二手房交易中的期权方式创新
发布日期：2011-08-12 作者：张仁藏律师
1.将期权原生资产的交易环境作为交易合同的重要条件。期权交易方式的使用应在房地产市场状态良好时引人，而不同于一般期权交易方式由于存在做多和做空双向调节机制对原生资产市场不存在路径依赖。因为当房地产市场状态低迷时，房价变化不稳定，当卖主将二手房卖给中介机构，获得房款进行新的住房消费后，如果中介机构将房产卖给原房主，原房主就面临着巨大的资金缺口。同时期权交易方式对房价的抑制作用，也不利于房地产市场的复苏。因此，期权交易方式的使用应在房地产市场状态良好时使用，因为房屋价格具有上升趋势，中介机构只有在房屋存在未知缺陷的条件下卖还给原房主，而不会考虑价格因素。因此，如果二手房卖主在交易过程中诚实守信，如实地向中介机构表达了住房的优缺点的前提下，将不会面临日后的资金缺口。同时，期权交易方式对房价的抑制作用，也有利于防止房地产市场的过度发展，逐渐挤出房地产市场可能存在的“房地产泡沫”。
2.将以往期权交易方式中的流动性刺激改变为流动性制约。二手房期权交易方式必须对二手房商品在交易主体之间的流动性加以制约。这不同与一般期权交易方式对期权流动性的限制仅在于交易期限和原生资产价格的浮动，而为了套期保值作用的发挥对期权交易主体之间的流动性未作限制。首先，二手房交易期权不适合由中介机构转移给买者。因为买者作为单一的消费者，缺乏对市场状况分析的专业知识，市场的小幅变化都会影响其消费的预期。如果其拥有期权，当市场情况短期变化与其价值预期相悖时，会出于“理性”二手房购买者将会使用期权，个体消费者频繁地使用期权，不但会影响二手房卖者和中介机构的市场信息，而且会有大量社会资源浪费于交易环节却不会产生交易成本。其次，期权不适合在中介机构之间相互流动。因为，期权作为一种金融资产的衍生产品，其流动性应符合金融资产发展的一般规律，即期权市场的发展应与其原生资产市场相适应，只有当原生资产市场发展充分，且资产价格变动频繁的前提下，期权市场的产生和发展有利于投资者进行套期保值规避风险和风险投资。而二手房市场在我国发展程度不足，且并房产由于其特殊性，在一定范围内价格变化有限，因此二手房交易期权不适合于自由流动形成期权市场。期权的产生只是为了解决买者时间资金的矛盾和交易双方的信息不对称，在中国现阶段只可作为保证交易顺畅的一种措施工具，而不是作为一种新交易方式的产生。
3.创造性的要求原生资产的实际交割。二手房期权交易方式要求进行房地产原生资产的实际交割，并且其中期权费的产生增加了二手房卖的消费能力。这种二手房交易期权方式较之以前的交易方式，给予了中介机构更大的灵活性，而这种灵活性的增加是以付出期权费为代价的。期权费的产生使卖主获得房款的同时，增加了一笔额外收人。根据价值规律，房款的价值与二手房的价值是相等的。附加的期权费，使卖主更容易购买优于原二手房价值的住房，从而更利于卖主提升自住房的质量，以真正达到卖旧买新的目的，二手房卖主再消费能力的增加，将会刺激我国居民住房消费的升级。从而增加我国住房过滤效用的发挥，以满足不同收人群体的需要。
四、二手房期权方式所带来的影响
1.减轻了中低收人群体升级自住住房时的资金时间约束。这种期权方式允许卖方在出售二手房获得房款的同时占有原有住房一定时间，在这段时间内卖方在有充足资金的保障下有较大选择范围内购买新的住房。但中介机构手中的看涨期权将会使卖主在未来面临支付风险，在市场状态良好的情况下，二手房房价上升中介机构自然不会使用看涨期权，支付风险自然不存在，而当市场处于低迷状态的情况下，房产由于其特殊性，具有较好的增值保值性，卖方自然也不会在此时升级自住住房。此时期权交易方式较适用于市场状态良好的情况下，而我国现阶段恰恰适用于这种二手房交易期权方式的推广。
2.加强市场对中介机构自身的激励作用。期权方式使中介机构拥有看涨期权，而这种看涨期权的拥有需要中介机构以付出一定的资金为代价，并且这种期权有一定的适用时间限制。一笔额外的期权费用，会使中介机构在期权使用时间范围内，尽力寻求出价更高的买主，如果在期权使用时间结束时仍找不到买主，中介机构将会失去期权费。在节约期权费用的激励下，中介机构必然会使用一切资源寻求更高的卖价，以补偿期权费用。同时，期权使用的时间限制，也会使中介机构加快其经济行为，缩短交易时间，提高住房二级市场的交易效率，这将引起二级市场交易量的增加，从而使二级市场扩容，容量的增加增强了买卖双方于中介机构博弈的资本，从而有利于保护交易主体的权益，促进中介机构的优胜劣汰，达到升级质量的增强目的。
3.期权的存在对二手房卖主保护住房提供了激励。以往的二手房买卖都是款、房易异，中介机构在帮助卖主将二手房卖给买主后，往往由于买主人住后发现了许多房屋在结构、区位等方面的缺陷，与中介机构和卖主引发经济纠纷。而我国现行的法律并不完善，对二手房交易中的经济纠纷的处理存在法律失位，中介机构作为交易的中间环节，因此广受各面的批评，缺乏了中介机构应有的正常发展的舆论环境。而期权的存在，使中介机构对二手房卖主在交易后存在卖还原房的权利，一旦中介机构发现交易房屋存在缺陷，就会将房屋卖还给原房主。二手房卖主预期到如果住房存在缺陷并对中介机构有所隐瞒，其最后仍不能达到交易的目的。为了更快地以满意的价格出销二手房，二手房卖主必然在日常使用时增加对房屋的维护费用，以便日后更好的卖出房屋。
根据我国二手房市场的现状，缺乏期权流通的现实基础，加之我国现在房地产投资过热，期权作为投机性并且杠杆作用更大的金融产品，如果允许其自由流通，会加重房地产市场的投机预期，不利于房地产投资逐渐“降温”。因此，现阶段不利于支持期权方式的自由流通，期权方式的引人只是作为一种交易方式的有机补充，而不可单一成为一种交易方式。而当我国房地产二级市场容量充分大，且市场过紧时，期权作为一种交易方式，却可以达到刺激市场的目的。
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