论建筑物区分所有权中停车位权属问题

【学科分类】物权
【出处】 北大法律网
【关键词】建筑物区分所有权；停车位；权属
【写作年份】2012年


【正文】

　　随着我国社会经济的高速发展，私家车的数量也在不断增长，而在人口密集土地稀少的城市里，汽车的数量与停车场的比例已经开始了严重的失调，停车位的问题成为每一个业主或欲购房产的人关心的问题。近年来，停车场的所有权、使用权之争频发。商品房住宅小区的停车场产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。业主认为，停车场属于物业的公用设施，应当归全体业主共有，开发商将房屋所有权转让业主后，公用设施的所有权也随之转让。开发商则认为按照经济学原理谁投资谁收益，并且业主购房分摊的公用面积不包括地下车库的面积，所以地下车库应归开发商所有。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。另外，停车场使用纠纷也是物业管理中的常见纠纷，停车场使用纠纷的产生主要是由于停车场的权属不明造成的。

　　一、停车位的权属争议

　　在现在的争议中，停车位纠纷主要表现为权属不明：有的区分所有权人主张，既然交付了高额费用，对于停车位的权属就应是所有权，应当颁发不动产所有权证，而不是使用权证；有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有，每一个区分所有权人都有权使用，不应当由个人出资购买停车位的使用权；有的主张停车位的使用为共用部分的使用，不应当购买使用权，从而使开发商赚取好处而侵害了全体区分所有权人的利益；有的购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还是要每个月收取管理费。

　　在实践中，多数情况是开发商在区分所有权人整体享有的土地使用权上进行开发，并将其出售给各位区分所有权人使用，等于是区分所有权人自己的土地使用权、共有的停车位，却被开发商将停车位的价金占为己有。又如，开发商（商品房买卖合同的卖方）与业主（商品房买卖合同的买方）在订立商品房买卖合同之后，通过补充协议的方式约定：楼盘内的某个车位“销售”给业主，业主交纳一定数额的款项后，该业主拥有此车位的“永久使用权”,但不办理该车位的产权证。而实际上，该小区内的车位、车库在办理规划、设计手续时，其用途审批为业主共有。这些问题表明，在建筑物区分所有权领域中，停车位的性质和权属的问题是十分严重的，涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，才能保护区分所有权人的合法权益。

　　二、停车位的法律性质

　　车位、车库应如何区分其在建筑物区分所有权中的性质，即如何区分车位、车库属专有权还是共有权。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见，车位、车库有可能有二种归属，一是专有权的归属，二是为共有权的归属。

　　（一）什么是业主的专有物权

　　专有物权是业主的建筑物区分所有权中的专有部分，指构造上能够独立区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权指向的建筑物部分。通俗地说，指能够作为独立标的物进行交易的单位。对于一般业主来说主要是指开门以内的套内面积部分。由于物业的不可分割性，业主在行使专有物权时，可能对他人的专有物权造成损害。根据《物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。而车库、车位、会所等等没有明确是否构成专有物权。正因为如此，车库，车位及会所如出售，这些物业的权利人在没有其他专有物权的情况下能否成为业主，存在疑问，需要进一步的司法解释。

　　（二）什么是业主的共有物权

　　严格来说，是指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。《物权法》第七十三条对共有物权的部分内容进行了规范。“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”确立了建筑区域内的一般性原则。这个兜底性条款确立了公共场所的归属。另外，根据《物权法》第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，建筑区划内，国有土地使用权也属于全体业主共有。

　　（三）“约定”之分析

　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。那么，开发商（即建设单位）与业主间约定某业主享有“永久使用权”的条款，是否属于约定呢？我并不这样认为。使用权通过约定转让的方式赋予任何人，其前提应是该转让人有转让权，何种情况下转让人有转让使用权的权利？我认为，一为转让人为所有人，其由于享有对物的占有、使用、收益、处分的权利，当然享有转让权；二为转让人为被赋予特殊权利的主体，如转让人为承租人，出租人允许其转让使用权（转租）等。本文案例中所谈的情况，显然不属于第一项的“转让人为所有权人”,那么，建设单位是否依据第二项的权利来源享有“转让使用权”的权力呢？我认为，要看开发商是否通过合法渠道取得该“特殊权利”,如建设单位取得该车位、车库所有权人的同意，允许其将车位、车库的使用权转让予他人，赋予他人享有永久使用车位、车库的权利。但在实践中，该情形极少可能存在，因为开发商转让车位、车库的“永久使用权”往往是与商品房买卖合同同时订立，其目的是通过转让所谓的“永久使用权”,获取到额外的销售收入，而该车位、车库在相关审批手续中，却体现为“业主共有”。当然，如果开发商在取得了真正所有权人同意后，将使用权永久转让予某业主，其权利来源是合法的，该业主受让取得永久使用权也将是合法的。“有约定的，按照约定”究竟是指哪种情形呢？该“约定”应指建设单位（开发商）在享有车库、车位所有权的前提下，通过约定方式将车库、车位转让予他人的情形。因此，开发商在没有取得转让车位、车库使用权的前提下，将使用权通过约定的方式“转让”予某业主，该“约定”不构成第76条中所说的“有约定的、按照约定”的情形。

