浙江省高院出台物业纠纷案件审理新规

浙江高院出台物业纠纷案件审理新规 来源：管理机构 日期：2011-10-27


（本网讯）为指导全省法院依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，浙江省高级人民法院经长时间、大规模专题调研，在通过媒体向社会公众公开征求意见的基础上，制定《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》），并于10月27日召开新闻发布会予以正式发布施行。
物业纠纷四年四倍的飞速增长
近些年来，伴随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已经成为广大市民日常生活中不可或缺的组成部分。
与之相关的物业服务合同纠纷也呈快速上升趋势。据不完全统计，全省法院2007年受理一审物业服务合同纠纷案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理数则在6000件以上，四年间增幅达417%；而今年前三季度受理数已超过5000件，同比有增无减。
“由于物业服务合同纠纷往往涉及众多业主的切身利益，处理不当极易导致矛盾激化，甚至可能引发群体性事件，从而影响社会和谐稳定。”浙江高院民一庭庭长许惠春说，近年来小区业主殴打保安或保安打伤业主、业主驾车封堵小区大门或道路、业主大规模集体上访或投诉的事件经常见诸媒体，引起社会各界的高度关注，也反映出当前物业服务领域中存在许多亟待规范的问题。
“虽然现有法律、法规和司法解释已作了不少规定，但仍然不足以解决现实生活和审判实践中出现的新情况、新问题，而广大业主、物业服务企业以及社会各界都强烈希望能尽可能减少和避免发生纠纷，期望人民法院能依法妥善处理好纠纷；各地法院也面临着较大的审判压力，迫切要求上级法院对有关疑难问题予以规范统一和业务指导。”
为此，浙江高院民一庭从去年上半年开始，就成立了专门课题组，通过实地走访、查阅案卷、召开座谈会等，全面了解、基本掌握当前浙江物业服务合同纠纷的主要情况，特别是存在的问题。同时，在形成6万余字调研报告的基础上，起草了《意见》稿，对目前物业服务合同纠纷案件中的主要热点、难点问题提出指导性意见；并经多方征求意见，多次修改。
《意见》解读——
对业主委员会的被告主体资格说“YES”
《意见》明确规定物业服务合同纠纷中，业委会既可以在一定条件下成为原告，也可以在一定条件下成为被告，即只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼；即使业主委员会怠于应诉，也将依法承担相应的法律后果。这使业主委员会具有了较完整的诉讼主体资格。
现有法律、法规、司法解释对业委会是否具有物业服务合同纠纷的被告主体资格问题，没有明确规定，导致对以业委会为被告的物业服务合同纠纷案件，法院一般都是裁定不予受理或驳回起诉。这给当事人维权、解决纠纷造成诸多不便和不利。
为防止个别业委会可能存在的道德风险并损害广大业主权益，《意见》同时规定业委会无论是当原告还是被告，如果在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质性处分诉讼权利、实体权利的，它作为业主的代表机构，理应听取全体业主的意见，都必须经过业主大会的明确授权。

业主以个人名义起诉有条件
《意见》规定以业委会参加诉讼为原则，不准许在业委会已经作为当事人参加诉讼的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼；同时规定未依法成立业委会，或者业委会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权，也可以自己名义提起诉讼。
业主本人究竟是否有权起诉，实践中存在较大争议。浙江高院认为，物业服务合同纠纷原则上应由业委会代表全体业主提起诉讼，但实践中确实存在少数业委会怠于起诉的情况，有些小区又未依法成立业委会，如果不允许业主以自己的名义提起诉讼，显然不利于保护广大业主的合法权益。
当然，打官司就有可能赢也有可能输。而不论是业委会还是经过业主大会授权的业主，参加有关诉讼的风险后果包括败诉的风险后果，依法应该由全体业主共同承担。
因为业委会一般都有相对独立的可支配财产，《意见》规定业委会败诉时的财产责任承担顺序和范围，即：业主大会赋予业委会自行管理的资金及其它合法收益来支付；前述财产不足以支付的，剩余部分则由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。至于物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等，一般不作为被执行的对象。

业主大会授权形式适当放宽
《意见》在坚持法定实质性条件即“业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的同时，适当放宽了业主大会授权的形式，可以专门召开一次或数次业主大会，对授权事项分别进行授权或集中授权；也可以在制定的管理规约中进行概括授权，而无需另行召开业主大会进行专门授权；还可以随时根据需要，以书面形式征求全体业主意见等。
总之，只要反映全体业主的共同意志并符合法定条件的授权形式，均应予以认可。

欠费起诉以“书面催交”为前提
《意见》规定物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理。
为解决催交通知书“送达难”的问题，规定物业服务企业向欠费业主采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式后仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。

物业企业负安保义务
《意见》规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。
但应该强调的是，物业服务企业的安全保障义务主要是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性保护，在性质上是一种行为义务，而非结果义务。
至于如何判断物业服务企业是否违反安全保障义务，《意见》规定：可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定。也就是说，只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，有过错时才承担相应的赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，其也不应承担责任。
另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。