行政行为有瑕疵并不必然导致该行为被确认违法

一、基本案情
西城区某房屋原登记在原告刘某名下。2007年3月24日，刘某与冯某签订北京市房屋买卖合同，房屋总价款150万元并同时约定了违约金的支付方式。2006年11月原告前妻崔某函被告北京市建设委员会称，其与原告的离婚案件正在办理中，要求被告将争议房屋的产权暂时冻结。2007年4月6日，被告告知西城区房管局暂缓办理诉争房屋的产权过户手续。2007年4月23日，原告到被告处要求办理产权转移手续，被告知权属存在争议，不予受理，相应的材料亦没有收取。2007年11月12日，西城法院向被告发出协助执行通知，要求被告协助冻结争议房屋。2007年6月25日，因履行买卖合同引起纠纷，冯某将刘某诉至西城法院。

二、审理结果

西城法院经审理认为，被告作为本市负责房屋权属登记管理工作的行政机关，享有依据申请人的申请核发房屋所有权证的职权。对于被告的该项职权，原、被告均无异议。根据《城市房地产转让管理规定》第七条，“房地产转让，应当按照下列程序办理……（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作出书面答复的，视为同意受理……”的规定，如果被告对房地产转让不予受理，应当出具书面答复。本案中，虽然原告认可被告口头告知不予受理的事实，但被告未依据上述规定进行审查并出具书面答复，被告的行为在程序上存在瑕疵。

本案中，原告明知诉争房屋为夫妻共有财产，且二人存在离婚纠纷，却仍在没有其前妻崔进授权的情况下单独出卖共有财产，其本身并不符合办理产权转移的实质要件，被告程序上的瑕疵对原告的实体权利并无实质影响，该瑕疵并不必然导致其暂缓办理原告产权转移行为被确认违法。鉴于此，原告一并提出的行政赔偿请求，亦不符合法定条件。因此，驳回了原告的诉讼请求。

宣判后，原告认为一审判决虽正确确认了被上诉人“冻结”行为存在、被上诉人具体行政行为存在瑕疵问题，但在房屋权属是否存在争议、被上诉人是否程序违法、被上诉人具体行政行为与损害后果之间有无因果关系等问题上认定事实不清，适用法律错误，应予依法撤销。遂向北京市第一中级人民法院提起上诉，要求撤销原审判决。二审法院经审理维持了一审判决，驳回了原告的上诉请求，维持了一审判决。

后冯某申请法院执行，现该案已执行完毕，产权已过户至冯某名下，刘某承担违约责任，支付2007年4月23日至9月19日的违约金共计4.5万元。

三、分析意见

本案中，双方对被告的职权范围均无异议。下面就围绕案件的事实认定、法律适用及行政行为与违约责任是否存在因果关系等争议焦点进行分析：

1.本案中“冻结”行为如何认定。

2006年11月原告前妻崔某函被告称，其与原告的离婚案件正在办理中，要求被告将争议房屋的产权暂时冻结。2007年4月23日，原告到被告处要求办理产权转移手续，被告知产权存在争议，被告既没有收取原告的申请材料，也没有出具书面的不予受理通知书。据此，原告认为被告违法冻结，造成其无法办理过户手续，此处的“冻结”指的是被告不受理其过户申请，导致其无法办理产权转移手续，客观上造成“冻结”的后果。而被告辩称“原告所诉的冻结行为不存在”中的“冻结”指的是经法定程序由法院作出的冻结行为。综合考虑案情，本案审查的“冻结”行为应采纳原告的观点。

2.权属有争议如何认定。

《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（五）项及《城市房地产转让管理规定》第六条第（五）项均规定“权属有争议的房地产不得转让”，但何为权属有争议法律及行政法规均无明确规定，应结合具体的案情来分析，要做到既维护登记人的合法权益，又不损害其他权利人的正当利益。就本案而言，诉争房屋虽登记在原告名下，但实际为原告和崔某的夫妻共同财产。从查明的事实可以看出，早在原告前妻崔某提起离婚诉讼之前，二人已就诉争房产有纠纷，虽然二人之间对房产如何分割有约定，但约定并未得到实际履行。因此，可以认定在2007年4月23日原告去被告处办理产权转让前，诉争房产的权属就存在争议。

3.关于被告不予受理的程序问题。

房地产权属登记按照以下程序进行：受理登记申请、权属审核、公告、核准登记（颁发房屋权属证书）。从上述程序可以看出，权属转移的前提是受理申请，而权属审核是发生在受理登记申请之后的程序。按照正常程序应是先受理申请，在受理后审核发现权属有争议的，告知申请人不予办理争议手续。而本案中被告仅依据原告前妻的信函，并未进行核实，就直接认定“权属有争议”，进而未收取原告的相关申请材料，在程序上存在瑕疵。同时根据《城市房地产转让管理规定》第七条，“房地产转让，应当按照下列程序办理……（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作出书面答复的，视为同意受理……”的规定，如果被告对房地产转让不予受理，应当出具书面答复。本案中，虽然原告认可被告口头告知不予受理的事实，但被告未依据上述规定进行审查并出具书面答复，被告的行为在程序上存在瑕疵。

4.关于赔偿问题即程序上的瑕疵与民事的违约责任是否有因果关系。

被告承担赔偿责任的前提是具体行政行为违法且该违法行为与原告的损失存在因果关系。本案中，原告明知诉争房屋为夫妻共有财产，且二人存在离婚纠纷，却仍在没有其前妻崔某授权的情况下单独出卖共有财产，其本身并不符合办理产权转移的实质要件，被告程序上的瑕疵对原告的实体权利并无实质影响，该瑕疵并不 必然导致其暂缓办理原告产权转移行为被确认违法。关于原告对房屋买受人所承担的违约责任，从西城法院的判决书的认定可以看出刘某对房屋买受人承担的违约责任以离婚诉讼为分界点，之前是由于办理离婚事宜，客观上无法出卖房屋；之后是拒绝出卖房屋即刘某主观上的原因。而上述两个原因均与被告在不予受理过程中程序上的瑕疵无因果关系。因此，其要求被告赔偿相应损失无事实和法律依据。鉴于此，原告一并提出的行政赔偿请求，亦不符合法定条件。

综上所述，一、二审的判决是正确的。