论物的公示与公信原则

【内容提要】物权是绝对权，具有排他性，要发挥物权的排他作用，防止他人对物的争夺，对他人财产的侵犯，法律就必须明确规定物权的公示方法，使人通过一定的外部形成，一见便知某人对某物享有物权，某物的物权在某人之间发生了转移。因此，自近代以来，关于物权的取得丧失与变更，各国民法无不实行公示公信制度，对维护物的占有秩序和交易安全均具有重要的意义。本文就物权的公示和公信原则的概念、基本内容、功能与意义，以及我国关于公示与公信制度的规定及其发展历史作以阐述。

【关键词】公示原则、公信原则、登记、占有、交付、善意取得

一、物权公示原则

所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，物权的变动之所以需要权示也是由物权的性质本身所决定的，因为物权为具有绝对排他性效力的权利，若某一物上已经成立物权，则与之不能两立的有着同一内容的物权便不得再行成立。物权具有排他性，其变动常生排他效果，如无由外界查悉其变动的征象，则难免致第三人于不测的损害。因此，要发挥物权的排他作用，防止人对物的争奇、对他人财产的侵犯，法律必须设立物权公示制度及公法方法，基于此公示制度，当事人与第三人可以直接从外部认识物权的存在与现象，使物权法律关系据此得以透明。反之，若无该项制度，则于交易旺盛、物权变动频繁的市场交易中，不仅物权交易的安全会受到损害，而且也将损及第三人的利益，从而导致财产交易中的秩序陷入紊乱境地。可见物权公示制度对于维护物的占有秩序和交易安全，具有重要的意义，基于公示制度的重要意义，现代各国物权立法无不实行公示公信原则。在民法典物权编中以专章、专节或专门条文规定物权的分示方法，并辅之以有关单行法律、法规，以建立完善的物权公示制度，如德国民法典对此就有详细的规定，我国《民法通则》第72条也有对所有权移转的公示问题作出了原则的规定。此外，我国制定的有关土地、房屋登记的单行法律，也直接涉及物权的公示问题。

在现代各国法制下，物权公示制度的内容包括两项，物权公示的方法与物权公示的效力，兹分述如下。

物权公示的方法，因不动产物权的不同而有所区别，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以占有的转移即变付作为其变更的公示方法，法律通过赋予登记和登记变更，及占有交付以公信力，社会公众也就可以通过登记、登记变更、占有和交付等悉知物权的享有与变动。

从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，是以12世纪前后德国北部城市关于土地的物权变动须记载于市政会掌管的城市公薄上为起源，其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而在多数地方废止，仅就个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，该登记制度在普鲁士和法国抵押权中重新复活。从此以后，登记制度遂在欧陆各国被广泛推行。法国抵押权采用登记制度，表明现代意义上的不动产登记制度正式诞生。由此之故，法国抵押权登记制度成为现代不动产登记制度的直接渊源。

动产物权的公示方法，自古以来即为交付—即标的物的占有的转移。罗马法如此，日耳曼法也莫能外。近代以来，登记制度虽然大兴，但动产物权的变动均须登记，殆无可能。同时，由于市场交易频繁，如动产物权的变动也采登记，则必与交易便捷的客观要求相违。有鉴于此，动产物权变动便不得不以占有为其公示方法，占有的所在即为动产物权的所在。

物权公示的效力，自19世纪初欧陆各国相继掀起民法法典化的编篡运动以来，不动产登记、动产交付的公示方法即迅速为各国所普遍采用，但对于不动产登记、登记变更、占有及交付等法定物权公示的效力问题，各国立法有不同的认识，以致形成了三种不同的立法主义，即公示成立要件主义，公示对抗要件主义和公示折衷主义。

公示成立要件主义，此种立法主义不仅赋予法定公示以社会的公信力，还把登记与交付作为物权变动的要件之一，按照此种立法主义，仅有当事人的物权变动的意思表示，而无法定的公示方法，其物权变动的意思表示不仅不发生社会公信力，也不具有物权变动的法律效果。

公示对抗要件主义，此种主义只赋予法定公示方法以社会的公信力，不把他作为物权变动的要件，按照此种立法主义，当事人一形成变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示前，不具有社会的公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以以当事人未公示为理由，否认其物权变动的效果。

