抵押土地疏于登记遭变卖 起诉县政府变更登记违法

法院终审裁定无利害关系驳回起诉
江苏省如东县一房地产公司为被担保人代偿750万元后，要求拍卖反担保人的抵押土地偿还，却被告知该地块已经易主，并办理了变更登记。房地产公司将如东县政府告上法院，要求确认该行政行为违法，撤销对该地块的变更登记。7月19日，江苏省南通市中级人民法院对该案作出终审裁定，认定如东县广信房地产开发有限公司与如东县国土资源局的变更登记行为无利害关系，驳回起诉。 　　2007年2月4日，广信公司与江苏天正重型工程建设有限公司签订合作协议，由天正重工出资2000万元，以广信公司的名义在江苏省灌南县政府西侧共同开发房地产。同年2月9日，天正重工向中国农业银行如东支行借款1500万元，借款期限9个月，广信公司提供担保。同年11月，天正重工向中国农业银行如东支行偿还借款750万元，余款750万元一直未能偿还。
　　后经协调，广信公司、天正重工、天正太阳能有限公司、顺途公司签订协议，由广信公司代偿750万元贷款，天正公司、顺途公司提供反担保，顺途公司将其位于如东县经济开发区新区渭河路的一块国有土地使用权进行抵押，但没有办理抵押登记手续。不久，广信公司代天正重工向中国农业银行如东支行偿还贷款750万元。此后，广信公司多次向天正重工催要所代还的750万元未果。
　　2008年3月10日，广信公司向如东县人民法院提出诉前财产保全申请，法院同日作出民事裁定，对顺途公司提供担保的地块进行查封。其后不久，广信公司、天正重工、天正公司、顺途公司达成调解协议，约定天正重工同年5月31日之前偿还广信公司750万元，天正公司、顺途公司承担连带责任，后天正重工没有如期支付，广信公司申请强制执行反担保人的财产。执行中，法院发现顺途公司用于抵押的土地在2008年1月9日就已经变更登记至嘉龙公司名下。广信公司认为如东县政府的变更登记行为有误，导致其主张的反担保债权无法实现，向法院提起行政诉讼，要求撤销该地块国有土地使用权的变更登记。
　　一审法院经审理查明，2007年11月20日，顺途公司与嘉龙公司签订土地转让协议，将土地使用权全部转让给嘉龙公司，随后，嘉龙公司、顺途公司向如东县国土资源局提出土地变更登记申请，如东县国土资源局予以变更登记。法院认为，嘉龙公司和顺途公司的国有土地使用权转让协议早于抵押担保协议，且办理了变更登记。尽管顺途公司以该地块提供抵押担保，但一直没有办理抵押权登记手续，根据物权法的相关规定，抵押权未设立。如东县国土资源局按照职责权限和法定程序办理国有土地使用权变更登记，该具体行政行为与广信公司没有法律上的利害关系，遂裁定驳回广信公司的起诉。（谷昔伟）
　　■法官说法■
　　本案中，顺途公司在2007年11月20日将土地转让给嘉龙公司，随后办理了该地块国有土地使用权的变更登记，嘉龙公司依法取得国有土地使用权证。
　　尽管在2007年11月30日，顺途公司用同一地块为广信公司提供反担保，但是一直没有办理抵押登记。根据物权法的规定，用建设用地使用权作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。可见，广信公司与顺途公司等签订的抵押合同成立后须及时办理登记手续，未办理抵押登记的，不能取得对该地块的抵押权，不具有对抗第三人的效力。
　　《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”具有法律上的利害关系是提起行政诉讼的前提条件之一。
　　根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条规定，单位和个人依法使用国有土地的，土地使用者需向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
　　如东县国土资源局作为当地政府的土地行政主管部门具有代表政府行使对土地所有权、使用权及权属发生改变后的权利状况进行确认并登记的职责。其为嘉龙公司办理国有土地使用权证的变更登记是正常履行职责的行为，从法律意义上说，该具体行政行为与广信公司不存在利害关系，即广信公司不具有提起行政诉讼的主体资格。