业主在家中被杀物业公司应承担管理不善的违约责任

　　2011年7月15日，中国法院网报道：北京市第二中级法院审结一起案件，在小区内家中被奸杀的孙某父母及丈夫将物业公司告上法庭要求其承担全部责任。北京市第二中级人民法院终审驳回孙某亲属上诉，维持一审法院作出物业公司赔偿其5万元经济损失的判决。广西专业律师网熊潇敏律师现就该则案例作简要分析。
　　【案件基本情况】
　　2008年11月，罪犯岳某在朝阳区一住宅区进行观察，预谋实施抢劫。岳某见某小区门口没有保安盘查登记，就选中了该小区作案。某天下午，岳某随身携带凶器潜入该小区，进入小区后，岳某到被害人孙某家门口时，一扳把手发现门开了，进去后发现二十几岁的孙某独自在家，就把门反锁，然后亮出凶器，威胁孙某交出钱款，孙某说家中只有300元和少许美元及卢布，岳某遂要求孙某到银行取款。岳某劫持孙某坐电梯下行至一层觉得不安全又重新坐电梯返回孙某家中，将孙某先奸后杀，后抢走钱款及手机，乘电梯离开。后岳某被判处死刑。因岳某系无业游民，没有赔偿能力，因此孙某的父母及丈夫并没有向岳某提起刑事附带民事诉讼。
　　刑事案件审判结束后，孙某的父母及丈夫将小区物业公司告上法庭称，物业公司没有尽到安全保障义务，使岳某未经盘查即进入小区，物业公司应当承担违约责任。请求判令物业公司赔偿因管理不善造成的各项损失51万余元。
　　【法院判决】
　　一审法院审理认为，物业公司未能严格履行安保的承诺，构成违约，物业公司固然未全面履行维护小区公共安全的义务，但这并不是导致孙某被害，给孙某家人造成财产等损失的主要原因，应承担次要责任。酌定判决物业公司赔偿孙某各项损失5万元。二审法院维持一审判决。
　　【争议问题】
　　物业公司是否在履行物业合同的过程中，是存在管理不善的违约行为？孙某亲属选择要求物业公司赔偿的诉讼策略有何考虑？
　　【律师分析】
　　从一审法院、二审法院查明的事实来看，物业公司并未严格按照《住户手册》的规定，对进入小区的陌生人员进行查询登记。虽然，在实际生活中，确实存在一些烦麻烦，图省事的情况，物业公司的保安对陌生人员没有进行查询登记，未尽到安保的义务。本案中就是因为物业公司的保安在这一环节上出现疏漏，造成凶手趁机进入小区作案。从物业合同的角度，物业公司未全面履行维护小区公共安全的义务，已构成违约，应对其的违约行为承担违约责任。由于物业公司的这一违约行为并不是导致孙某被害的后果发生的主要原因，法院从实际情况出发，判决物业公司承担次责任，酌定判决物业公司赔偿5万元也是符合法律精神的。
　　在本案中，孙某为什么不选择侵权之诉而选择以违约之诉告物业公司？这是根据案件实际情况进行的诉讼策略分析的结果。本案如果选择侵权之诉，提起附带民事诉讼，一方面无法绕过死亡赔偿金不在附带民事诉讼中处理的障碍，另一方面也无法要求无赔偿能力的被告人进行赔偿。因此，从案件的实际情况来看，选择违约之诉是切实可行的。
　　【案件延伸】
　　小区内的车辆被盗也是经常发生的案件。为此，如果业主以物业公司未尽到安保义务为由要求物业公司承担相应的赔偿责任，根据本案引用的法理，也应获得法律支持。