　　（四）“业主共有”之分析

　　《物权法》（草案）第76条同时规定：“没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”上文谈到的开发商在未取得合法转让车位、车库权力的情形下与业主之间的“约定”,应视为该条所说的“没有约定或者约定不明确”情形。在该情形下，“除建设单位等能够证明其享有所有权外”,车库、车位属于业主共有。

　　建设单位如何证明其享有所有权呢？在商品房设计、规划及相关审批手续中，如果车库、车位属于与其他商品房相同的、可销售的范围，建设单位（开发商）未出卖该车库、车位，此种情形下建设单位享有所有权。除了该情形，《物权法》（草案）将车库、车位在建筑物区分所有权上的定位为“业主共有”。

　　因此，认定是否属于“业主共有”的关键问题是，在商品房的设计、规划及相关审批手续中，该车库、车位、会所是否为计入业主购房公摊面积的部分，或是与其他可销售商品房性质相同的专有部分。如设计、规划及有关审批手续中，体现为计入业主购房公摊面积的“业主共有”,那么该会所、车库、车位在建筑物区分所有权中的定位应是“共有权”,即业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。如果该会所、车库、车位在审批手续中体现为与商品房性质相同的可以进行市场交易的特定标的，那么，该车位在建筑物区分所有权中的定位则是“专有权”,由购买该车位的业主享有独立的、排他性的所有权，即《物权法》（草案）第74条所说的“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。

　　三、中外法律规定之比较

　　许多国家对建筑物区分所有权的立法相对较为成熟，尤其是对建筑物区分所有权中停车位的建设和权属规定相对完善，我们应当在我国的立法活动中对国外的立法经验加以充分借鉴。

　　（一）外国法律规定

　　现代社会的城市生活就是汽车生活，城市的区分所有建筑物对停车位问题的解决是不可避免的，因此对停车位的建设也极其重要的。许多国家对停车位的建设都做了详细的规定。例如，法国自1950年代以来，根据法国都市计划法，在新筑建筑物时，建筑者负有与建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务；于屋外设置必要停车场空间而无基地时，建筑者即使向下挖掘三层乃至于四层、五层的深度，也必须设置停车场。在美国夏威夷，基准建筑法规定建筑商和土地开发者在建筑公寓的时候，必须备置充足的居住者用的停车区域，并按住居单元予以分配，或者出售给每一个住居单元，作为共同部分予以维持，对区分所有者发给停车许可证书。加拿大多伦多市则进一步规定了建筑单元停车位的数量基准，规定一个具有２间卧室的建筑单元，须有一个停车位；具有３间卧室的建筑单元，须有两个停车位；同时须建有来客的停车位。

　　在停车位权属的立法上，各国规定较为复杂。有的规定为属于区分所有权人专有部分，如德国，为“以持久性界标标明范围的停车场，视为有独立性的房间”，因此可以建立专有所有权。在日本，最高法院原来的立场是将区分所有建筑物停车位界定为专有部分，其依据是停车场满足于构造上的独立性和利用上的独立性这两个专有部分的基本特征而确定的，后来学者对这种立场进行批判，采纳了屋内停车场的权属为专有使用权的意见，基础是在共用部分上，由特定区分所有其人于设定目的的利益范围内对共用部分享有使用权，其他区分所有权人于不妨害专有使用权形式的范围内，也可利用专有使用权的客体。在美国，建筑公寓中的停车场的权利及其规则，都由管理团体在宣言或者规约中予以确定，同时，理事会也可以在建筑物规则中随时订定；而在夏威夷，则将停车位作为建筑物的共用部分维持权属，按照建筑单元予以分配。在我国澳门特别行政区，将停车位区别不同情况，分为归属于区分所有权人单独所有的专用部分和属于全体区分所有权人所共有的共用部分。我国台湾地区则通过内政部营建署的命令，规定建筑物在地下室依法附建的防空避难所兼停车空间，视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售，因此，区分所有建筑物依法应附建的停车空间为建筑物的必要设施，其性质与共用走廊、楼梯相同，不必编订门牌号码。

　　（二）我国法律规定

　　对于建筑物区分所有权中停车位产权归属的认识，在我国法学理论界，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。该理论将停车位的权属以合同的方式加以约定，看似权属分明且便于操作，但却丝毫经不起推敲，最明显的硬伤就是小区停车位的权属由房地产开发商与买方约定这一行为不一定合法，因为小区停车位产权并不一定属于房地产开发商，事实上大多数情况下都不属于房地产开发商，房地产开发商并不是小区停车位的真正所有权人，所以房地产开发商对停车位的处分属于无权处分，是无效行为。另外，该理论无法解决当房地产开发商与买方在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或者约定不明是停车位产权问题。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。该理论填补了合同确定论的理论真空，为当当事人对停车位权属没有约定或者约定不明时对停车位的权属立法提供了一个很好的思路，但该理论中的所谓的推定其实等于没有推定，因为停车位不是属于开发商所有就是属于业主共有，以该理论为基础的立法只会加剧停车位的矛盾和纷争。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。以该理论为基础去对小区停车位的权属进行立法对当事人来说最为公平，能较好地平衡当事人之间的权利义务。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。我认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

