人通常由谁受让及在如何情形之下取得其物，应有记忆，如经原告之要求，被告拒绝为此项陈述的，则被告之取得应推定为恶意；（5）取得人确知让与人非为所有人，应推定其为善意。以上虽然是从恶意来分析的，但对善意的判断认定有很好的借鉴作用。另外，从是否支付了合理的对价来考虑。相对于善意标准的主观性而言，是否支付对价是一种客观行为，便于考查。因此法官在处理现实案例时，对于是否是善意的区分，可以结合受让人受让财产时支付的对价来考虑。
其次是关于善意取得的举证问题。在判断受让人是否为善意时，应当采用推定的方法，即推定受让人是善意的。善意取得的取证应由否定受让人为善意之人负举证责任，通常情况下，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。
（二）关于价格合理与否的标准问题
从上面的分析可以看出，价格合理是善意取得的构成要件之一，同时也是区分善意与否的重要标准，因此关于价格合理与否的标准问题就显得尤为重要。但是《物权法》并没有对“以合理的价格转让”中的“合理”作准确的解释，而是采取了一种比较模糊的表述，这在给法官发挥自由裁量权的同时，也给他们办案带来了一定的麻烦，甚至因自由裁量的扩大而造成司法上的腐败，不利于司法公正。由于法官主观上的不同，对价格是否合理的看法也不尽相同，以至于出现同一案例不同判决的现象。这样是很难真正维护善意第三人的利益的，更不利于维护市场交易秩序的稳定。
针对这一缺陷，笔者认为，在法律对不动产交易的价格是否合理做出弹性规定的同时，也应该出台相应的制度对法官的自由裁量予以限制。具体来说，可以从以下几个方面来加以完善：首先，立法部门应尽快出台相关的司法解释，规定具体的合理价格的判断标准，配合《物权法》的施行。其次，在相关的司法解释尚未出台之前，法官应结合当地的价格标准，参照当地的市场价格、不动产所处的地理位置、周围的环境等各方面因素来判断受让人支付的对价是否合理。以上两点建议尤其是第二点建议在操作上可能仍然会过于主观。笔者认为，还有一种相对来说会比较公正和客观的建议，就是建立价格评估机制，成立一批独立于司法机关之外而具备相应资质条件的价格评估机构，进入价格司法鉴定的评判市场。
（三）关于转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的问题
关于不动产的善意取得，在受让形式上要求不动产依照法律规定应当登记的已经登记。善意取得制度是为了维护善意第三人的利益，但《物权法》的这一规定仍不能很好地保护善意第三人的利益。因为，依照此规定，如果是基于出让人的故意或过失而导致受让人受让不动产后未及时登记的，善意第三人的利益仍得不到保护。
针对这一问题，笔者认为，更需要立法机关尽快出台相关的司法解释，对这一问题作出相应规定。至于司法解释的具体内容，笔者认为，应考虑造成受让人受让不动产后没有登记的原因，是出让人的原因造成的还是受让人自己造成的，以及相应的期限，从而对善意受让人加以区别保护。如果是基于出让人的原因造成的，那么经过一定的期限后，即使善意受让人没有对不动产进行登记，他仍然可以取得对该不动产的所有权；如果是基于受让人自己的原因造成的，那么经过一定的期限后，善意受让人则不能当然地取得对该不动产的所有权，除非他有正当的抗辩原不动产所有人主张该不动产所有权的理由。因为不动产善意取得制度是为了维护善意第三人的利益，最终的目的是为了维护交易秩序的安全和稳定，如果善意第三人不及时行使自己的权利或履行自己的义务，造成市场交易秩序的混乱，那么此时我们就不能只考虑善意第三人的利益，而要从维护整个交易秩序出发来考虑。
以上是关于善意取得制度完善的一些看法，有些方面考虑得还不是很全面甚至有欠妥当，有些还没有形成完整的体系，在这里提出来，只是希望能起到一个抛砖引玉的作用，期待能有更多更好的建议提出。