房屋租赁合同中保证金条款的性质认定

【关键词】房屋租赁合同；保证金条款
【写作年份】2012年


【正文】

一、案情

甲乙双方约定，乙方租赁甲方一间门面房经营童装零售，年租金5500元，租期一年，合同签订时，乙方向甲方一次性支付年租金，同时向甲方支付10000元保证金，合同到期后，如乙方无违约行为（合同中约定的违约行为包括：乙方不得破坏房屋的设施和整体结构；按时缴纳物业费；接受公安消防税务部门管理；不得未经甲方同意改变经营范围；不得转租；保持门面房门前卫生；合同到期前一个月，若乙方不继续租赁，应通知甲方，否则，乙方无优先租赁权等），在乙方将房屋恢复原状并经甲方验收、接收后，甲方退还该保证金，除此之外，双方在合同中没有约定其他违约责任条款。后该房租期届满前10天，乙方因不想续租，通知甲方收房并要求甲方退还1万元保证金时，甲方以乙方尚拖欠物业公司的2000物业费，以及未提前1个月通知甲方不续租为由，拒绝接收房屋，并拒绝退还保证金。为此，乙方提起诉讼，要求法院根据定金罚则判决甲方双倍退还保证金。

二、裁判

某区法院经审理认为，甲乙双方的租赁合同合法有效，双方均受该合同约束，乙方在退房时，拖欠物业费，在决定不续租的情况下，未能提前1个月通知甲方，构成违约，乙方要求甲方双倍退还保证金，不符合合同约定，遂据此判决驳回乙方的诉讼请求。

三、评析

本案在审理过程中，争议的焦点在两方面：一、乙方拖欠物业费、未提前1个月通知甲方不续租的行为是否构成违约，是否因此向甲方承担违约责任；二、合同约定的10000元保证金的性质是否是担保法上的定金。对于第一个问题。关于乙方拖欠物业费的情况，甲乙双方在合同中约定，物业费由作为合同当事人之外的第三方物业公司收取，从表面上看，该种约定类似于为第三人利益而约定的条款，但实质上并不构成该类合同条款，因为，乙方向第三人物业公司缴纳物业费是乙方根据与物业公司之间的物业服务合同约定的义务，甲乙双方在租赁合同是否对此约定，不影响乙方对该项义务的承担。物业公司也并未因此而获益。 那么，乙方违反此约定，应否向甲方承担违约责任？

笔者认为，这类合同当事人在合同中将一方当事人应向第三方承担的法定或约定义务作为合同条款的约定，实质上加重了另一方的合同义务。虽然，另一方基于法律或与第三人的约定需要承担该项义务，但是，如果认为另一方违反该约定，需要向一方承担违约责任的话，那么，就意味着另一方为其一次违约行为承担了两次的、重复的违约责任。此外，这类约定，实质上没有太大意义，因为，另一方是否违反该约定，不影响一方的合同权利。 对于乙方未提前1个月通知甲方不续租的情况，笔者认为，甲方之所以要求乙方在合同到期后不续租，应提前一个月告知甲方，是为了防止乙方在合同到期前擅自将商铺单方转租给第三人并从中获取转让费等利益的行为，而不是单纯的要求乙方通知甲方不续租。根据本条约定，乙方如果在合同到期前不提前一个月通知甲方不续租，将不享有优先租赁权，而不是承担违约责任。 因此，笔者认为，乙方的这种提前一个月告知义务在法律性质上属于不真正义务，也即，乙方不履行该义务，将不再享有优先租赁权的权益，甲方也不得要求乙方必须履行该义务或者据此要求乙方承担违约责任。

对于第二个问题。由于法院在判决书中避而不谈该案的保证金是否属于担保法上的定金，而直接以原告违约而驳回诉讼请求。笔者认为，本案甲乙双方在合同中关于保证金的约定，属于担保法上定金，应该适用定金罚则。 首先，定金的基本法律特征体现在《担保法》第89条，该条规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”、“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。 本案甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，约定：“保证金10000元，合同到期后如乙方（原告）无违约行为、不破坏房屋的整体结构及原有设施，在乙方恢复房屋原样后退还保证金”；根据该约定，该合同关于10000元保证金的约定，完全符合《担保法》第89条规定的定金基本法律特征。 其次，该10000元保证金也绝对不是违约金。定金与违约金的显著区别在于保证人在合同履行前向被保证人先行支付，也即定金的先行支付性。本案乙方在该租赁合同签订时即向甲方支付这10000元保证金。因此，该保证金不是违约金。 再次，《担保法》第90条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”，可见，定金合同应该是实践性合同。本案乙方于合同签订时就支付该保证金，甲乙之间的定金合同关系成立。尽管该合同没有约定接受定金一方违约，应该双倍返还定金，但是该定金合同已经成立，任何一方违约，都应该适用定金罚则。 最后，本案中乙方已经依约向甲方返还房屋，甲方拒绝接收房屋的行为构成违约，应该向乙方承担违约责任，适用定金罚则，双倍返还该一万元保证金。 因此，笔者认为，在本案的审理与判决中，由于法院未能认清合同中各项约定义务的具体性质，导致错误适用法律，进而使判决有失妥当。




【作者简介】
曾祥锋，单位为安徽锦和律师事务所。