　　四、立法的缺陷和完善

　　（一）法律规定中的逻辑矛盾

　　针对筑物区分所有权中停车位问题，我国新的《物权法》第七十四条是这样规定的：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可以看出，《物权法》的规定是对合同确定论和推定归属论的综合，这个规定的基本内容是可行的，但作为一个法律规则则过于原则和粗糙，操作性也不强，还需要在以后的立法活动中以司法解释或者其他立法形式进一步细化，以便更科学，更明确，更具可操作性。另外，该规定内部逻辑还有些相互矛盾之处。

　　在新的《物权法》里，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从这条可以推出，车位的权属在当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定之前是属于开发商的，开发商可以对停车位单独开发。需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。而《物权法》该条似乎违背了这么一个常理，武断地将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库划归开发商所有，这显然是不合理的。

　　另外，《物权法》还规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这条其实是与“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”相矛盾的。既然规划用于停放汽车的车位、车库在建筑区划内，那么其建筑成本就被每个业主所分摊，很显然建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也就是说应该属于业主共有。既然属于业主共有，开发商就无权出售、附赠或者出租。

　　值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？我认为，必须根据实际发生权属的基础事实来确定。如果仅仅是依据约定来确定停车位的所有权，是不能成立的。如果停车位不属于区分所有权人单独所有，也不属于开发商单独所有，那么，停车位的所有权就是全体区分所有权人的，就可以确定为停车位属于全体区分所有权人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用权，则可以由全体区分所有人通过约定确定权属。

　　（二）法律规定中的实际操作矛盾

　　《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。这项制度的制订，是我国建筑物区分所有权制度的完善的重要标志之一。特别是针对现实生活中停车位紧张的实际情况，对占用共有道路或者其他场所作为停车位的问题也给出了较明确的规定，但这项规定在具体实施的过程中，还需要有其他的一些法律法规予以补充。争议较大的是“对建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属规定为由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”这条规定，我认为，关于这部分车位的归属应视具体情况而定，如果开发商未将车位（车库）的建筑面积及建设成本分摊到业主购买的物业当中，则开发商可以按以上规定处分车位（车库）,如已将车位（车库）的建筑面积及建设成本分摊到业主购买的物业当中，则车库（车位）则应归全体业主共有，开发商售楼时再次收取车位（车库）的费用或收取租金即为商业欺诈的行为。但现实情况下，在房屋买卖过程中消费者与开发商相比处于相对弱势的地位，《物权法》的这条规定是对当事人双方意思自治的尊重，但是在双方当事人地位不对等的情况下，尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施，无异于为强势一方侵害弱势一方的权利披上了合法的外衣，房屋买受人在交易中通常只能被动接受开发商提供的房屋买卖合同。在这种情况下允许当事人约定，开发商必然会在合同中约定小区车位归属其所有，对小区业主的利益造成损害。从停车位建设成本看，在大多数情况下这一成本被计入了房屋的成本中，而且有关的土地使用费、耕地占用税、契税、印花税以及各种附加费也往往被所有业主一起分摊，业主想去翻看开发商的帐本以明确开发商未将面积及成本分摊到业主所购物业中并非易事。全体业主已分摊了使用面积和建设成本的车位，却为开发商占有，再通过出售、附赠或者出租的方式交由少数业主使用，其实是开发商侵占业主权利的一种行为。

　　因此，要解决这方面的纠纷，只有直接规定车位（车库）为全体业主共有，开发商统一将建设成本计入物业价格之中。如此规定不仅便于操作，也可以避免纠纷。《物权法》对占用业主公有道路的车位归属也作了规定，明确确定为归全体业主共有，这部分车位产权较为明晰，纠纷较少，规定是较合理的。在小区全体业主取得对车位（车库）的共有权的基础上，应由业主大会制订停车费收费标准，由物业管理公司代为收取停车费，并在扣除一定的管理费用后，将其余款项划归全体业主共有。

　　结语

　　现代建筑物区分所有权是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，在促成人类最大限度地利用有限的土地资源，解决人类自身的居住、生产、营业等问题上显示出了重大的功能。因此，建筑物区分所有权制度是现代民法不可或缺的一项重要制度。由于我国民事立法和理论的发展正处在初级阶段，特别是我国社会正处在转型时期，更不可能马上构建完善的建筑物区分所有权制度。本文从建筑物区分所有权中最赋争议的停车位着眼，阐述了停车位的法律定性，详细分析了停车位的归属问题，虽然现行法律还不足解决实际生活中纷繁复杂的矛盾，但是随着时代的发展和法学家深入的研究，最终会出现一部最为完善的法律，促使建筑物区分所有权制度适应我国建筑物发展的需要，及时解决因建筑物区分所有权产生的纠纷，缓解社会矛盾，构建和谐社会。




【作者简介】
许岩，单位为扬州市江都区人民法院。孙建军，单位为扬州市江都区人民法院。