离婚之按揭房屋产权篇
发布日期：2012-03-12 作者：110网律师
首先，双方是可以自由选择协商解决不动产如何分割的，对此法律并不强加干涉。只有当双方协商不成的情况下，法律才会对此不动产作出强制性的规定。
其次，如果夫妻双方协商不成，那么法律就要对此不动产进行强制性的权属确定了。只有在同时满足了如下条件的情况下，此不动产才会被认定为该一方所有：1、一方婚前签订不动产买卖合同；2、以个人财产支付首付并在银行贷款；3、不动产登记在支付款方名下。也就是说，如不能同时满足上述情形的，该不动产的权属就要另当别论了。该条第一款没有提到产权证的取得时间，也就是说，不管产权证是婚前取得还是婚后取得，都按该条的规定来办。从一个侧面说明，虽然房屋登记或产权证是房屋产权的外在证明形式，但其仅是一个对外的产权宣示，对内而言，具体的产权应该更多的考虑形成该物权的原因，这才是根本。另外，还有一点，该条的第三个前提条件（即不动产登记在支付款方名下）是什么意思？是否还有别的可能？即一方付首付，但产权证上登记另一方名字。呵呵，考虑多了，一般不会出现这种情况，因为产权登记和合同买受方是一致的，除非你特意要求要登记成对方名字（这就是传说中的绝版好男人，呵呵），这样你的本意实际上是以明示的方式将产权让渡给你的配偶，对外宣示（即房产证上登记）也是你配偶名字，那产权当然的是你配偶的。
最后，该条第二款讲的是取得产权一方对另一方的补偿方案，涉及到一个计算问题，当然可以按照该款进行分项分类的计算，但比较麻烦。可以考虑如下计算方式：共同还贷总额（包括本金和利息）÷2÷购买房屋总支付款（首付＋按揭贷款本金总额＋贷款利息总额）×房屋现值。该公式秉承的原则是，付出和回报的比例应当是一致的。假设婚前贷款购房者房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额为1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付180342.87元（其中1200000元+603452.87元）其中，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元*36），占房价款的12%（216518.04元／180342.87元*100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元（400万元*12%*1/2）。剩余贷款1226934.87元（1443452.87元-216518.04元），仍由原购房者继续偿还。
PS：
本质上来说，该条只起到了一个重申的作用，创新意义不大。因为即使没有解释三，依据《婚姻法》及前两个司法解释，夫妻一方婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时法院也应判决该房产为不动产登记方的婚前个人财产，理由如下：房屋产权属于物权范畴，而该物权的取得是基于婚前一方签订的房屋买卖合同以及相应的履行合同义务的行为（付款），支付首付款一方在办理分期还贷后实质上已经取得了该房产所有权的期待权。而婚后的共同还贷行为只是共同偿还银行债务的行为，房产部门发放产权证是基于婚前一方付款的行为，而和婚后共同偿还债务行为无关。分期还贷不同于分期付款，按揭手续办完后实际上相当于你已经一次性支付给开发商全部房款了，开发商已经拿到钱了，只不过大部分钱是银行借给你的，你之后的还款行为已经和开发商没有关系，而纯粹是你和银行之间的债权债务关系。婚后的另一方基于共同还款的行为显然是不能取得该房屋的产权的，也就是说还款行为和物权无关。
附相关法律条文：
《婚姻法司法解释三》第十条规定： 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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