谈物业公司的选聘、续聘和解聘

谈物业公司的选聘、续聘和解聘
口文/胡志鑫
据《物业管理条例》第12条规定，
物业管理区域内全体业主所持投票权三分
之二以上通过，就可决定选聘、续聘和解
聘物业公司。
一、物业公司的选聘
在选聘物业公司的方式上，应引进
竞争机制，以公开招标方法为主，以议标
方法为辅，这有利于推动物业管理工作的
发展和规范化。选聘物业公司是业主的权
利，这一权利是由业主大会授权业主委员
会行使的。业主委员会在选聘物业公司时
主要应遵循以下几个原则:
l物业公司员工素质较高。
物业管理工作的管理者和操作者的
素质是极其重要的。人员素质较好，并不
意味着物业管理人员必须有很高的学历，
而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的
人要求也不尽相同。最基本的要求有两
条，专业人员配置齐全，员工形象较好。
2物业公司社会信誉良好。
这是市场经济条件下选择合作伙伴
的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下
几方面体现:无投诉记录;所管住宅小区
被评为优秀管理小区;所管出租的商贸楼
宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同期
水平;接受某物业后一直未被解聘。
3收费合理。
《物业管理条例》第41条规定，业
主和物业公司要按照国务院价格主管部门
会同国务院建设行政主管部门制定的物业
服务收费办法，在物业服务合同中约定。
这表面上看是对物业公司的一种约束和限
制，实质上是防止物业公司之间恶性竞
争，对物业公司是一种保护。所以，这一
条规定对业主和物业公司来说是双赢的。
4物业公司有相当经营规模。
如果一家公司同时管理包括别墅、
写字楼、各种类型商品房等多种类型的物
业，说明其实力姻享，根基牢固，无疑让人
放臼。企业的管理面积大，必然下别吏其内部
体制趋向完善、专业分工更加细致，这也
意味着业主能得到全面的专业化服务。
5物业公司具有丰富的管理经验。
尤其是一些著名的物业公司，凭借多
年的管理经验，在服务上更能贴近业主的想
法和需求。
二、物业公司的续聘
物业公司的续聘是指在物业管理委
托期限到期后对物业公司的再次聘用。为
了确保业主和物业公司双方权益，物业管
理委托合同中对委托管理的期限都有明确
的规定。首次聘用一般不超过2年。在物
业管理委托合同期满(如6个月)前，业
主委员会和物业公司双方应就合同期满后
续聘问题向对方提出书面意见，并进行充
分的协商。业主委员会应广泛听取业主对
物业管理工作的意见和评价，如大多数业
主反映良好，原物业公司也同意续聘，可
直接续订物业管理委托合同。否则，业主
委员会应于合同期满前就合同期满后的物
业管理进行招投标，此时，在同等条件下
原物业公司有优先获得管理的权利。是否
续聘既是业主和业主委员会的权利，也是
物业公司的权利。
三、物业公司的解聘
物业公司的解聘有两种情况。一是
自然解聘。即合同期满后不再被续聘。一
是提前解聘。指在合同期限内，由于某种
原因，合同双方或单方提出终止合同的履
行。提前解聘一般发生在合同履行中双方
产生争议而又协商不成时，比如广大业主
对物业公司的工作极度不满，而物业公司
又无切实改进工作的措施和行为，业主一
致要求提前解聘;或物业公司认为业主和
业主委员会未认真履行合同中载明的义
务，或对本企业的物业管理工作的支持配
合十分不力，以至无法继续履行合同。提
前解聘属于提前解除合同，这将给双方的
利益和日常的物业管理工作都带来较大影
响，因此，对此应十分慎重。当业主委员
会和物业公司产生较大争议时，应进行充
分的协商。协商不成时，可提请物业管理
行政主管部门调解。调解不成时，可提交
法院等有关机构进行依法裁定。一旦裁
决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除
合同给对方造成的经济损失。提前解聘一
旦发生，业主委员会应尽快选聘新的物业
公司。.据《物业管理条例》，物业公司被
解聘后不能赖着不走，否则房地产行政主
管部门可对其处以1一!O万的罚款。由于以
前的法规、文;件对于居住小区物业管理公司
之间的交接没有明确的规定，所以在月匕氛和
全国其它地方都曾发生j刘卫主大会选出新的
物业公司来进行吻业健彗理，却送不走解聘的
物业公司，并月.!日物业公司拒不移交田可资
料的情况，这样的直接结果是导致新的物业
公司无法进入小区工作，最终受损害的还
是广大业主。《条例》实施后，将可有效
的杜
.
绝这种情况的出现，给业主委员会的
工作提供了一定的保障。口
作者单位:玉林师范学院政法系
(编辑/陈亚南)