嘉定区房屋纠纷案例 嘉定区房屋纠纷代理律师--农村房屋问题

                                 农村建房质量问题怎么解决
    2009年成都的“楼歪歪”、上海的“楼脆脆”事件，引起社会的广泛。然而，在广大的农村，农民自建住房的质量却很少引起关注。最近，安徽省五河县人民法院审理了一起农村因建房质量不符合标准而产生的建房合同纠纷案件。
    [案件回放]
    原告马重阳与被告沈恒荣于2009年7月口头约定,由马重阳承建沈恒荣的住宅1幢。协议约定后，马重阳即组织人员进行施工。至同年11月住宅主体工程完工，沈恒荣付给马重阳工程款23000元，还欠余款20000元。此时，沈恒荣认为在建住宅存在严重质量问题，而马重阳表示异议，双方为此产生争议（后来沈恒荣又将剩余工程承包给了他人并已完工）。审理中，马重阳诉称，房屋主体工程已经全 部完工且不存在质量问题，要求沈恒荣按约定支付剩余建房款20000元。沈恒荣辩称，房屋主体工程存在严重质量问题，请求法院解除双方的建房协议，要求马重阳返还工程款23000元并赔偿相关损失。
    [法律适用]
    1、本案件中对合同的性质的定位，有两种不同的意见，一种是建设工程合同，一种是承揽合同？
    （1）应认定为建设工程合同。从本案的特点来看，虽然表面上是马重阳等人提供劳务为沈恒荣建房，实际上马重阳等人不仅提供了劳务，而且利用自已的设备和技术，按房主提供的设计图纸或相关要求施工，最后交付劳动成果。因此，农村建房已经是一个完整的小工程建设，应认定为建设工程合同。
    （2）应认定为承揽合同。根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定：农民自建低层建筑不适用建筑法的规定。本案是沈恒荣自建低层建筑不适用建筑法的规定，马重阳等人按房主沈恒荣的各种具体要求完成建房工作，向沈恒荣交付房屋，并由沈恒荣支付一定报酬的行为，其各项特征均符合承揽合同的特征。同时，此案是比较简单的建筑活动，它无需经过严格的规划、勘察、设计、施工等工作，与建设施工合同规范的大型、复杂的土木工程建筑工程是有明显区别的。
    2、两种不同的合同定位，产生了两种不同的处理结果。
    （1）定性为建设工程合同则合同无效。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项的规定：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的，建筑施工合同认定无效。本案中马重阳等人未取得建筑施工企业资质，所以此合同无效。如合同无效，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。本案中沈恒荣与马重阳是庄邻，沈恒荣对马重阳没有资质是知道的，而与其签订建房合同，本身存在过错。而马重阳明知自己没有施工资质而承建沈恒荣的建房工程。双方都存在过错，都应当承担相应的民事责任。
    （2）定性为承揽合同则合同有效。本案中马重阳与沈恒荣的订立合同的内容未违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表示。而承揽合同无需承揽人具备特别的资质，故马重阳与沈恒荣订立的合同有效。根据合同法第262条的规定：承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。因此，房屋的质量责任应由马重阳等人承担。
    3、两种不同的合同性质定位，产生了不同的社会效果。
    （1）诉讼期间。如定性为建设工程合同，工程量要通过鉴定机构鉴定，诉讼期间会增长。如定性为承揽合同则无需鉴定机构鉴定，诉讼期间相对较短。
    （2）合同双方的影响。如定性为建设工程合同，合同无效。对合同双方来说，从订立合同时未想过自己所订立的合同是无效合同，违背了双方订立合同初衷。如定性为承揽合同，合同有效，只产生违约问题，对双方来说比较容易接受。
    （3）从农村的实际情况来看，资质施工单位不愿进入农村，农民也无法支付得起高额的建筑费。无资质施工单位建设还要存在一段时间，如一律认定为建设工程合同，如导致合同无效，产生一系列的不稳定因素，也不利于案件的执行。从长远来看，随着农村的发展，规范农村建筑市场成为趋势，建设工程合同有利于规范农村建筑市场。 
    [实际操作]
    在乡村农民个人建房低者一至二层，高则达四至五层，基本是包给不具备资质的个体施工队伍施工，而不是由正规具有资质的施工单位建设，较大地降低了建房成本，同时工程质量无法保证，双方容易产生纠纷。本案就是这样的一个典型案例。
   适用建设工程合同还是承揽合同成为解决此类纠纷的关键，判断乡村建房适用不同合同类型，要根据建房的不同情况，具体问题具体分析与认定：
    （1）只是一些“铺砖、挖沟、拆除改造、或者零星土建”，而不涉及大的房屋主体建设，应认定属于承揽合同，而非建设工程合同。
    （2）涉及到房屋主体建设的，根据《中华人民共和国建筑法》第二条规定：在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。第八十三条第三款规定：农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第（三）项规定：对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，??????。根据本项规定，“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层（含两层）以下的住宅。根据以上规定，农民自建两层（含两层）以下的房屋不适用《建筑法》，一般视为承揽行为，不属于建设工程合同的范畴。本案被告沈恒荣所建盖的房屋系两层砖混结构房屋，属于“农民自建低层住宅”，其建筑活动应当适用《建筑法》。双方所鉴订的合同属于承揽合同范围。而建盖三层（含三层）以上房屋的，则应适用《建筑法》，一般视为建设工程合同的范畴。