顶层公寓阁楼权利归属的认定标准

【案情回放】 　　葛某在上海市浦东新区拥有一套74.3平方米的房屋，该房屋位于公寓顶层，上有阁楼一间，阁楼不计入小区共有部位建筑面积的分摊，也未计入顶层房屋产权面积。在该房屋所在小区，开发商交房时顶层房屋天花板有一个通往阁楼的孔洞，阁楼无其他出入口，只能由顶层业主进出使用，阁楼和顶层业主房屋共用水表、电表。2009年7月23日，葛某与秦某签订了上海市房地产买卖合同，约定葛某以97万元的价格将该房屋出售给秦某，8月31日前交房及过户。同日，双方另行签订了协议书，称房价97万元为名义价，实际到手价为130万元，差价33万元为秦某另行补贴葛某所付的综合税、契税、利息、中介费、装修费及其他等费用。8月4日，葛某向秦某出具“收款收据”，载明“收到税费及阁楼补贴33万”。2009年9月7日，房屋交接后，秦某付清全部房款，但葛某拒绝交付阁楼，且自行将该房屋通往阁楼的孔洞封堵，并在阁楼墙壁上另行打开一个入口，由公共楼梯进入，将阁楼占为己用。为此，秦某诉至法院，要求判令葛某交付阁楼。葛某以买卖合同中未显示应将阁楼交付秦某为由拒绝交付。
　　上海市浦东新区人民法院经审理认为，原告秦某与被告葛某签订“阴阳合同”，涉嫌规避国家税收，原、被告对系争房屋转让总价进行拆分的约定应属无效，但该约定的无效并不影响买卖合同其他部分的效力。本案阁楼从规划设计、物理结构、实际使用上看系顶层房屋附属物，故被告应按约将房屋和阁楼一并交付原告，法院最终判决被告葛某将房屋顶上的阁楼交付给原告秦某。一审判决后，被告不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
　　【各方观点】
　　本案争议焦点在于阁楼是否为系争房屋买卖合同标的的组成部分。阁楼是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建成可供利用的空间。我国目前公寓住宅的阁楼主要有两类，一类是计入建筑面积并在房地产登记簿中记载的阁楼，此类阁楼法律地位明确，通过相应的房产登记信息即可判定阁楼的权利归属；另一类阁楼是未计入建筑面积且未颁发产证的阁楼（下文中“阁楼”都是指未计入建筑面积且未颁发产证的阁楼），此类阁楼的权利归属法律没有直接规定，争议较大。
　　原告代理律师：本案阁楼是系争房屋买卖合同标的的组成部分。阁楼是房屋的附属建筑，原、被告就房屋签订了买卖合同，原告付清房款后，被告就应当将房屋的附属物阁楼一并交付原告。
　　被告代理律师：本案阁楼不是系争房屋买卖合同标的的组成部分。阁楼和房屋是相互独立的空间，合同中没有注明被告应当交付阁楼，所以被告没有交付阁楼的义务。
　　小区物业人员：本案阁楼是位于顶层房屋上面，小区内的其他阁楼也都是由顶层业主使用。顶层房屋的业主是谁，阁楼就归谁。
　　某市民：阁楼与顶层业主的房屋相通，没有其他入口进入的情况下，由顶层业主使用可以理解，但形成阁楼的屋顶是一栋楼的屋顶，阁楼离开了各楼层尤其是地基支持，无法形成阁楼。阁楼应当属于小区业主共有，本案原房东不应占为己有。
　　某学者：阁楼的情况比较复杂，有的是开发商在售房时附赠给业主的，而其只能由某个业主使用，其他业主不能进入，此种情况，阁楼应该可以看作顶层业主专有部分的客体。还有的阁楼是由业主共同使用的，对此种情况，可以认为属于物权法第七十三条所规定的公共场所，应当认为是全体业主共有。本案的阁楼应当定性为顶层业主所有，顶层业主房屋产权变更，阁楼需要一并交付。
　　【法官回应】
　　本案阁楼是顶层房屋的附属物
　　关于阁楼权利归属的认定，相关法律和司法解释尚没有明确界定。仅有的可供参考的规定是最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第二条：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”阁楼与露台所处的空间位置类似，可以合理运用类比推理，将阁楼权利归属的认定比照露台处理。但如果在建设单位销售时的商品房买卖合同中未就阁楼做过明确约定，则《司法解释》第二条也难以发挥作用。
　　实践中往往因商品房买卖合同中未就阁楼做过明确约定引发纠纷。面对这一难题，笔者认为，对于未计入共有面积也未计入顶层房屋产权证明的阁楼，其地位应当兼顾阁楼的实际使用现状、物尽其用原则、共有法理以及司法实践等情况，进行综合判断。具体来说，分别可以从规划设计、物理结构、功能设施和使用习惯四个角度来判断阁楼的权利归属，从而规范阁楼的使用和流转。
