公房的租赁权不能继承 济南房地产律师

一、 案例
张明和张燕系同胞兄妹关系。二人婚前均同父母住在母亲承租的公房中。张明婚后即另买房居住，张燕仍和父母在一起居住。后父母相继去世，仅张燕居住于承租公房内。2006年，房屋拆迁，得拆迁补偿款60万元。张明认为该款项应为父母遗产，故要求与张燕平分，张燕不同意，认为其是承租人，拆迁款应为其所有，故双方产生纠纷。
另查，兄妹二人父母去世后，应张燕要求，承租房过户至张燕名下。

二、 法律分析
本案涉及的主要问题即是公房承租权能否继承的问题。公房承租权之所以涉及到继承的问题，主要在于公房承租权是一种特殊的承租权，或者说是一种特殊的房屋使用权。该种承租权不仅租金便宜，且原则上没有期限限制（包括续租），更为重要的是，该种承租权可以上市交易，而且拆迁后可以得到近似于房价的拆迁补偿利益。故该种房屋使用权实际上有类似于房屋所有权的特征，具有很高的财产价值性，与一般的房屋使用权有明显的区别，故在实践中很容易引起纷争，当然也很容易混淆概念。
界定公房承租权能否继承关键在于界定公房承租权的法律性质。公房承租权的承租人与房屋所有权人之间的法律关系实质上仍然是一种租赁合同关系。合同法颁布后虽未明确公房承租权的概念，但合同法租赁合同一章内容是应当包括公房承租合同的。既然把公房承租权定为一种租赁合同关系，则上述继承法律问题就容易解决了。根据合同法的规定，租赁合同的承租人死亡后，租赁合同因承租人主体灭失而自然终止。本案中，张明张燕的母亲作为合法承租人去世后，原有公房租赁关系自然终止。从法律规定上来讲，此时房屋产权单位原则上有权收回承租房屋。但合同法同时规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。所以房屋产权单位将承租房屋继续承租给张燕是基于张燕与其母亲共同生活的事实，而并不是基于张燕与其母亲之间的亲属关系。张燕现取得的承租合同关系已是一个新的承租合同关系，与原有承租合同已不是一个合同关系。所以，从法律规定以共同居住事实来确定新的承租人来看，公房承租权不能继承，所以公房拆迁后的拆迁利益也不属张明父母所享有，张明当然无权主张分配。
根据以上分析，在界定公房拆迁后所得拆迁利益（含拆迁款和拆迁安置房屋）是否属遗产，首先要界定房屋承租人，拆迁利益应归属于承租人。这样看来，就类似纠纷而言，由于拆迁时间不同，可能会出现两个完全不同的局面：在公房承租人为父亲或母亲的情况下，如拆迁发生于父亲或母亲健在时，则拆迁款属父亲或母亲所有，并父母去世后可作为遗产继承；如拆迁发生于父母去世后，则拆迁款只能为拆迁当时承租人所有（该承租人很有可能即为继承人中的一人），其他被继承人无权享有。可见对于公房租赁而言，拆迁发生时间不同，拆迁利益的归属对于被继承人而言可能产生完全不同的结果。这是由于，拆迁时间不同，承租人即有可能发生变化。而承租人不同，则直接决定的拆迁利益的法律性质是遗产继承法律关系还是承租人的承租合同法律关系。