宜昌房屋租赁合同纠纷律师谈城镇房屋租赁纠纷司法解释要点解读

发布日期：2012-02-24 作者：袁青青律师

最高人民法院2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”），该解释已于2009年9月1日起施行。下面择其要点作出简要解读：
一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的情形明确规定为有效，保障物尽其用，稳定租赁关系。
《合同法》第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。此外，解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是：
1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成的租赁合同无效（解释第二条、第三条）；
2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同超过的部分约定无效（解释第十五条）；
3、未经出租人同意的转租合同无效（解释第十六条）。
值得注意的是，解释还从区分行政行为与民事行为、合同的实际履行以及权利应在合理期间内行使等角度出发，规定了特定情形下合同生效的条件，进一步排除无效合同范围，具体为：
1、无特别约定时未办理房屋租赁备案登记的租赁合同有效，特别约定以办理房屋租赁备案登记为租赁合同生效要件但一方已经履行主要义务对方接受的合同也生效（解释第四条）；
2、出租人明知或应知承租人转租而没在六个月内提出异议的转租合同有效（解释第十六条）。
二、将承租人优先购买权作为一项债权予以保护，废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条的规定，这部分内容新规定较多，对承租人的权益影响很大。
解释新增了两种承租人无优先购买权的情况。租赁关系中承租人主要是获得房产的使用价值，“买卖不破租赁”原则保护承租人在租期内发生产权变动时有权请求受让人继续履行原租赁合同，但租前已抵押抵押权人行使抵押权或租前已查封的情况除外（解释第二十条）。法律赋予承租人同等条件下的优先购买权也是基于方便承租人继续居住，而在不影响承租人继续居住的前提下，基于产权共有关系和近亲属关系而需购买租赁房产则交易条件中隐含的交易便利及人情因素是承租人所不具备的，因此在交易价款及付款方式方面与出租人出卖给其他人相比往往有较大优惠。在不损害承租人继续承租的前提下，解释赋予产权共有人及出租人的近亲属享有比承租人更优先的购买权，此两种情况无需通知承租人且无须赔偿（解释第二十四条）。
解释对优先购买权的行使期限作了严格限制，过期作废。债权作为请求权都是有期限的，承租人优先购买权也应受到行使期限的限制，解释规定：在出租人通知后15天承租人仍未明确购买（注：根据最高院就解释答记者问的内容，必须要有按同等条件交付押金或定金等履约担保行为），或出租人拍卖房产的在拍卖5日前通知承租人但承租人未参加拍卖的（注：这里应理解为申请拍卖的5日前通知，但拍卖的原则是价高者得，参加拍卖事实上已无法行使同等条件下的优先购买权，即拍卖房产的情况下承租人无论是否参与拍卖都事实上丧失了优先购买权），承租人丧失优先购买权（解释第二十四条、第二十三条）。当出租人未通知出卖租赁房屋时，承租人应在知道或应当知道之日起一年内行使优先购买权，超过该期限的，人民法院不予以支持（合同法第五十二条、第五十五条）。
解释规定了具有债权特点的优先购买权救济条款。债权的特点是可以存在多个同样内容的债权、且各债权间地位平等，承租人优先购买权作为一种债权，也不能绝对排除善意第三人依法取得房屋产权。当第三人善意（不知有承租人或虽知有承租人但有理由相信承租人已放弃优先购买权）购买租赁房屋的，买卖合同有效（解释第二十一条），此时如未办理登记则承租人可行使优先购买权，但若已办理登记手续的则第三人可以善意取得租赁房屋的所有权，对此承租人不能要求购买房屋（继续履行），但可以要求出租人承担违约赔偿责任，但该赔偿责任的内容法律并未明确规定（解释第二十一条，第二十四条）。而当第三人与出租人恶意串通（即第三人与出租人签订买卖合同时明知有承租人存在、并且承租人想行使优先购买权而故意与出租人串通交易）购买出租房屋时，承租人可以通过诉讼主张买卖合同无效（合同法第五十二条、第五十五条）并要求行使优先购买权。
另外，由于抵押权追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，与谁购买租赁房产并无太大关系，故当租赁房产为实现抵押权而被动出售（出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋还债），解释也赋予承租人优先购买权，即无论租赁关系成立在抵押关系前还是成立在后，承租人均可以请求以同等条件优先购买（解释第二十二条）。
三、完善合同解除制度，当承租人侵害租赁房产或者出租房产不能实现租赁目的时，根据公平原则赋予合法利益受损害的当事人单方面的合同解除权，有利于特定情况下快速解除合同以减少损失。
实践中租赁合同的履行产生的争议除了租金支付问题外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建扩建租赁房屋拒不恢复的；租赁房产因债务纠纷被法院查封导致无法使用的、租赁房产因不符合消防卫生等标准被城管依法查封；租赁房屋因权属争议导致无法使用的；租赁房屋因面积、位置等因素不符合法律、行政法规中规定的承租人经营某种行业的强制性条件导致无法实现租赁目的的。对这些影响继续租赁的情况，解释允许受损害方自由选择是否单方面解除合同。
承租人擅自改建房屋主体和承重结构或扩建的，视为承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，此时出租人可以要求在合理期限内恢复原状，期限满仍未恢复的，出租人可以解除合同并要求赔偿房屋受到的损失（解释第七条）。
当租赁房屋因下列情况而无法正常使用时承租人可以解除合同：租赁房屋被司法机关（法院、检察院）或行政机关（城管、公安等机关）依法查封的；租赁房屋出现权属争议的；租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
四、细化合同无效或解除时对装修归属及装修费用的处理原则，强调装修须经出租人同意，在此前提下双方有约定时约定优先，无约定时则主要依据过错程度保护守约方利益。
1、装修未经出租人同意的，构成侵权，由承租人负担装修费。出租人可以要求承租人承担恢复原状或赔偿损失等侵权责任（解释第十三条）。
2、装修经出租人同意，且合同无效的：
（1）如装修与租赁房屋未形成附合，则所有权归承租人：出租人同意利用的，承租人可按装修现值折价卖给出租人；出租人不同意折价的，承租人可以拆除，因拆除造成房屋毁损的，出租人有权要求承租人恢复原状；
（2）如装修与租赁房屋形成附合，则所有权归出租人：出租人同意利用的，出租人基于不当得利应补偿承租人；出租人不同意利用的，按过错分担装修现值损失（解释第九条）。
3、装修经出租人同意，且合同有效的，则应按双方对装修问题的约定处理，无约定时：
（1）未形成附合的，装修归承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毁损的承租人应恢复原状（解释第十条）；
（2）形成附合的，装修归出租人所有。合同履行至期满终止的，出租人无需支付装修费（解释第二十条）。合同提前解除的，出租人是否应承担剩余租赁期内装修残值损失（下称“装修残值损失”），则依据导致合同解除的原因分别处理：
①因出租人违约致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿装修残值损失；
②因承租人违约导致合同解除的，承租人不能请求出租人赔偿装修残值损失；
③因双方违约导致合同解除的，装修残值损失由双方按照过错程度分担；
④因不可归责于双方的事由导致合同解除的（此处未明确解释第八条规定的因查封、权属争议、房屋使用条件而解除合同是否属于不可归责于双方的事由），装修残值损失由双方按照公平原则分担，法律另有规定的适用其规定。
另处，对以上几种合同解除的情形都适用的规则是：合同解除后，出租人同意利用装修的，基于不当得利应当在装修的利用价值范围内对承租人予以适当补偿。

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