公示折衷主义，折衷主义是成立要件主义与对抗要件主义兼采的一种立法主义，但是在兼采两种立法主义的同时，往往有所偏重，或以成立要件主义为原则对抗要件主义为例外。或以对抗要件主义为原则成立要件主义例外。我国《民法通则》第72条规定“按照合同或其他合法方法取得财产的，财产所有权从财产交付起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”。此规定在原则上以交付作为物权变动要件的同时，也允许例外。在物权公示立法上采取的是以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外的折衷主义。

通过前述三种立法主义的分析，我们可以看出成立要件主义、对抗要件主义虽有是否以物权公示作为物权变动要件的区别，但他们都同样规定了特权的公示方法并赋予了法定物权公示以公信力。因此，规定物权公示方法并赋予其公信力，是物权公示制度的两个重要的基本原则。

不动产物权的公示方法、登记、不动产权的公示方法为行政主管机关的登记，不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或以职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记截于其专门设计登记薄上。不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明析各种不动产物权依法保护物权人的合法权益。

在我国，对不动产物权登记享有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关，它们分别对基于土地、房屋、矿产资料，水资源而发生的物权或准物权行使登记管理权。由于土地和房屋与人们的生产、生活的联系最为普遍和密切，因此在不动产物权登记管理中，国土管理机关与房产管理机关，对土地物权与房屋物权的登记管理尤为重要。

关于不动产登记的效力，现代各国和地区的规定未尽一致，据多数国家和地区大都根据登记原因的不同而分别赋予登记不同的效力。第一不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更时，非经登记，不生效力。换方之，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如当事人践行这种登记，即使有物权变动的事实，法律上也绝对不生物权变动的效力，则须注意的是，这里所谓法律行为，包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定他物权的行为等等。“非登记不在生效力”，意指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记相结合，才能实际发生物权变动的效果。第二不动产物权变动，非因法律行为而发生者，不以登记为生效要件亦即，因继承、没收、征收、法院判决、强制执行等原因而取得物权的，均不以登记为物权变动的生效要件。另外，依法律的直接规定而取得不动产物权（法定抵押权）的，以及由自己出资建筑物的，亦与此同时，但是，出于维护交易安全的考虑，各国家和地区民法又同时规定，这些场合，物权人在登记之前不得处分已经取得的物权。

关于不动产登记的效力，我国现行法的规定，与以上多个国家和地区对不去 登记效力的规定，并不相同。我国现行不动产登记制度，不区别不动产物权的原因，而一律规定非经登记不动产物权变动的效力。1990年城市房屋产权主籍管理暂行办法第18条“凡未按照本办法申请并办理房产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均无效。”这一规定，由于与我国继承法有关规定相违，故不能谓为正确的规定。因为按照继承法第2条的规定，继承人从继承人死亡时便取得被继承人的遗产房屋的所有权，而绝不是继承人在房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。另外，1987年城乡建设环境保护部门发布的城镇房屋所有权登记暂行办法第10条规定：“新建房屋，应予竣工后三个月内申请办理所有权登记。”有问题的是，如果建设房人在办理登记后才能取得新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所属，即很难作出合理的解释，所有这些莫不表明，我国宜根据登记的效力，而绝对不是一概采用登记生效要件主义，有鉴于此，建议我国制定物权法时，变更现行规定，而改采用与现代多数国家同样的规定。

同时，在现代法制下，以登记为公示的方法并不以动产物权为限。例如，按照我国担保法和海商法的规定，登记也是以民用航空器、般舶、机动车辆为客体的动产物权的公示方法。但对于这些动产物权登记的效力，立法上一般采“登记对抗主义”，即登记并非这些动产物权变动的要件，只是不能登记，物权变动不能产生对抗善意第三人的效力。

动产物权的公示方法，占有与变付，动产物权，除法律另有规定外，以占有与变付为其公示方法。这里所称法律另有规定者，是指上述的以登记为生效要件的包括以民用航空器、船舶、机动车辆为客体的物权，动产抵押权和某些权利质权，除此之外，其它动产物权均以占有与交付为其公示方法。

占有的公示，占有是享有动产物权的公示方法，所谓占有，是指人对物的掌握与控制。直接掌握与控制者，为直接占有；间接掌握与控制者，为间接占有。无论直接占有还是间接占有，都可以作为享有动产物权的公示手段。例如，所有人对其已出租的动产具有间接的控制力，这种间接占有可作为其出租物享有所有权的公示手段。

