房屋登记防范风险能力进一步加强(一)

房屋登记防范风险能力进一步加强(一)
—— 解读国家住房和城乡建设部发布的
《房地产登记技术规程》
整理者 杨振夏 河南青剑律师事务所律师
按语：
根据国家住房和城乡建设部第1307号公告，行业标准《房地产登记技术规程》（JGJ278-2012）（以下简称《规程》），于2012年6月1日起施行，作为我国房地产登记的首个行业标准，它的实施，填补了我国房地产登记领域无技术规范的空白。《规程》是对《物权法》、《房屋登记办法》的深化和细化。具有以下亮点：其一，强制性条款必须执行。《规程》唯一两条必须严格执行的强制性条款集中在登簿环节，即《规程》第4.5.7条和第4.5.8条，对登记簿的记载节点作了明确规定，规定任何人员不得擅自更改登记簿，当登记簿记载的事项有误时，不能直接在登记簿上更改，应当启动更正登记程序进行更正。其二、防范登记风险能力进一步加强。为有效防范虚假申请风险，提出了房屋登记机构宜配备一些技术成熟的防伪、加密设备，如身份证识别器等，防止当事人提供虚假身份信息来骗取房屋权利。对不能留存原件的，登记人员应当对原件和复印件进行比对，并加盖“本件与原件内容核对一致”的印章。其三、每一特定房屋都拥有“身份证号码”。登记机构应当为房屋编制房屋登记基本单元代码，基本单元代码应当具有唯一性、确定性，不得随意变动。基本单元代码由26位阿拉伯数字组成，应当记载于登记簿，并可标注在房屋权属证书及其附图、登记证明、房地产图、房地产档案中。其四、“实地查看”人员职责更加清晰。“实地查看”属于审核岗位工作职责，实地查看人员中至少应有一名登记官。《规程》对各岗位工作内容和如何办理进行了严谨、细致的规定，便于登记人员规范化操作。其五、方便群众新举措。对符合合并受理条件的业务，如预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记等业务实行合并受理，一次性收取材料，避免办事群众多次申请登记，同时理顺内部登记顺序，进行连续登记并在相应的登记簿册分别记载。对房屋登记后，权利人的身份证明类型、证件号码等内容发生变更的，申请办理新登记事项时提供证明申请主体与登记资料中留存或记载的主体为同一人的材料即可，无需先行办理变更登记。其六、房屋赠与可不办理相应公证。根据《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》要求，房屋发生继承、赠与或受遗赠的，均要办理相应的公证后，登记机构方可办理登记。但《规程》新规定：房屋继承的，应提交继承权公证书。对于房屋遗赠的，应提交遗赠公证书和接受遗赠公证书。办理房屋赠与的，只要提交赠与合同原件即可，不需对赠与合同进行公证。其七、房屋权利人应保管好受理凭证。
　　原来通常做法是：领证时不管是房屋权利人还是代理人，若无法提供受理凭证的，一般是需权利人在领证窗口的工作人员面前做个受理凭证遗失的声明后领证。《规程》新规定：“发证时，应核对权利人(代理人)身份证明，收回受理凭证；无法提供受理凭证的，应由权利人领取。领证人应在领证凭证上签名确认，并应注明领证日期”。目的是为了避免出现领证纠纷，更加有利于对房屋权利人的保护。
附件：《房地产登记技术规程》（摘要）

中华人民共和国住房和城乡建设部
公 告
第1307号
关于发布行业标准
《房地产登记技术规程》的公告 　　
　　现批准《房地产登记技术规程》为行业标准，编号为jgj278-2012，自2012年6月1日起实施。其中，第4.5.7、4.5.8条为强制性条文，必须严格执行。
　　本规程由我部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。
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2012年2月29日
4 登记程序

4.1 一般规定
4.1.1 房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行。房地产登记机构认为有必要的，可对登记有关事项进行公告。
4.1.2 房地产登记机构宜设立受理、审核、登簿、质量管理等岗位，审核、登簿、质量管理岗位工作应由登记官担任。受理、审核、质量管理岗位工作不应由同一人担任。
4.1.3 房地产登记机构宜设立房地产登记审核委员会，负责会审房地产登记重大疑难事项。房地产登记审核委员会应由3人及以上单数组成，其中登记官不应少于总人数的1/2。
4.1.4 房地产登记机构应对房地产登记质量进行定期、定量检查。房地产登记类型应符合本规程附录a的有关规定。
4.1.5　房地产登记质量检查应符合下列规定：
1 房屋所有权初始登记应每件检查，其他各种登记类型应按每月不低于登记件数的3％进行抽查；
2 每件检查业务均应填写检查记录，并应签署质量检查意见；
3 应计算错件数比例，对有误的登记业务应退回相应业务岗位，并提出书面纠正意见；
4 对纠正情况应进行监督，并应按月度、年度撰写质量检查报告。
4.1.6 房地产登记机构宜配置居民身份证读卡器等防伪、加密设备。