　　1．从规划设计看，是否专属于顶层房屋
　　《司法解释》第二条亦将“规划上专属于特定房屋”作为露台成为专有部分的组成部分条件之一，在阁楼的权利归属判断上，同样可以借鉴。从规划设计的角度看，有的阁楼属于开放性空间，一般居民即可随意进出；有的阁楼属于封闭性空间，只能通过顶层房屋等特定通道才能进入。从阁楼设计上的开放性上，我们即可判断，阁楼被规划为公共空间，还是专属于特定房屋的空间。本案阁楼系开发商根据规划设计而建造，在未经葛某擅自改造前，阁楼仅与顶层相连接，其他业主无法通过公共楼梯直接进入阁楼。由此，可以认定，该阁楼规划上专属于顶层房屋，是判断阁楼专属于顶层房屋的重要依据。
　　2．从物理结构看，是否便于顶层业主使用和管理
　　实践中，阁楼的物理结构主要有三种类型：第一，结构上便利于公共使用和管理。如开发商交房时，阁楼是通过公共楼道（外楼梯）能够直接到达，而不是通过顶层楼房的房间内进入，此类阁楼空间从常理上一般认为应由物业或小区业主共同管理。第二，结构上便利于顶层业主专用和管理。如阁楼有窗无门，顶层房屋天花板处预留有开口，且仅能通过该开口进入阁楼，明显为便利顶层业主专用和管理。实践中有的“预留开口”被开发商在交房前用石膏板堵上，但打通“预留开口”安全方便，也可视为便利于顶层业主专用和管理。第三，结构上不便直接利用的阁楼。如旧房改造中进行的“平改坡”工程，房屋规划设计发生变更，将原来的平顶房屋改成坡顶房屋形成的阁楼空间，无法直接通过公共楼梯进入阁楼，顶层业主也需要破坏房屋原有结构的情况下凿开天花板才能进入阁楼。本案阁楼原本其四周墙壁封闭，有窗无门，顶层房屋天花板处预留有开口，且仅能通过该开口进入，后被告违反了规划设计，擅自将预留的开口部位用水泥封堵，在“阁楼”墙上自行开设大门，从该栋楼的公用楼梯可直接到达阁楼。虽然阁楼经过擅自改造后类似第二种情况，但我们应考察阁楼符合规划设计建造时的状况，因此，我们认定本案阁楼仍然是第一种情况，即本案阁楼便利于顶层业主专用和管理。
　　3.从功能设施看，阁楼是否与顶层房屋形成一个整体
　　与观察物理结构类似，应观察符合规划设计时对应阁楼的功能设施，不是后期业主改造后的功能设施。就公寓的生活属性来说，水电设施是其最重要的功能设施，水电设施可以作为一个判断的标杆。因此，从功能设施的角度看，有三种可能：第一，阁楼与顶层楼房的功能设施形成一个整体。如阁楼的水电设施与顶层业主的水电统一计量，不单独列表。第二，阁楼与小区公共物业的功能设施形成一个整体。如果阁楼的水电，与公共楼道、走廊、路灯等一起计量。第三，阁楼没有功能设施。这类阁楼不便直接利用，往往是后期改建形成，如“平改坡”工程中形成的阁楼。本案阁楼的功能设施曾被擅自改造过。但开发商将房屋交付之初，即阁楼符合规划设计时的状态，阁楼与顶层房屋的水电是统一计量的，属于上述第一种情况，说明阁楼与顶层房屋形成整体，阁楼空间应属于顶层房屋业主所有。
　　4.从使用习惯看，阁楼是否通常由顶层业主使用
　　司法审判中，法院应在符合法律规定的前提下，充分尊重社会生活中所形成的习惯。从阁楼的使用习惯的角度看，阁楼空间可能由顶层业主专用、小区业主共用以及不予使用。本案中，通过小区物业和周边业主了解到，系争房屋所在小区阁楼均由顶层业主使用，此类阁楼给顶层业主专用，增加了其便利，又未给其他业主造成干扰，符合物权法物尽其用的核心理念。在未被划入小区公共分摊面积也未计入顶层房屋产权证明的情况，法院应当从保持社会关系稳定、尊重习惯的角度出发，支持本案中所涉阁楼为顶层房屋附属空间的主张。
　　总之，从上述四个方面来判断，本案系争阁楼应属于顶层业主房屋的附属空间，属顶层业主专有；顶层房屋的处分及于阁楼，阁楼的权利随着顶层房屋的权利得丧变更而变化。依据“一物一权”的基本原则，房屋所有权人不得就阁楼进行单独处分。本案被告将顶层房屋出售给了原告，因此必须将阁楼一并交付原告。当然，因阁楼位于楼房顶层，顶部建筑结构为整栋房屋的屋顶，属于全体业主共有，因此当事人在利用顶层阁楼时应遵循公共利益优先原则。如果因为公共利益需要（如共用管道铺设、楼顶太阳能热水器安装、屋面维修等）影响到顶层业主使用阁楼，顶层业主负有容忍义务并应予以配合。同时，顶层业主在使用阁楼时应当遵守物业管理规定及业主公约，不能擅自改变阁楼结构，危害房屋安全，损害其他业主权益。
　　（作者单位：上海市浦东新区人民法院）