交付的公示，交付是让与动产物权的公示方法之一。交付是让与动产物权的公示手段。交付与登记不同，登记可以作为不动产物权一切变形式的公示手段，而交付不能作为动产物权一切变动形式的公示手段，只能作为以民事法律行为证与动产物权的公示手段。这里所说的民事法律行为，包括以让与动产物权为目的的双方法律行为与单方法律行为（如遗赠），诺成法律行为与实践法律行为，包括转让所有权与设定以右为要素的他物权，动产物权的其它变动形式都不以将付为真公示手段，也就是说，只有在以民事法律行为让与动产所有权与设定质权时，交付才是动产物权变动的公示手段。其中具有普遍意义的又只有动产所有权的让与。

交付的方式，交付是指当事人一方收物之占有转移给另一方，包括转移物的直接占有与间接占有，交付作为动产物权让与的公示方法，须以交付人让动产物权的意思为前提。通常通过交付人单方的民事法律行为或交付出人与受交付人双方的民事法律行为表现出来，交付的方式有以下几种，现实交付，即直接占有的转移。现实交付包括：其一，在约定的时间和地点由转让人与受让人直接交拉物品。此种交付以受让人点收后完成。其二，根据受让人的指示将物品托运或邮寄，此种交付自转让人办完托运或邮寄手续时完成。简易交付，即根据当事人的协议，将受让人原先之他主占有变为自主占有，此种交付自转让所有权的协议达成之时或者协议约定的时候到来时，或者协议约定的条件成就时完成。占有改定，即依双方的协议将转让人的自主占有改为他主占有，此种交付自占有改定的协议达成时或协议约定的时间到来时完成。指示交付，又称返还财产请求权的让与。所有人在转让由第三人占有的财产时，可以用让与返还原物请求权的方式作为交付。如出租人转让出租物的所有权，就可以用这种方式代替交付，上述四种方式中，现实交付为常见，后三种为例外情形，但为了交易上的便利，这三种方式与现实交付的效力等同。




二、物权公信原则

公信原则的意义与功能，物权的存在既然以登记或占有为真表征，则信赖该表征而有所作为者即使真表征与实质的权利不等，对于信赖该表征的人也不生任何影响，称为公信原则。依此原则，公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而与之有交易的人法律仍然承诺有和真实物权相同的法律效果。如土地登记薄上，A笔土地被登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲买该笔土地，并为所有权的移转登记，其后，即使发现土地的真正所有人为丙而非甲时，对于土地所有权所生的转移，法律仍予以保护，某乙仍取得A笔土地的所有权。

按照通说，现代物权法动产公信原则系以法国“动产不许追及原则”的确立为其根源，而不动产物权公信原则，则以德国法为其端绪。但无论不动产或动产公信原则，均以保护交易的动的安全为其使命，并以此实现交易便捷。参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可，而不必再费时费力，详查标的物的权利状态的实际底细。因而公信原则完全符合市场交易便捷和迅速的要求，从事交易行为的人不必再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。交易的动的安全获得保障，公信原则由此升格为近现代物权法的一项基本原则。

不动产物权登记的公信力，所谓物权登记的公信力，指物权登记机关在登记薄上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的效力。我们已经看到，基于物权登记的公信力，即使登记错误或者遗漏，因相信登记正确而与登记名义人（登记薄上记载的物权人）进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律保护。所受登记公信力保护的善意第三人，包括自登记名义人处取得物权的人和向登记名义人履行给付义务的人。一般而言，从登记名义人处取得物权的人，通常受以下法律保护：

其一，自登记名义人处取得所有权人，登记名义人即使非真正的所有人，取得人仍确定地取得其名义下登记的所有权，真正权利人因此丧失所有权。

其二，自登记名义人处取得财产所有权人，如果该财产上存在没有登记的抵押权时，该财产即被视做不存在抵押权的财产，从而取得人所取得者即为无抵押权负担所有权。

其三，抵押权名义人实际上并不享有抵押权，但就登记名义人受让抵押权者，可以取得真正的抵押权。例如，甲以其所有的房屋为抵押向乙银行贷款，甲偿还贷款后，乙的抵押权消灭，但因甲的疏忽没有请求乙注销抵押权登记，乙仍是甲房屋抵押权的登记名义人。这时如乙利用这一可乘之机，以转让该名存实亡的抵押权为条件向丙贷款时，丙使取得对甲房屋的抵押权，甲因此而受的损失只能请求乙赔偿，而不得主张丙的抵押权无效。

其四，自处分权受限制的登记名义人处受让物权人，如所受限制未记载于物权登记薄，则受让人受让的物权即不受登记名义人所受限制的影响，而从受让人仍能确定地取得受让人的物权。

