暴雨来袭 房屋漏雨咋维权

  　　■中国消费者报记者 何春雷
近期，北京、天津、河北等地普降大雨，造成重大人员伤亡和财产损失。此前不少宣传为“品质楼盘”的地产项目，也在大雨中相继沦陷，被指为“楼水水”、“房漏漏”，暴露出各种各样的质量缺陷。很多业主在维权时却遇到了种种难题，到底谁该为漏雨承担责任？
新房闹水灾
“屋外下大雨，屋里下小雨。天花板都湿了一大片，天花板埋设的电线被泡，灯具也进水了。”近日，北京市通州区尚东阁小区的业主梁娜（化名）发现自己的新房再次漏雨。
梁娜所居住的尚东阁小区于2009年9月交房，当时她就发现屋顶和窗户漏雨。屋里的墙纸、窗套、地板受到不同程度损坏。在该小区，漏雨的不止梁娜一户，还有3家屋顶漏雨，18家窗户漏雨。业主们曾多次与开发商和物业公司沟通，然而，开发商和物业并未彻底解决房屋漏水问题。
记者联系尚东阁小区的开发商北京城建集团，其答复为：已经多次对漏水房屋进行维修。按照城建集团和建筑商的约定，应该由建筑商对房屋进行保修。城建集团和建筑商正在联系保修事宜。
除尚东阁小区外，记者在网上看到，关于楼盘质量问题的帖子比比皆是。金色漫香林一业主戏称，自己家的别墅地下室成了“水族馆”，更无奈调侃“欢迎来我家划船看电影”。另外，记者在业主论坛中看到，因为暴雨引发的房屋问题多种多样：屋顶漏水、地下室被水泡、雨水倒灌进车库，甚至墙体破洞等。但这些业主在维权时却遇到了种种难题。
维权难在哪
北京市房山区人民法院民一庭法官孔祥凤对多起房屋质量纠纷案件梳理后发现，因信息不对称等原因，造成了买卖双方地位的形式平等而实质不平等，开发商仍占据较强的优势地位。合同约定的模糊性、专业知识不足、证据收集能力低、维权成本高等因素增加了维权的难度。
孔祥凤认为，房屋质量维权难首先表现在关键证据难收集。在房屋建筑质量纠纷中，关于房屋是否存在质量缺陷、造成质量缺陷的原因、具体损失、修复金额等证据是案件的关键证据，而购房者往往难以提供这些关键证据，成为此类案件中购房者败诉的主要原因。
另外，在商品房质量纠纷中，鉴定项目多，审理周期长，反复鉴定成本高。目前，有关商品房的鉴定类型多达十几种，当事人可在一起案件中同时申请房屋质量评估鉴定、房损修复方案鉴定、修复造价评估鉴定等多项鉴定。商品房质量鉴定费用相对较高，往往超过了鉴定结论认定的相关损失费用，导致部分案件鉴定费用超过诉讼请求，增加了当事人的诉讼成本。
孔祥凤表示，在未确定具体损失或修复金额，法院仅判决进行维修或修复的案件中，还存在着维修、修复标准的确定和执行问题，如果维修和修复没有达到预期效果，容易引发新的争议，难以从根本上解决问题。
开发商要担责
业主遇到房屋漏雨问题，应该怎样维权？
北京中鸿律师事务所陈枝辉律师告诉记者，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。在国家规定的保修期限内，房屋出现浸水漏雨等问题由开发商负责维修。超过保修期后共用部位、共用设施设备发生损坏可以由业主委员会组织业主大会征得三分之二业主同意后，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意后使用维修资金进行维修。如果没有缴纳专项维修资金，按照《城市异产毗连房屋管理规定》的规定，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。“如果业主能证明房屋存在质量或设计问题，无论是否超过保修期，都应该由开发商负责维修。”陈枝辉说。
孔祥凤建议，业主在碰到商品房漏雨等质量瑕疵时，尽量先选择协商、调解的方式解决，能最大限度地化解矛盾。业主在验房时如能及早发现质量瑕疵，能尽快解决纠纷，或借助专业机构帮助验房，注意证据留存，以便更好地维护自身权益，在装修时也应该注意管道，防止造成因管道原因导致的财产损失。此外，在最终走上法庭，选择鉴定前，当事人应算好鉴定费用的明白账，明晰鉴定的费用、期限、可能的后果等情况，确定是否必须通过鉴定的途径。