其五，向登记名义人履行给付义务时，如登记名义人并非真正的权利人，但第三人基于登记其享有权利而向他履行给付义务，第三人所作的履行有效，真正权利人不得再请求第三人履行给付义务，其所受的损失只可以请求登记名义人赔偿。例如，某房屋的真正所有人为甲，但登记薄登记的所有人为乙，该房屋的承租人丙相信登记薄而向乙履行交付租金的义务，其所作履行有效，甲不得再请求丙交付租金，而只能请求乙赔偿租金损失。另须说明的是，因法律赋予登记以公信力，旨在保护善意第三人的利益，所以如果错误登记导致第三人于不利益时，该错误登记即不得发生公信力。例如，在善意第三人受让的财产上错误的登记了实际并不存在的抵押权时，即应视为无该项错误登记，从而使善意第三人仍取得无抵押权负担的财产所有权。

第三人受登记的公信力保护的条件，依通说，有以下四点：其一，须登记的错误不能从登记薄上发现，登记错误，即登记与权利人的实际情况不一致，且这种不一致不能由登记发现，如登记没有错误或登记的错误能由登记薄发现，均不发生第三人受登记公信力保护的问题；其二，第三人须为善意，所谓善意指第三人不知登记错误且对不知无重大过错。如第三人明知或依当时的情形应知登记有错误而竟然未知的，属于恶意，第三人为恶意的，不受登记的公信力保护。其三，第三人取得权利须基于法律行为，而且该法律行为除登记名义人实际上无处分权利，在其它方面均须具备法律法规的有效条件，非基于法律行为或法律为在其他方面存在无效的原因的，皆不登记的公信力的保护。其四，须无异议登记。错误登记虽未更正，但已有人提出异议并记载于登记薄上的，该异议具有阻止登记的公信力的效力。

前面已经谈到，现代法律之所以赋予登记（即使是错误的登记）以公信力，乃在于保护善意第三人的利益和与交易安全。尽管如此，这丝毫也不意味着法律允许将错就错，而置权利人的利益于不顾。相反，为保护真权利人的利益，现代各国法律设立了以下保护措施：

其一，善意第三人自登记名义人处取得权利前，真权利人有权向登记名义人提起诉讼。提主法院否定登记名义人权利，确认自己的权利诉讼获胜后，真权利人有权依法院判决为依据请求登记机关更正错误登记。。在此以前，真权利人还可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力。其二，善意第三人自登记处取得权利的，真权利人的权利虽因此而丧失，但真权利人有权请求登记名义人赔偿损失。如登记机关对登记错误有过失时，真权利人还有权请求登记机关或国家赔偿损失。

动产占有的公信力，动产物权的享有以占有为其公示方法，因此动产以实际占有也就具有了使社会公众相信占有人对其占有的动产享有权的公信力，基于占有的这种公信力，即使占有人对其占有的动产无处分权，自占有人处受让动产的善意第三人的利益也受法律的保护。从占有的公信力出发，为保护善意第三人的利益及动的交易的安全，近现代各国于其物权法或相关法律中大都规定了善意取得制度。善意取得制度指的是无权处分他人动产的占有人在不法将其占有的动产让于第三人后，如果受让人是善意的，即取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还的法律制度。

在我国法制史上，物权变动之采公示主义，迄今已有悠久历史。《隋唐》《食货志》载：“晋自渡江，凡货卖奴婢、马牛、田宅，存文券。率钱一万输估四百入官，卖者三百，买者一百。”至唐宋明清，到民国，公示的方法，不动产为“登记”，动产为“交付”。可见，我国物权变动的公示方法与前面谈到的近现代各国的公示方法至少形式上没出入。

1949年以来，国民政府制定的民法在大陆上被废止，我国大陆上的公信制度不复存在，迄至现今，由于众所周知的原因，我国始终未能存民事立法上建立起这一重要的物权变动制度，仅某些单行的民事法律稍有涉及。我国实行社会主义市场经济制度，保护市场交易的安全具有头等重要的意义，这就决定了非建立完善的现代化的公示公信制度不可，可以肯定，随着我国制定物权法或民法典，我国完善的、与世界各国相通的公示公信制度终将建立。



参考文献

1、梁慧星《物权法》（第二版）。

2、江平主编《民法学》中国政法大学出版社。

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7、李开国《民法学》专题讲座，西南政法大学1995年12月印刷。

8、赵冈、陈钟毅《中国土地制度史》。

作者：吴楠